四季度市場(chǎng)銷(xiāo)量能不能有明顯提升，是房企未來(lái)實(shí)質(zhì)性走出困境的關(guān)鍵。

　　9月房企的債務(wù)重組，一邊是好消息不斷，另一邊則傳來(lái)變數。9月24日晚，中國恒大公告稱(chēng)，鑒于恒大地產(chǎn)正在被立案調查，目前的情況無(wú)法滿(mǎn)足新票據的發(fā)行資格。此外，恒大的債務(wù)協(xié)議安排會(huì )議再次延后。

　　不過(guò)，在9月份，也有不少房企的債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，碧桂園、中國奧園、花樣年完成全部計劃展期的債務(wù)重組;融創(chuàng )債務(wù)重組方案獲得高票通過(guò);遠洋集團也主動(dòng)謀劃債務(wù)重組。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，房企債務(wù)重組加速背后，房企的融資政策不斷優(yōu)化，加之寬松的調控政策在9月的密集落地，使得市場(chǎng)對于房企生存環(huán)境不斷改善的預期轉好，這是重組能夠推進(jìn)的重要原因。恒大債務(wù)重組或面臨變數，業(yè)內稱(chēng)不具普遍性

　　9月24日，中國恒大發(fā)布關(guān)于境外債務(wù)重組更新信息公告稱(chēng)，鑒于恒大地產(chǎn)正在被立案調查，目前的情況無(wú)法滿(mǎn)足新票據的發(fā)行資格。這意味著(zhù)恒大的債務(wù)重組可能面臨變數。

　　公告顯示，在建議重組下擬發(fā)行的各項新票據須根據其適用情形遵守中國證券監督管理委員會(huì )發(fā)布的《境內企業(yè)境外發(fā)行證券和上市管理試行辦法》和國家發(fā)展和改革委員會(huì )發(fā)布的《企業(yè)中長(cháng)期外債審核登記管理辦法》，中國恒大須證明其符合相關(guān)規定。鑒于上述原由，中國恒大目前的情況無(wú)法滿(mǎn)足新票據的發(fā)行資格。

　　此前的8月16日，恒大地產(chǎn)在深交所發(fā)布公告稱(chēng)，收到中國證監會(huì )下發(fā)的《立案告知書(shū)》，因公司涉嫌信息披露違法違規，根據《中華人民共和國證券法》《中華人民共和國行政處罰法》等法律法規，中國證監會(huì )決定對恒大地產(chǎn)立案。

　　新票據發(fā)行是中國恒大債務(wù)重組方案中的重要一環(huán)。在今年3月份的債務(wù)重組方案中，恒大協(xié)議安排方案1指出，協(xié)議安排債權人可以按其可獲償金額1:1的轉換比率獲得新票據，新票據期限為10-12年，將隨著(zhù)時(shí)間的推移償還。在方案2下，協(xié)議安排債權人可以選擇將其可獲償金額轉換為：期限為5-9年的將由該公司發(fā)行的新票據。

　　此外，在景程協(xié)議安排中，債權人將獲得5筆由景程發(fā)行的期限為4-8年的新票據，本金總額為65億美元。在天基協(xié)議安排中，債權人將獲得4筆由天基發(fā)行的期限為5-8年的新票據，本金總額為8億美元。

　　除了新票據發(fā)行受阻外，中國恒大的境外債務(wù)重組相關(guān)會(huì )議也再度延后。據中國恒大9月22日發(fā)布的公告顯示，自今年3月22日以來(lái)，中國恒大的銷(xiāo)售情況不如預期?；谥袊愦竽壳扒闆r以及與其顧問(wèn)及債權人協(xié)商，中國恒大認為有必要重新審視建議重組的條款以匹配其客觀(guān)情況和債權人訴求。因此，原定于9月25日、9月26日有關(guān)建議重組的相關(guān)協(xié)議安排會(huì )議將不舉行。而這已經(jīng)是第三次延期。

　　對此，58安居客研究院院長(cháng)張波分析稱(chēng)，由于恒大本身債務(wù)的特殊性，以及行業(yè)對其未來(lái)預期的變化，導致重組面臨較大挑戰，恒大的問(wèn)題屬于房企中的特例，并不具有普遍性，恒大問(wèn)題的復雜程度也遠超過(guò)其他房企。因此，其重組未來(lái)也將面臨更多困難和壓力，推進(jìn)的節奏偏慢也屬正常。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水表示，房企債券展期對于債權人只能說(shuō)是為了避免直接違約而遭受全部損失的無(wú)奈之選，并無(wú)特殊的好處或亮點(diǎn)。債務(wù)重組雖然能夠保證債權人最大限度地收回債權，避免破產(chǎn)清算中不必要的風(fēng)險，同時(shí)也有可能會(huì )收回一定數量的貨幣資金或有效的非貨幣性資產(chǎn)，提高債權人資金的周轉速度。

　　三家房企債務(wù)重組成功，一家重組方案獲通過(guò)

　　不過(guò)，9月份房企債務(wù)重組方面，也有好消息不斷傳出。9月19日消息顯示，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過(guò)。這意味著(zhù)碧桂園旗下9只計劃展期的境內債已全部成功展期3年，涉及金額約為150億元。

　　9月18日，融創(chuàng )中國發(fā)布公告稱(chēng)，境外重組方案獲得債權人會(huì )議高票通過(guò)，預計融創(chuàng )通過(guò)債轉股消減債務(wù)總額將超過(guò)45億美元。

　　再往前的9月13日，“20花樣02”重組展期議案正式通過(guò)。至此，花樣年的境內債重組全部完成，實(shí)現債務(wù)重組金額約64億元。

　　9月5日，中國奧園在上交所發(fā)行的“19奧園02債”債券持有人投票同意通過(guò)本息展期方案。至此，奧園存續的12只境內標準化公開(kāi)債務(wù)產(chǎn)品全部順利通過(guò)整體展期，總規模約116億元。

　　三家企業(yè)完成計劃重組債務(wù)的全部展期，一家房企債務(wù)重組方案獲得通過(guò)，還有未出險的遠洋集團主動(dòng)謀求債務(wù)重組，9月的房企債務(wù)重組可謂邁出關(guān)鍵一步。

　　房企債務(wù)重組加速背后的原因是什么?張波認為，從市場(chǎng)上債務(wù)重組現象不斷增多來(lái)看，房企今年的償債壓力明顯減弱，房企“爆雷”現象會(huì )明顯減少，行業(yè)的預期會(huì )不斷向好，這主要源于兩方面原因。一方面，房企的融資政策不斷優(yōu)化，加之調控政策在9月的密集落地，使得市場(chǎng)對于房企生存環(huán)境不斷改善的預期轉好，這是重組能夠推進(jìn)的重要原因。另一方面，重組對于很多債權人來(lái)說(shuō)，是目前最佳的可選方案，給到房企更大的喘息機會(huì )，也更有利于債權人利益的最大化。

　　值得關(guān)注的是，碧桂園、遠洋集團并未違約，劉水認為，借由未出險的優(yōu)勢，其提出要將境外債全面重組，可以爭取到相對有利的條件。

　　四季度市場(chǎng)銷(xiāo)量成為房企走出困境的關(guān)鍵

　　不過(guò)，對于房企們來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組只是實(shí)現自救的第一步，后面還有很多路要走。

　　張波說(shuō)，除了債務(wù)重組外，關(guān)鍵還在于自身現金回流，即四季度市場(chǎng)銷(xiāo)量能不能有明顯提升，這是房企未來(lái)實(shí)質(zhì)性走出困境的關(guān)鍵。重組也好，更多融資也罷，都只是房企延緩壓力的措施，沒(méi)有自身銷(xiāo)售的提振，未來(lái)壓力依然會(huì )偏大。

　　劉水也認為，債務(wù)重組只是讓債務(wù)人在財務(wù)困境中有短暫的喘息機會(huì )，并不能從根本上拯救企業(yè)，仍舊會(huì )面臨較大的現金流風(fēng)險。因此，對于債權人來(lái)說(shuō)，債券展期是以時(shí)間換空間，爭取最大限度收回債權的可能。