近日，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。倪虹強調，要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，住建部此次表態(tài)，釋放了超預期的政策調整積極信號。

　　首套房首付比例

　　或再降低

　　此次住建部給出的三大政策優(yōu)化方向，被業(yè)內看作是重磅利好，對于接下來(lái)各地政策調整具有關(guān)鍵性的指導意義。

　　比如，作為直接影響購房成本的關(guān)鍵變量，購房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例已成為政策重要發(fā)力方向。

　　在易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，當前，很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。

　　據易居研究院統計，全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級越高，首付比例越高;城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

　　“目前，大部分非限購城市首套房最低首付比例已經(jīng)按照20%執行，但對于核心一二線(xiàn)城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”在平安證券房地產(chǎn)首席分析師楊侃看來(lái)，此次住建部提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率”，可以說(shuō)超出市場(chǎng)預期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續落地執行，將更加利好總價(jià)高、購房門(mén)檻高的核心城市。

　　從貸款利率角度來(lái)說(shuō)，據貝殼研究院監測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，短期來(lái)看，預計一二線(xiàn)城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線(xiàn)城市或逐步降至20%下限。同時(shí)，一線(xiàn)城市如北京、上海首套房貸利率加點(diǎn)數也存在下調可能。

　　“認房不用認貸”

　　可促進(jìn)改善性需求釋放

　　在此次住建部提及的三項政策中，最為業(yè)內及購房者所關(guān)注的，莫過(guò)于“認房不用認貸”政策。

　　所謂“認房不用認貸”，其實(shí)是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

　　貝殼研究院認為，回顧我國2010年以來(lái)至今的兩輪完整的房地產(chǎn)調控周期，當市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，“認房又認貸”政策的出臺從市場(chǎng)預期和實(shí)際購買(mǎi)力兩方面壓降市場(chǎng)溫度;反之，當市場(chǎng)低迷時(shí)，優(yōu)化首套房認定標準會(huì )激活市場(chǎng)。

　　據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來(lái)，包括鄭州、杭州、南京等在內的超20個(gè)城市優(yōu)化“認房又認貸”政策，但是一線(xiàn)城市和部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市仍然嚴格執行“認房又認貸”的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例能達到70%，房貸利率在5.25%，對于想要購買(mǎi)二套房的購房者來(lái)說(shuō)壓力較大。

　　“若是取消‘認房又認貸’，意味著(zhù)購買(mǎi)二套房就可以按照首套房標準執行，對于改善性客戶(hù)來(lái)說(shuō)可謂是一個(gè)重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，促進(jìn)改善性需求釋放。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄說(shuō)。

　　陳文靜認為，隨著(zhù)此次住建部提出個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”，預計短期二線(xiàn)城市或率先調整優(yōu)化，一線(xiàn)城市亦存在調整空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市的二環(huán)內或主城區限購，非限購區域首套首付已降至20%，限購區的認房認貸政策優(yōu)化影響或有限。

　　展望后市，陳文靜認為，除了此次住建部提到的三個(gè)政策調整方向外，預計過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺的政策也將陸續優(yōu)化，如優(yōu)化限價(jià)政策，讓價(jià)格回歸市場(chǎng);優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，“因區施策”“一區一策”幫助一二線(xiàn)城市郊區去庫存;優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或將是重要方式。