今年以來(lái)代建項目數量大增，達285個(gè)，已超2021年、2022年全年水平。

　　自房地產(chǎn)進(jìn)入深度調整期以來(lái)，樓市下行、高杠桿房企“出險”，如何絕地謀生成為民營(yíng)房企的頭號命題。在此背景下，曾經(jīng)被“看不上”的代建業(yè)務(wù)如今卻成了民營(yíng)房企爭先搶食的“香餑餑”。

　　10月23日，克而瑞研究中心發(fā)布的數據顯示，根據招標信息監測，截至2023年三季度末，今年的代建項目累計達285個(gè)，代建項目數已超2021年、2022年全年水平，這也意味著(zhù)代建市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期。

　　值得關(guān)注的是，代建房企今年以來(lái)表現如何?代建業(yè)務(wù)為何會(huì )在今年迎來(lái)爆發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)影響幾何?

　　今年以來(lái)，代建市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。資料圖片

　　浙系房企一枝獨秀

　　據克而瑞研究中心統計，按照招標信息監測，重點(diǎn)區域2023年累計代建項目數量已超2021年、2022年全年水平，截至2023年三季度末累計代建項目達285個(gè)，而2021年和2022年分別為140個(gè)和238個(gè)。

　　從各區域分布來(lái)看，代建項目主要集中在長(cháng)三角，其次是珠三角。2023年前三季度的285個(gè)代建項目中，長(cháng)三角占比過(guò)半，達55.4%;其次，珠三角占比為18.9%;環(huán)渤海和中西部則分別為14.4%、11.9%。

　　由此可見(jiàn)，長(cháng)三角是代建業(yè)務(wù)最“卷”的地方，也是代建房企“扎堆”之地。根據克而瑞研究中心統計，上半年TOP 30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬(wàn)平方米，其中9家浙系新增簽約面積合計達3516萬(wàn)平方米，占TOP 30企業(yè)新增簽約面積的47%，浙系代建企業(yè)占據了絕對的規模優(yōu)勢。

　　另?yè)兄秆芯吭簲祿y計，2023年1-9月，綠城管理以2671萬(wàn)平方米的新簽約規模位列第一，繼續領(lǐng)跑行業(yè)。藍城集團和綠城發(fā)展代建新簽約面積分別為1495萬(wàn)平方米和846萬(wàn)平方米，位列二、三位，處于領(lǐng)先地位。金地管理和中原建業(yè)代建新簽約規模均超過(guò)600萬(wàn)平方米。

　　今年1-9月，房地產(chǎn)代建企業(yè)累計規模TOP 5的門(mén)檻已升至近700萬(wàn)平方米，規模競速趨勢加劇。其中，排名前五企業(yè)新增代建規?？傤~占比為56.9%，行業(yè)集中度依舊保持較高水平。

　　經(jīng)過(guò)近年來(lái)的發(fā)展，目前，浙系代建企業(yè)已經(jīng)基本形成三大梯隊的競爭格局。第一梯隊為藍、綠城系，即綠城管理、藍城集團、藍綠雙城，至2023上半年末藍、綠城系合約項目建面超2.65億平方米，占到9家浙系入圍企業(yè)的85%，規模領(lǐng)先，且商業(yè)和政府代建全面發(fā)展。

　　處于第二競爭梯隊的浙系代建企業(yè)為興元建設、中天美好集團光影管理和濱江集團，合約項目建面在800萬(wàn)-2000萬(wàn)平方米之間，代建規模距藍綠城系差距明顯，但頗具品牌影響力和資源整合力，擴張勢頭較足。

　　第三梯隊浙系代建企業(yè)，合約項目建面在800萬(wàn)平方米以下，近年隨著(zhù)代建風(fēng)口到來(lái)才開(kāi)始涉獵輕資產(chǎn)，起步相對較晚，無(wú)論是資源整合能力還是品牌影響力當前都無(wú)法與本地龍頭代建企業(yè)抗衡。

　　從浙系代建企業(yè)的具體排名來(lái)看，2023上半年，4家浙系代建企業(yè)——綠城管理、藍城集團、藍綠雙城、興元建設，均位列TOP 10，同時(shí)分別包攬代建榜單前兩名、第8名和第10名，規模處于頭部位置，上述4家企業(yè)合約總建筑面積超2.8億平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院執行院長(cháng)、克而瑞集團董事長(cháng)丁祖昱分析稱(chēng)：“浙江代建市場(chǎng)較為活躍，更多依賴(lài)于其良好的政策環(huán)境以及可觀(guān)的市場(chǎng)需求。一方面，浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對較早，1995年寧波就在海曙、江東、江北三區安居工程中嘗試了委托代建。另一方面，浙江省不僅對政府代建制度探索較早，也最先在模式上進(jìn)行創(chuàng )新，是國內首個(gè)安置房引入代建制度的試點(diǎn)城市。”

　　代建“雇主”多元化

　　當房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境巨變、陣痛開(kāi)啟，預示著(zhù)一個(gè)舊時(shí)代的結束，一個(gè)新時(shí)代的來(lái)臨。當前，傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式難以為繼，民營(yíng)房企的賽道越來(lái)越窄。在此背景下，不需要拿地和融資，具有低風(fēng)險、高收益、逆周期特點(diǎn)的代建業(yè)務(wù)迎來(lái)了屬于自己的時(shí)代。

　　從代建業(yè)務(wù)來(lái)源來(lái)看，一方面，地方城投平臺手持大量?jì)?yōu)質(zhì)土地亟待開(kāi)發(fā)，但是城投的操盤(pán)實(shí)力較弱，代建需求強烈。一份克而瑞研究中心關(guān)于城投的報告數據顯示，2021、2022年地方城投拿地項目的開(kāi)工率分別僅有38%和8%，遠低于整體水平。

　　另一方面，隨著(zhù)一些民營(yíng)房企的“爆雷”，在“保交樓”壓力下，地方政府為了盤(pán)活項目積極引入新的代建方，也成為今年代建業(yè)務(wù)的新來(lái)源;同時(shí)，在政府代建業(yè)務(wù)中，“十四五”期間目標“平均每年新增1.2億平方米保租房”的建設也成為不可忽視的一股力量。

　　此外，資產(chǎn)管理公司(AMC)攜超千億資金“注血”入局，在接盤(pán)出險房企、整合地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，也加速了代建業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展。

　　中指研究院指出，2023年1-9月，特色項目類(lèi)型較多，既包含傳統商品住宅和保障性住房，又包含酒店等凸顯專(zhuān)業(yè)化能力的項目。未來(lái)，打造專(zhuān)業(yè)化代建能力將成為房地產(chǎn)代建發(fā)展趨勢之一，比如，代建賽道將具體細分為住宅代建、政府代建、商業(yè)代建等等。

　　同時(shí)，代建業(yè)務(wù)也頻頻出現跨領(lǐng)域合作、“手拉手”共同擴張的新模式。例如，9月初，藍城樂(lè )居與重慶華宇集團“牽手”，雙方將在全國范圍內進(jìn)行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物業(yè)，商品居住物業(yè)以及公用物業(yè)等各方面進(jìn)行代建合作。9月21日，旭輝建管官微發(fā)布消息稱(chēng)，旭輝建管也與北京住總集團簽訂了戰略合作協(xié)議，截至9月，累計簽約項目超80個(gè)，累計在管面積超1400萬(wàn)平方米。

　　“代建風(fēng)口，萬(wàn)億藍海”。在房地產(chǎn)行業(yè)整合之際，代建時(shí)代已經(jīng)悄然而至。