法拍房掛拍量高企，成交率、折價(jià)率走低。

　　法拍房也被稱(chēng)為“撿漏房”，市場(chǎng)關(guān)注度持續走高。今年以來(lái)，法拍房掛拍量出現增多趨勢，但受到政策收緊、市場(chǎng)觀(guān)望情緒等因素影響，成交率、折價(jià)率也在走低。

　　事實(shí)上，法拍房受到二手房市場(chǎng)行情的影響最為直接，在法拍房市場(chǎng)處處能看到二手房市場(chǎng)的交易行情。在二手房掛牌量高企的同時(shí)，今年前9個(gè)月全國法拍房掛拍套數較去年同期增加32.3%，掛拍套數達到58.4萬(wàn)套。那么，哪些城市的掛拍量高?哪些城市報名參拍人數較多?哪些城市的成交率高?

　　北京、上海、深圳參拍人數多

　　除新房、二手房外，法拍房源逐步被大眾所接受。尤其是今年法拍房市場(chǎng)供給端升溫顯著(zhù)，法拍房的關(guān)注度也在上升。根據中指研究院公布的數據顯示，2023年1-9月，全國法拍房掛拍套數較去年同期增加32.3%，掛拍套數58.4萬(wàn)套，絕對量大幅增加14.2萬(wàn)套;成交拍品數量10.9萬(wàn)套，成交總金額為2239.1億元。

　　所謂法拍房，是指當債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)或者無(wú)法履行按揭合約時(shí)，其名下的房產(chǎn)就有可能會(huì )被強制拍賣(mài)用以?xún)斶€債務(wù)，其中遭到拍賣(mài)的房子就是法拍房。從近一年法拍房市場(chǎng)來(lái)看，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，房源批量拍賣(mài)的情況增多。在掛拍物業(yè)類(lèi)型方面，住宅、商業(yè)一直是法拍房的主流產(chǎn)品，二者合計占總拍賣(mài)套數超過(guò)70%。而從各城市法拍住宅房源掛拍量、成交量來(lái)看，法拍房市場(chǎng)主要集中于高能級城市。

　　根據中指研究院統計數據顯示，截至目前，2023年法拍住宅房源TOP50城市掛拍合計約12.4萬(wàn)套，其中重慶掛拍9296套位居第一，領(lǐng)先于其他城市;成都掛拍8663套，位列第二;南寧掛拍5818套排第三。鄭州、長(cháng)沙、廣州、惠州、佛山、沈陽(yáng)、昆明等城市位居掛拍數量TOP10，這些城市累計掛拍51051套，占top50城市41.2%，集中度較去年進(jìn)一步提升。

　　此外，國信達數據、緯房研究院聯(lián)合完成的今年1-9月全國法拍房大數據分析報告也顯示，今年前9個(gè)月，全國已成交法拍住宅用房中40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、南寧、鄭州、昆明。相比之下，法拍房平均報名人數較多的城市分別是北京、上海、深圳、溫州、廈門(mén);成交率較高的城市分別是上海、杭州、廈門(mén)、北京;流拍率較高的城市分別是西寧、呼和浩特、蘭州、哈爾濱。由此可見(jiàn)，一二線(xiàn)城市成為法拍房的重要市場(chǎng)。

　　另?yè)祿芯吭航y計，今年第三季度，北京法拍房市場(chǎng)較為火熱，其中，海淀區、西城區、大興區均現“6人搶1房”。

　　住宅法拍房成交率僅為25.7%

　　雖然相較二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢在于價(jià)格普遍存在折扣，但交易中也存在一些隱性風(fēng)險。例如，在掛拍階段，執行法院會(huì )同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未能明確告知，包括房屋是否存在長(cháng)租約、非法占用、無(wú)法落戶(hù)等問(wèn)題，需要競買(mǎi)人自行調查、判斷?；诖?，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，但是流拍率仍居高不下。2023年，在掛拍量的大幅增加帶動(dòng)絕對成交量提升的同時(shí)，法拍房成交率(成交套數/掛牌套數)略有下滑。

　　中指研究院的數據顯示，2023年前三季度，住宅類(lèi)法拍房成交率為25.7%，土地類(lèi)法拍成交率達到26.8%，而商業(yè)類(lèi)法拍房成交率僅為12%。相比之下，2022年前三季度，前述三類(lèi)房源的成交率分別為30.5%、37.2%和12.9%。

　　2022、2023年1-9月部分省市法拍房成交情況

　　圖/中指研究院

　　從各個(gè)城市法拍房成交率來(lái)看，今年前三季度，雖然頭部省市成交量增長(cháng)明顯，但較去年同期放緩。中指研究院統計數據顯示，截至目前，頭部省份成交率均不高于50%，上海成交率最高，為45.3%;浙江省成交率41.8%，排在第二;北京、福建省成交率在30%-40%之間。其中，在住宅方面，今年前三季度，成交量TOP50城市中，浙江臺州成交率最高，為64.1%，金華、寧波兩個(gè)城市的成交率也高于60%;北京成交率為58.7%，較去年同期明顯走低。

　　同時(shí)，成交折價(jià)率(即成交價(jià)/評估價(jià)，當折價(jià)率低于100%時(shí)，折價(jià)率越低則表明成交折扣越大)較去年也在走低。據中指研究院統計數據顯示，今年前三季度，法拍項目整體成交折價(jià)率為76.9%，而去年同期則為79.4%。具體來(lái)看，住宅類(lèi)、工業(yè)類(lèi)法拍房折價(jià)率較高，分別為81.9%、81.8%;而住宅類(lèi)、工業(yè)類(lèi)法拍房在去年的折價(jià)率分別為83.3%、84.8%。

　　在很多業(yè)內人士看來(lái)，法拍房的底層邏輯就是二手房交易，在全國二手房市場(chǎng)行情下滑時(shí)，法拍房的折扣率更低是符合邏輯的。

　　業(yè)內：法拍房限購有望逐步放松

　　值得關(guān)注的是，隨著(zhù)法拍房關(guān)注度的提升，相關(guān)政策也在不斷落地。10月16日，杭州發(fā)布房產(chǎn)新政，提出對參與本市限購范圍內住房司法拍賣(mài)的競買(mǎi)人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。而后，杭州多個(gè)法拍房在拍賣(mài)公告中增加了取消限購政策的說(shuō)明。

　　“法拍房”一直是限購政策中的“灰色地帶”。2021年。最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規定》。其中明確，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買(mǎi)人，不允許競拍“法拍房”。由此，上海、廣州、杭州、廈門(mén)等地也已經(jīng)進(jìn)行探索，將“法拍房”列入了限購范圍。

　　如今，很多法拍房的成交價(jià)也明顯低于評估價(jià)。法拍解除限購的舉措無(wú)疑對于法拍房的成交帶來(lái)利好，一些核心地段的優(yōu)質(zhì)法拍房熱度將可以提升。

　　對此，中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，放松限購有利于為市場(chǎng)釋放更多住房需求，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升。法拍房、非住宅等限購政策亦有望逐步放松，精準釋放購房需求。

　　另有中指研究院分析人士表示，法拍房逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其市場(chǎng)規模正在不斷擴大。不過(guò)，整體而言，法拍房成交規模僅相當于同期商品住房市場(chǎng)規模的一小部分。從目前來(lái)看，法拍房市場(chǎng)相當活躍，主要是由于房源位置的稀缺性以及相較于新房、二手房的價(jià)格優(yōu)勢。此外，法拍房市場(chǎng)交易規則趨于完善，發(fā)展迅猛，現階段的法拍房?jì)r(jià)格和其他相比又處于較低水平，使得更多的人愿意選擇法拍市場(chǎng)。

　　在瀚海數據研究院分析人士看來(lái)，當前樓市政策優(yōu)化主要集中在放松限購、執行首套房“認房不認貸”、調整公積金系數等方向，加快提振市場(chǎng)信心。預計四季度核心城市的支持政策或將繼續發(fā)力，助力市場(chǎng)加快恢復。在此背景之下，法拍房也將受市場(chǎng)利好的影響。