上半年深圳二手房市場(chǎng)呈“先揚后抑”走勢，二手房同比去年上半年交易量上漲七成，但市場(chǎng)預期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷。

　　7月4日，根據深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )統計，6月，深圳全市二手房錄得(錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統計的數據，并非最終成交過(guò)戶(hù)套數)3192套，環(huán)比下降11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的漲幅。

　　上半年二手房交易量同比漲七成

　　綜合今年上半年情況，2023年上半年，深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同共計錄得20852套，環(huán)比2022年下半年增長(cháng)率為42.2%，同比2022年上半年增長(cháng)率為71.0%。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )數據顯示，根據今年上半年二手房錄得量面積占比分析，小于90平方米戶(hù)型的錄得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，當前占比已下降至59.9%，連續三個(gè)月累計下降了4個(gè)百分點(diǎn)，反映出當前市場(chǎng)信心與預期仍然偏弱。

　　深圳當地中介表示，今年春節過(guò)后深圳樓市有所回暖，購房者的信心逐步恢復。從上半年的整體情況而言，回暖主要集中在1月至4月，特別是春節后的2月至3月，疫情防控措施的優(yōu)化調整以及政府出臺鼓勵購房的政策，過(guò)去兩年市場(chǎng)低迷累積的大量購買(mǎi)力開(kāi)始逐步入市。不過(guò)，4月后，隨著(zhù)一波需求的釋放，近兩個(gè)月的成交量已逐步放緩，“整體比2022年肯定好很多，但沒(méi)有感受到市場(chǎng)已整體回暖”。

　　以其所在的西鄉碧海片區為例，上述中介提到，目前市場(chǎng)上剛需和改善客群均有，部分客戶(hù)選擇置換，會(huì )以比較合理的價(jià)格出售，因此整體價(jià)格穩中略降。以泰華陽(yáng)光海小區為例，該小區政府參考單價(jià)81100元/平方米;圣淘沙駿園的政府參考價(jià)為88700元/平方米。上述中介表示，目前門(mén)店周邊小區成交單價(jià)介于8萬(wàn)元至10萬(wàn)元左右，門(mén)店整體的開(kāi)單量較去年有所增長(cháng)。

　　同時(shí)，根據深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )數據監測，上半年，不同區域二手房市場(chǎng)的分化趨勢越發(fā)明顯，如南山“豪宅”市場(chǎng)成交占比出現明顯回升，而龍崗傳統剛需置業(yè)集中區域的成交占比出現大幅回落。市場(chǎng)版塊之間的聯(lián)系在分化背景下，將會(huì )變得越來(lái)越獨立與割裂，不排除未來(lái)改善型豪宅版塊與剛需版塊市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性將逐步下降，甚至不排除出現“分道揚鑣”的狀況。

　　深圳當地房地產(chǎn)中介認為，高品質(zhì)、好地段的二手房有其稀缺性，因此在市場(chǎng)變化的時(shí)候，波動(dòng)并不會(huì )太大，也成為客戶(hù)選擇的方向。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹指出，當前深圳二手房市場(chǎng)依然處于低位徘徊的狀態(tài)，上半年3月份出現了短暫的復蘇，但未能得到延續。市場(chǎng)上成交的主要客群逐步轉變?yōu)楦纳瓶蛻?hù)，剛需占比有所下降，當下價(jià)格處于低位，剛好是換房和置業(yè)的較好時(shí)機。

　　何倩茹提到，受到未來(lái)預期較低的影響，整體上觀(guān)望的情緒是較濃的，主力的價(jià)格段在500萬(wàn)元-800萬(wàn)元之間。掛牌價(jià)和成交價(jià)格方面也相對穩定，徘徊在指導價(jià)附近，短期內并未出現明顯波動(dòng)。

　　掛牌量持續高位，參考價(jià)政策調整對市場(chǎng)效果有限

　　在掛盤(pán)量方面，截至2023年7月1日，根據四大行(貝殼找房、樂(lè )有家、中原、看房網(wǎng))公開(kāi)掛盤(pán)出售數據統計，深圳全市共掛盤(pán)出售房源164169套(存重復房源)，對比6月1日統計的160108套掛牌房源增加4061套，環(huán)比增長(cháng)率為2.5%。從2023年上半年走勢看，二手房掛牌量呈現持續快速增長(cháng)態(tài)勢，臨近年中，掛牌量的走勢才有所減緩。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，主要是前期疫情管控措施的優(yōu)化，市場(chǎng)需求得以集中釋放，相對應的業(yè)主委托掛牌量也隨之快速增長(cháng)，但隨著(zhù)需求的疲軟，市場(chǎng)去化節奏放緩，造成了后期掛牌房源量持續高位且緩慢增長(cháng)。

　　值得一提的是，今年4月20日，市場(chǎng)消息傳出深圳“二手房參考價(jià)”或與房貸解綁。網(wǎng)傳信息顯示，深圳二手房交易將執行新政策，即：指導價(jià)不取消，不調整;銀行核定房?jì)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià)孰低為準，參考價(jià)僅作參考。

　　上述政策未有官宣。不過(guò)，據證券時(shí)報報道，中行和建行、工行已落實(shí)執行。與此同時(shí)，深圳相關(guān)部門(mén)向部分中介機構發(fā)出通知，要求其平臺對外展示的房源價(jià)格必須嚴格按照指導價(jià)進(jìn)行公示，不以指導價(jià)進(jìn)行公示的，相關(guān)部門(mén)將視情況進(jìn)行企業(yè)約談或暫停交易系統權限。對此，有中介機構確認屬實(shí)，明確“還是要求按照指導價(jià)展示”。

　　業(yè)內曾預測，“二手房參考價(jià)”與房貸解綁意味著(zhù)購房者的首付門(mén)檻降低，如果該政策施行，后續在量和價(jià)上都將會(huì )明顯好轉。不過(guò)，從數據上看，二手房參考價(jià)新政對市場(chǎng)的影響有限。

　　樂(lè )有家研究中心監測數據顯示，從成交量來(lái)看，深圳二手房參考價(jià)政策調整一個(gè)月后并沒(méi)有大起伏，反而在經(jīng)過(guò)3-4月的高峰期后略有回落。參考價(jià)政策調整給市場(chǎng)帶來(lái)的提振效果有限，購房者需要更多的信心激勵。價(jià)格方面，參考價(jià)政策調整施行一個(gè)多月，5月深圳成交二手房源里，34.5%低于參考價(jià)成交，與政策調整前相比上漲了3.4%;高于參考價(jià)20%以上的房源占比則出現下滑，跌了0.7%。結合實(shí)際成交價(jià)來(lái)看，5月深圳二手房?jì)r(jià)環(huán)比下跌3%，參考價(jià)政策調整并未刺激房?jì)r(jià)出現大漲，業(yè)主報價(jià)上也更加理性，5月掛牌價(jià)超九成片區環(huán)比下滑。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )指出，上半年二手房成交數據相比2022年同期，的確有明顯的提升，至少通過(guò)同期數據對比，證明了疫情管控政策放開(kāi)后，對市場(chǎng)起到了相當大的提振作用，但不可否認，隨著(zhù)疫情政策邊際效應逐步釋放完畢，一季度階段性“小陽(yáng)春”行情在進(jìn)入4月份之后戛然而止，甚至從二季度開(kāi)始，每月成交量持續下探，并有重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地，歸根結底還是市場(chǎng)筑底后，市場(chǎng)信心仍未能徹底修復，在宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境仍未有明顯起色的情況下，市場(chǎng)預期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷，而“420政策”對市場(chǎng)提振效應微乎其微的效果可見(jiàn)一斑。此外，進(jìn)入下半年后，隨著(zhù)新房下半年銷(xiāo)售壓力的累加，一、二手房競爭的白熱化以及市場(chǎng)對于政策預期的減弱，在無(wú)任何托底穩預期政策的支撐下，市場(chǎng)恐難再現類(lèi)似一季度“階段性小陽(yáng)春”行情。

　　何倩茹也提到，深圳二手房市場(chǎng)在未有明顯利好政策的情況下，下半年仍將延續低位徘徊，難有較大的波動(dòng)。