繼上周住建部明確樓市政策優(yōu)化三大方向后，中國人民銀行、國家外匯管理局(以下分別簡(jiǎn)稱(chēng)“央行”“外匯局”)8月1日召開(kāi)的2023年下半年工作會(huì )議指出，要因城施策精準實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率。

　　盡管近期政策面對于存量個(gè)人房貸利率調整已有諸多表述，但多家國有銀行信貸部門(mén)工作人員告訴《證券日報》記者，目前其所在銀行尚未接到明確調整通知，存量個(gè)人住房貸款利率仍按此前的約定利率執行。若后續有最新政策通知，將及時(shí)進(jìn)行調整。

　　存量房貸利率下調

　　可設置差異化折扣比例

　　今年以來(lái)，鑒于首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制的建立，以及5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)下調，首套房貸利率與存量房貸利率間的利差持續擴大。特別是對于前幾年買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，其房貸利率大部分都屬于“高位站崗”。

　　居住在北京的王先生告訴《證券日報》記者，他在2020年8月份購房，9月份辦理的貸款手續。當時(shí)貸款利率是由2020年8月份的5年期以上LPR和銀行加點(diǎn)組成，即4.65%+0.55%(55個(gè)基點(diǎn))=5.2%。

　　而從最新的房貸利率來(lái)看，貝殼研究院提供的數據顯示，7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，較去年同期分別回落45BP(基點(diǎn))和25BP。另?yè)兄秆芯吭罕O測，目前7月份重點(diǎn)城市的首套平均房貸利率，已較2021年高點(diǎn)下調超150個(gè)基點(diǎn)，大幅降低了居民購房成本。

　　“盡管目前貸款利率已經(jīng)隨著(zhù)LPR的調整降至4.85%，但仍比現在的新增房貸利率高出不少。”王先生說(shuō)，身邊有和他貸款利率相當的朋友已在今年年初選擇了提前還款，他則期待存量房貸利率能調降。

　　7月14日，央行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會(huì )上表示，“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。這讓與王先生有相似情況的貸款人有了“盼頭”。而相較于“支持和鼓勵”的措辭，前述8月1日的會(huì )議使用了“指導”和“有序調整”，讓市場(chǎng)普遍理解成釋放出存量個(gè)人房貸利率將啟動(dòng)下調的信號。

　　事實(shí)上，降低存量房貸利率并非沒(méi)有先例。早在2008年10月份，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時(shí)將最低首付款比例調整為20%。彼時(shí)由于“轉按揭”正盛行，因此銀行為爭奪客戶(hù)普遍都選擇給予存量按揭貸款利率七折優(yōu)惠。

　　“此項政策對扭轉當時(shí)樓市下滑勢頭起到了關(guān)鍵作用。”東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青對《證券日報》記者表示，未來(lái)無(wú)論是通過(guò)變更合同約定，還是貸款置換，下調存量個(gè)人房貸利率不存在實(shí)質(zhì)性障礙，完全可以在政策引導下有序進(jìn)行，如針對不同存量個(gè)人房貸利率設置差異化的折扣比例或降點(diǎn)幅度等。

　　王青預計，存量房貸利率下調有望在三季度啟動(dòng)。目前最大的不確定性是利率下調幅度，總體上有可能在0.5個(gè)百分點(diǎn)至1.0個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　仲量聯(lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，調整存量個(gè)人房貸利率，可以降低居民購房成本和利息負擔，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，可以減少存量房貸與新增房貸利差驅動(dòng)下的提前還貸現象和違規轉貸行為。

　　政策優(yōu)化助房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　平穩建康發(fā)展

　　年初以來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)政策優(yōu)化的節奏與力度不斷加碼，但上半年“先揚后抑”的走勢似乎顯示出當前樓市復蘇動(dòng)能不足。

　　從7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)表現來(lái)看，據中指研究院統計，當月新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來(lái)同期最低水平。從結構上看，7月份，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市商品住宅成交面積同環(huán)比均下降，同比分別下降2.4%、29.4%、28.5%，環(huán)比來(lái)看，一線(xiàn)城市成交規模環(huán)比下降9.8%，二線(xiàn)代表城市環(huán)比下降29.9%，三四線(xiàn)代表城市下降11.8%。

　　房產(chǎn)中介對此感受頗深。北京地區的一家房產(chǎn)中介工作人員對《證券日報》記者直言，從4月份開(kāi)始，北京地區的二手房成交情況就不太好，掛牌價(jià)也在持續下降，降幅少則5%，多則10%甚至更多。

　　面對持續處于調整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，7月份以來(lái)，樓市優(yōu)化政策力度更大、更超預期。

　　7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議明確指出“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，隨后，住建部表示，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。疊加此次央行提到的指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率，以上措施無(wú)不直指當前抑制住房消費的核心方面。

　　上述房產(chǎn)中介告訴記者，從住建部表態(tài)個(gè)人住房貸款“認房不認貸”后，幾乎每天都有人咨詢(xún)。

　　“目前我行執行的二套房貸利率為5.25%，如果此后‘認房不認貸’政策能在北京正式落地，那么，購房者將會(huì )以目前4.25%的首套房貸款利率進(jìn)行貸款，大大降低購房成本。”昨日，某家國有大型銀行的一位信貸經(jīng)理告訴記者，當然，這只是目前的貸款利率。隨著(zhù)此次央行再次提到繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，預計后續貸款利率還會(huì )繼續下調。

　　某房企相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調整，預計接下來(lái)購房首付、房貸利率方面也會(huì )有利好政策出臺，尤其是存量個(gè)人房貸利率，或有實(shí)質(zhì)性下降。隨著(zhù)后續住房消費的回暖，這將進(jìn)一步暢通房地產(chǎn)交易鏈條，最終實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

　　中指研究院指數事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)近期中央、相關(guān)監管部門(mén)以及地方對房地產(chǎn)市場(chǎng)的密集表態(tài)和發(fā)聲，預計各地方的因城施策將加快落地，政策調整也將圍繞降門(mén)檻、降成本展開(kāi)。