中新網(wǎng)9月12日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)本輪樓市調控中表現頗為積極的一線(xiàn)城市廣州，再次領(lǐng)銜推出了新的利好新政。

　　近日，廣州首套房商貸利率下限已突破貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)，降至LPR減10個(gè)基點(diǎn)(BP)，廣州也因此成為了首個(gè)下限突破LPR的一線(xiàn)城市。繼在一線(xiàn)城市里最先出臺“認房不認貸”政策后，廣州持續發(fā)力房地產(chǎn)政策的調整。如今市場(chǎng)反響如何?

　　一線(xiàn)城市首個(gè)，廣州接連調整房貸政策

　　據廣州日報，當前廣州的最新政策為：首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為L(cháng)PR減10個(gè)基點(diǎn);二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為L(cháng)PR加30個(gè)基點(diǎn);在廣州有2套房及2套以上，暫停發(fā)放。

　　新政從9月8日起執行，9月8號之前(不含9月8號)已完成買(mǎi)賣(mài)合同或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽的，按原規定執行。

　　這一政策依據的是8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中規定，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。利率方面，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，即不低于相應期限LPR減20個(gè)基點(diǎn);二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。

　　市場(chǎng)人士表示，雖然廣州首套房貸首付比例沒(méi)有下調至市場(chǎng)此前期待的二成，仍為三成。但購買(mǎi)二套房最低首付比例降為四成，超出市場(chǎng)預期，此前廣州這種情況的首付比例為五成(普通商品住房)或七成(非普通商品住房)。

　　“相比調整之前的政策，調整后的二套房貸首付比例有明顯下調，有一套住房但無(wú)貸款或者貸款已結清，首付比例下降了二成;有一套住房但未還清貸款的，首付比例下降了三成。同時(shí)貸款利率也相較此前的LPR加60個(gè)基點(diǎn)有明顯下降。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強解釋稱(chēng)。

　　“下調二套房貸首付比例及利率，主要是針對在廣州擁有一套住房且有一定支付能力的改善人群，無(wú)需通過(guò)‘賣(mài)一買(mǎi)一’來(lái)置換，同時(shí)也有利于加快二套房改善需求的釋放。”陳雪強認為，這與此前“認房不認貸”政策不同的是，此次執行政策主要針對二套購房人群，大大降低了二套置業(yè)門(mén)檻及購房成本。

　　8月末，廣州市人民政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，是“認房不認貸”政策在一線(xiàn)城市首次落地，被認為在為廣州樓市“金九銀十”蓄能造勢。

　　“組合拳”能否助力“金九銀十”?

　　“9月2日-3日，新政剛剛宣布，但是天氣不太好，因此來(lái)實(shí)地看房的并沒(méi)有增加得很明顯，上周末屬于是穩中有升。但是線(xiàn)上、電話(huà)咨詢(xún)的明顯多了一些，大多是剛需換房，但真正落實(shí)到成交的比例還不大，漲價(jià)更是還沒(méi)有想。”廣州市一位房產(chǎn)中介對記者表示。

　　廣州市民黃女士就在近日剛剛定下了一套房子。“家人朋友們都說(shuō)，感覺(jué)房?jì)r(jià)還會(huì )降一些，不著(zhù)急出手。但我們屬于是剛需買(mǎi)房，小孩明年就要上學(xué)了，買(mǎi)的學(xué)區房。”黃女士說(shuō)，買(mǎi)房后最大的感覺(jué)就是學(xué)區房還是很搶手的，特別是越秀區、海珠區這些區域的好學(xué)區，根本不愁賣(mài)。

　　但作為賣(mài)方，廣州市民林小姐就糾結得多。“我們是想把現在的房子賣(mài)掉再買(mǎi)一套，屬于是改善置換。房源掛了有半年，已經(jīng)降了差不多二十萬(wàn)元了，一直還沒(méi)賣(mài)出去。”林小姐說(shuō)，自己小區里有一些樓層不是特別好的業(yè)主，可能直接降價(jià)四十萬(wàn)元、五十萬(wàn)元掛牌，買(mǎi)家看到了就也希望用這個(gè)低價(jià)買(mǎi)好樓層，業(yè)主不賣(mài)也不著(zhù)急，因為大家還都是觀(guān)望心態(tài)比較重。

　　“觀(guān)望”“不急”似乎是近日來(lái)眾多廣州買(mǎi)房人共同的心態(tài)。中指研究院數據監測顯示，廣州新房成交自今年4月份以來(lái)，已連續4個(gè)月持續下滑，2023年8月新房成交50.4萬(wàn)㎡，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，當前市場(chǎng)成交已處于歷史低位水平。

　　不斷出臺的新政能為廣州樓市帶來(lái)多大的激勵?

　　鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉認為，廣州增城、從化、花都、白云非核心區等區域庫存量較大，基本上為首套剛需置業(yè)區域，這些區域的樓盤(pán)的購房者會(huì )受益于廣州首套房利率LPR減10個(gè)基點(diǎn)的優(yōu)惠，有助于這些區域樓市進(jìn)一步消化庫存。

　　“這首先有利于換房需求，包括‘賣(mài)一買(mǎi)一’的需求，特別是二套房的需求，包括給父母、子女買(mǎi)房，以及投資性需求，順應了新房市場(chǎng)以改善為主、大戶(hù)型為主的新形勢。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，換房需求釋放的小戶(hù)型、低總價(jià)房源，也能帶動(dòng)剛需入市，特別是急于上車(chē)的結婚、就業(yè)、生子等人群。

　　“不過(guò)，此次政策利好帶來(lái)的年底行情修復，脈沖響應或在年底甚至11月份減弱。未來(lái)樓市能否企穩，還需要看基本面的修復態(tài)勢。”李宇嘉認為。

　　陳雪強認為，隨著(zhù)廣州首套住房“認房不認貸”及二套住房首付比例及利率大幅下調的執行，短期內將明顯提振樓市信心，同時(shí)對于受益的剛性及改善人群也將加快入市步伐，在接下來(lái)的“金九銀十”節點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也將利用政策窗口期加快推貨節奏，廣州樓市“金九銀十”可期。