穆迪對房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的“狙擊”還在繼續，多位業(yè)內人士認為應“理性看待”。

　　外資機構評級。

　　10月11日，國際評級機構穆迪撤銷(xiāo)平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平安不動(dòng)產(chǎn)”)的Baa2發(fā)行人評級并授予Ba1的公司評級。對此，平安不動(dòng)產(chǎn)方面向中國房地產(chǎn)報記者回應稱(chēng)：“穆迪下調公司評級主要源于對中國房地產(chǎn)行業(yè)下行的擔憂(yōu)。目前，公司經(jīng)營(yíng)運作正常，整體風(fēng)險可控。”

　　平安不動(dòng)產(chǎn)表示，雖然受不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)下行影響業(yè)績(jì)短期有所波動(dòng)，但公司堅持長(cháng)期投資，業(yè)務(wù)運營(yíng)穩健，財務(wù)水平良好。公司債券財務(wù)報告顯示，2021年至2023年，公司合并口徑的資產(chǎn)負債率始終穩定保持在55%左右。2023年前6月，公司利息保障倍數為1.74倍，足夠覆蓋利息支出，流動(dòng)性相對充足。

　　實(shí)際上，從2021年下半年起，穆迪便頻繁下調中國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)評級或展望。最引人關(guān)注的是，2021年10月，穆迪在兩天內一次性下調了近20家上市房企主體或債券評級。

　　彼時(shí)，被穆迪下調評級或展望的主要是民營(yíng)房企。今年9月，穆迪將評級下調的范圍從民企擴大到頭部央企、國企，萬(wàn)科、保利、中海、華潤均在列。加上此次被調整的平安不動(dòng)產(chǎn)，被穆迪“狙擊”的房地產(chǎn)相關(guān)央企、國企已經(jīng)接近10家。

　　在對這些企業(yè)的評級調整說(shuō)明中，穆迪闡述了每家企業(yè)的不同風(fēng)險點(diǎn)，但無(wú)一例外都提到一點(diǎn)：銷(xiāo)售增長(cháng)前景和盈利能力不斷下降，將給企業(yè)的信用指標造成不利影響。

　　一般而言，企業(yè)信用評級是綜合考慮資產(chǎn)變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業(yè)作出的不同等級的評定。

　　在一些房企證券人士看來(lái)，在房地產(chǎn)去泡沫、去杠桿的調整周期中，必然會(huì )出現債務(wù)違約、企業(yè)債風(fēng)險爆發(fā)事件，甚至有些企業(yè)在這一過(guò)程中會(huì )走向破產(chǎn)重整的境地。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，國際評級機構會(huì )對行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行重新評估，一些企業(yè)的評級也會(huì )隨之調整。但房企評級調整主要是評級機構基于評級方法論和相應指標做出定量判斷，再加上宏觀(guān)環(huán)境因素作出定性判斷。若相關(guān)主體已經(jīng)出現經(jīng)營(yíng)數據明顯惡化甚至實(shí)質(zhì)性到期債務(wù)違約，則被下調無(wú)可厚非，而當前，被穆迪批量下調評級或展望的均為具有央企、國企背景的企業(yè)，這些企業(yè)在房企陣營(yíng)中經(jīng)營(yíng)相對穩健優(yōu)質(zhì)，更多是被當前行業(yè)整體信心不足所牽連。

　　穆迪此前就表示，經(jīng)濟增長(cháng)前景疲軟，購房者擔心項目及時(shí)完工和交付，盡管政府采取了支持措施，但其認為房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍受到抑制。在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇前景不確定的情況下，穆迪認為，這些被調整的企業(yè)在未來(lái)一年時(shí)間里，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)恢復存在不確定性。

　　但事實(shí)上，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底回升的趨勢中。

　　今年以來(lái)，中央以及各地方政府出臺了一系列政策措施來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。

　　貝殼研究院最新數據顯示，在“認房不認貸”政策實(shí)施后的三個(gè)周末，市場(chǎng)表現積極，一二線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)呈現“量升價(jià)穩”的局面。其中，一線(xiàn)城市成交量增加近 50%，二線(xiàn)城市增加近 30%;成交價(jià)格止跌回穩，京滬房?jì)r(jià)回升約 1%，其他城市房?jì)r(jià)跌幅收窄。

　　換房客戶(hù)積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場(chǎng)盤(pán)源充沛利于換房客戶(hù)達成交易。帶看量穩步上升，換房客戶(hù)掛牌后開(kāi)始看房是主要的增量貢獻，這將為后續成交量穩步回升提供堅實(shí)基礎。

　　這些數據都表明，政策的調整對于中國的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的刺激作用，鼓勵了更多的購房者進(jìn)入市場(chǎng)，在增加交易活躍度的同時(shí)，也對房?jì)r(jià)產(chǎn)生積極影響。

　　顯然，穆迪作為一家專(zhuān)業(yè)信用評級機構，雖然對房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)和各家企業(yè)的運營(yíng)狀況有深入的了解和專(zhuān)業(yè)分析，但其也難以準確預測未來(lái)的所有變化和可能的影響因素。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，每家企業(yè)具體情況和未來(lái)發(fā)展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調整是否合理需要結合具體情況進(jìn)行分析。

　　而從2021年以來(lái)，穆迪多次下調房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的評級或展望，也引發(fā)了不少企業(yè)的質(zhì)疑。

　　首先，作為外資服務(wù)商，穆迪也是一家盈利性第三方機構，其觀(guān)點(diǎn)帶有自己的立場(chǎng)。在2021年下半年，穆迪扎堆下調房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)評級時(shí)，就有房企證券人士提出，穆迪這樣基于對內房企業(yè)的悲觀(guān)預期而無(wú)差別下調房企評級，對處于弱復蘇態(tài)勢的行業(yè)信心恢復是較大打擊。

　　不少房企都認為，穆迪并沒(méi)有充分了解公司的情況就作出片面結論下調評級或展望，這一觀(guān)點(diǎn)和行動(dòng)不能反映公司當前以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)和財務(wù)狀況。

　　因此，不少房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)選擇與評級機構“分道揚鑣”。據公開(kāi)資料不完全統計，2021年下半年至今，已有超過(guò)70家房企主動(dòng)停止與國際評級機構的合作。

　　此外，在中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)中，有房企高管表示，當下，評級對于房企而言已經(jīng)沒(méi)有之前那么重要。一方面，房企海外發(fā)債停滯，評級機構對房企的幫助作用有限;另一方面，房企避免疲于應對輿情，都主動(dòng)撤銷(xiāo)評級，一心處理債務(wù)和保交付。

　　對于被下調評級或展望的企業(yè)而言，業(yè)內觀(guān)察人士呼吁，應理性看待穆迪的評級調整，審視自身可能面臨的風(fēng)險，并采取相應的措施來(lái)應對挑戰。