近日，北京等一線(xiàn)城市接連實(shí)施“認房不認貸”政策，為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)預期和信心帶來(lái)極大利好。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升預期持續向好，北京商辦、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度也開(kāi)始提升。

　　“三季度商辦類(lèi)資產(chǎn)達成了幾宗大宗交易。”有消息人士向記者透露，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期，賣(mài)家積極處置資產(chǎn)回籠資金;另一方面，有自用辦公需求的企業(yè)、機構投資者等已“相看”許久，出手“抄底”意愿較強。

　　“公司正計劃在京西板塊購置商辦物業(yè)，計劃購買(mǎi)面積在5000-7000平方米之間，主要考慮當下辦公資產(chǎn)價(jià)格較低，既能相對保值又能減少租賃支出。”某企業(yè)相關(guān)負責人向記者表示，不過(guò)希望選擇周邊配套較全，未來(lái)還能有增值空間的商辦物業(yè)。

　　商辦市場(chǎng)進(jìn)入轉型新周期

　　在傳統商業(yè)地產(chǎn)中，除高檔寫(xiě)字樓商業(yè)地產(chǎn)外，大部分商業(yè)地產(chǎn)是作為居住房地產(chǎn)的配套設施來(lái)建設和開(kāi)發(fā)，不太重視對它的運營(yíng)管理。新發(fā)展模式下，要讓這些資產(chǎn)也可以很好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，改善空間運營(yíng)管理和服務(wù)質(zhì)量，提升其價(jià)值管理水平，提高資產(chǎn)運營(yíng)的回報率。

　　“商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)載體能夠為所有以滿(mǎn)足人們日常工作、生活和娛樂(lè )為目標，以及服務(wù)于人民群眾追求美好生活為目標的商業(yè)活動(dòng)提供物理空間，提供運營(yíng)服務(wù)，是任何一個(gè)服務(wù)類(lèi)型或消費產(chǎn)業(yè)不可或缺的實(shí)體場(chǎng)景和服務(wù)載體。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )寫(xiě)字樓分會(huì )執行會(huì )長(cháng)劉凱表示，當前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“三個(gè)轉變”，標志著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)新周期的開(kāi)啟：首先是從開(kāi)發(fā)時(shí)代轉向服務(wù)時(shí)代，其次是從粗放運營(yíng)轉向精細運營(yíng)，最后是從經(jīng)營(yíng)價(jià)值轉向品牌價(jià)值。

　　在這種新轉型周期下，以往低水平重復、同質(zhì)化發(fā)展已經(jīng)注定不可持續。那么，未來(lái)具備哪些“資質(zhì)”的商辦類(lèi)資產(chǎn)能夠在增值、保值以及回報率方面表現更好?

　　“在當代及未來(lái)，無(wú)論辦公空間還是商業(yè)空間，勢必更加尊重人們的需求。”遠洋春秋中心廣場(chǎng)項目相關(guān)負責人表示，打造優(yōu)質(zhì)商辦載體，一是需要多元的商業(yè)配套服務(wù);二是豐富的招商資源;三是更善于通過(guò)運營(yíng)提升收益率。

　　該人士進(jìn)一步稱(chēng)，以成都太古里為例，該項目打造獨立商業(yè)式全維商街，填補區域內商街配套的空缺，辦公地塊及商業(yè)地塊合而為一，呈現辦公、商業(yè)、休閑、旅游一體化的建筑格局，匹配城市企業(yè)對現代化辦公環(huán)境的要求。北京西山腳下的遠洋春秋中心廣場(chǎng)亦是如此，該項目東接北京銀行保險產(chǎn)業(yè)園，南鄰中關(guān)村石景山園，整體規劃理念是將打造成以融合藝術(shù)、生活、商務(wù)的大型綜合體，囊括了居住、購物、休閑、娛樂(lè )、餐飲、教育、醫療、金融等全方位配套，從而提高了整個(gè)項目的居住和投資價(jià)值。

　　“好的辦公產(chǎn)品，即便在市場(chǎng)調整期，通過(guò)良好的運營(yíng)和服務(wù)，也能展現出良好的韌性，甚至實(shí)現租金上漲。”有業(yè)內人士直言，7月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策不斷，此前累積的需求正在釋放，商辦類(lèi)資產(chǎn)并購加快，去化率和出租率也有望得到進(jìn)一步復蘇。

　　當下是資產(chǎn)配置契機嗎?

　　從8月份市場(chǎng)表現來(lái)看，據觀(guān)點(diǎn)指數顯示，8月份，一線(xiàn)城市辦公掛牌租金實(shí)現不同程度的上漲，辦公市場(chǎng)環(huán)比上月有改善跡象。同期，商辦大宗交易堅挺，比如太古地產(chǎn)擬以97.1億元的代價(jià)接盤(pán)陸家嘴集團兩家子公司40%的股權，交易預計在8月底9月初完成。

　　另有公開(kāi)數據顯示，2022年中國產(chǎn)業(yè)園的交易金額創(chuàng )造了歷史新高，達到225億元，同比增長(cháng)約42%，未來(lái)新商業(yè)、新辦公、新園區需求仍將持續增長(cháng)，并擁有更大的發(fā)展空間和投資價(jià)值。在業(yè)內人士看來(lái)，今年以來(lái)，一系列宏觀(guān)調控政策的發(fā)布和陸續見(jiàn)效，經(jīng)濟發(fā)展已呈現穩中回升的態(tài)勢，大宗商辦資產(chǎn)配置凸顯強勁勢頭。

　　不過(guò)，上述業(yè)內人士也表示，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)穿越周期能力較強，投資者或企業(yè)若有資產(chǎn)配置需求，當下是出手的好時(shí)機。但對買(mǎi)家而言，除了商業(yè)配套以及良好的運營(yíng)服務(wù)之外，區域規劃和產(chǎn)業(yè)氛圍至關(guān)重要。

　　以遠洋春秋中心廣場(chǎng)為例，該項目所在的石景山區，2022年GDP歷史性達到1000億萬(wàn)元，其中金融行業(yè)和科技行業(yè)貢獻約49%，目前石景山的產(chǎn)業(yè)格局已實(shí)現從傳統產(chǎn)業(yè)到高端科技產(chǎn)業(yè)的換擋加速。同時(shí)，京西地區連接海淀及諸多產(chǎn)業(yè)園，未來(lái)將不斷承接海淀區大量科技企業(yè)的外延需求。

　　“作為京西商業(yè)辦公綜合體，遠洋春秋中心廣場(chǎng)與北京銀行保險產(chǎn)業(yè)園相輔相成，仍處在區域內的價(jià)格低谷。項目中的單層商業(yè)面積在700平方米以上，企業(yè)獨棟面積3000-4500平方米，適合中大型企業(yè)作為企業(yè)總部。”遠洋春秋中心廣場(chǎng)上述負責人表示，項目未來(lái)將吸納金融、保險、科技、電子信息等優(yōu)質(zhì)高端服務(wù)企業(yè)，將成為構建北京高精尖經(jīng)濟結構的重要組成部分，未來(lái)入駐企業(yè)更能享受保險產(chǎn)業(yè)園區的稅收優(yōu)惠政策。實(shí)際上，近年來(lái)，越來(lái)越多地產(chǎn)企業(yè)紛紛投資長(cháng)安街西沿線(xiàn)的商務(wù)辦公產(chǎn)品，正是看中了京西區域商辦市場(chǎng)的升值空間。

　　至于接下來(lái)國內商辦市場(chǎng)走勢會(huì )如何?劉凱表示，整體上呈現出四個(gè)主要趨勢，一是市場(chǎng)層面由投資型市場(chǎng)向自用型市場(chǎng)轉變;二是區域選擇上由核心區域、傳統商圈向外圍區域、新興商圈轉變;三是成交類(lèi)型由寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園向物流園區、工業(yè)研發(fā)、公寓項目轉變;四是交易金額由外企企業(yè)向內資企業(yè)轉變。