存量首套房貸利率25日起批量下調
9月7日，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行率先發(fā)布存量首套住房貸款利率調整的公告，并將調整范圍、規則、方式和相關(guān)安排均詳細列出。
根據各家銀行公告顯示，2023年8月31日(含當日)前，銀行已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，可調整的范圍還應滿(mǎn)足兩個(gè)條件之一：個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數性質(zhì)為首套住房貸款;個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)套數性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。
在調整規則方面，國有銀行保持了基本一致，即按照不同時(shí)間劃分，最低可調至當時(shí)全國房貸利率下限。不過(guò)，若所在地區下限高于全國房貸，則按地方下限執行;若貸款利率低于全國或地方下限則不調整。
關(guān)注 1
固定利率客戶(hù)需先轉為L(cháng)PR利率
根據各家銀行調整規則顯示，四家國有銀行均將符合要求的存量房貸利率調整，按照貸款發(fā)放時(shí)間進(jìn)行了劃分。
其中，2019年10月7日(含當日)之前發(fā)放的貸款，且已經(jīng)按照人民銀行相關(guān)規定轉為L(cháng)PR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)加點(diǎn)方式計算的存量房貸利率，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”標準調整;2019年10月8日(含當日)至2022年5月14日(含當日)發(fā)放的貸款，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”標準調整;而2022年5月15日(含當日)之后發(fā)放的貸款，則可按照“LPR-20BP”(20BP是0.2%)的標準執行。
值得注意的是，各家銀行均表示，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調整為當地下限。同時(shí)，如貸款利率低于全國下限則此次不調整。
針對在2019年10月前后未從固定利率調整為L(cháng)PR利率的存量房貸客戶(hù)，中國銀行指出，應先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調整。
農業(yè)銀行亦指出，對當前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進(jìn)行定價(jià)基準轉換的客戶(hù)，需在提出首套認定申請時(shí)一并申請定價(jià)基準轉換，認定通過(guò)的，利率定價(jià)基準轉換與貸款利率水平調整同步進(jìn)行。按照人民銀行2019年第30號公告相關(guān)要求，定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。
此外，對于有不良類(lèi)貸款的客戶(hù)，上述銀行均指出，不良個(gè)人住房貸款暫不進(jìn)行利率調整，但待客戶(hù)歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復正常后，再進(jìn)行存量房貸利率調整。同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款(含組合貸中公積金貸款部分)、個(gè)人商業(yè)用房貸款(含商住兩用房)等均不屬于此次調整范圍。
關(guān)注 2
銀行將開(kāi)通線(xiàn)上線(xiàn)下申請和查詢(xún)通道
這四家銀行在公告中均指出，銀行將從今年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調，無(wú)需客戶(hù)申請。銀行屆時(shí)均將開(kāi)通線(xiàn)上線(xiàn)下申請和查詢(xún)的通道。
在調整方式上，按照人民銀行公告要求，客戶(hù)可通過(guò)變更合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換的方式進(jìn)行利率調整。但基于為客戶(hù)提供高效便捷金融服務(wù)的原則，盡力減少客戶(hù)調整成本，這四家銀行均表示，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。批量調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
在集中調整之后，此次未調整但符合調整要求的客戶(hù)仍可自主向銀行申請調整。
工商銀行指出，“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價(jià)的存量房貸客戶(hù)，可于2023年9月25日起向該行提出申請。其中，2023年10月22日(含當日)前完成申請的，該行將于2023年10月25日對審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統一利率調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
工商銀行還表示，2023年10月22日后申請利率調整的客戶(hù)，包括新增“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價(jià)的存量房貸客戶(hù)，可繼續向該行提出申請。該行將逐筆進(jìn)行人工審核，審批通過(guò)后次日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
農行則指出，經(jīng)查詢(xún)不在調整范圍，但當前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標準的客戶(hù)，可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含)，登錄農行掌上銀行，自助發(fā)起首套住房利率標準認定申請，線(xiàn)上提交貸款經(jīng)辦行認可的承諾書(shū)、家庭住房套數查詢(xún)結果等相關(guān)證明材料(具體材料清單將于近期發(fā)布，敬請關(guān)注)。
“客戶(hù)也可線(xiàn)下向貸款經(jīng)辦行提出申請辦理并提交材料。”農行表示，經(jīng)認定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進(jìn)行批量調整。2023年10月23日(含)后提出申請的，農行將在10個(gè)工作日內完成認定，對符合《通知》條件的，及時(shí)予以調整?？蛻?hù)可在該行掌上銀行或貸款經(jīng)辦行查詢(xún)進(jìn)度。
此外，多家銀行還提示，在為客戶(hù)辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調整過(guò)程中，銀行不收取任何費用。為最大限度保障客戶(hù)的財產(chǎn)和信息安全，防范不法分子以利率調整為由實(shí)施詐騙活動(dòng)，切勿輕信銀行官方渠道以外人員的電話(huà)或短信。新京報記者 姜樊
■ 解讀
調整體現“能調盡調 一調到底”思路
鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉表示：“隨著(zhù)工行、農行、中行、建行官宣存量首套房貸利率調整細則出臺，預計后續各大銀行存量房貸利率的下調將在9月份集中調整到位。”
“目前來(lái)看各大銀行為了減小工作量，都將采取批量操作方式，按照過(guò)去幾年購房所在城市的房貸利率下限和當前利率對比，按下限會(huì )批量調整到位，尤其是首套房的購房者，會(huì )直接進(jìn)行批量調整。”張宏偉表示。
“如果由于首套房認定等因素(‘認房不認貸’政策剛發(fā)布，‘首套’認定上會(huì )出現變化)，有一部分購房者的存量房貸，可以到銀行現場(chǎng)溝通解決。”張宏偉解讀稱(chēng)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“四大國有銀行的調整思路體現了尊重規則、尊重歷史。所謂尊重規則就是尊重當時(shí)當地貸款利率下限的規則，下限體現的是差別化的住房信貸政策，體現的是當時(shí)利率對于本地樓市因城施策的管控，這個(gè)必須要遵守。因此，當地下限高于全國下限的，一律調到當地下限。若貸款利率低于全國下限則一律不調整。”
不僅如此，此次調整還體現了“能調盡調，一調到底”的思路。李宇嘉表示：“此次存在調整空間的，均一次性全部調整到位，或調整到當地下限，或調整到LPR+0。而且存量首套住房貸款客戶(hù)無(wú)需申請即自動(dòng)調整，減少了百姓提出申請、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓。”
