“個(gè)人房貸轉經(jīng)營(yíng)貸，利率低、期限長(cháng)、放款快”“疫情后‘轉貸潮’來(lái)了，我可以幫您省很多錢(qián)”“降低購房成本和還款壓力”……近期，一些所謂的“貸款中介”宣稱(chēng)可以幫助購房者將房貸轉為利率更低的經(jīng)營(yíng)貸，從而減少利息支出。雖然看上去頗有誘惑力，但其中暗藏風(fēng)險。近期，銀保監會(huì )和多地銀保監局緊急提示轉貸風(fēng)險，對于消費貸、經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀保監部門(mén)重拳出擊，處罰違規銀行。

　　中介扎堆推銷(xiāo)轉貸業(yè)務(wù)

　　“現在貸款中介的營(yíng)銷(xiāo)這么露骨了嗎?就差把‘經(jīng)營(yíng)貸置換房貸’的廣告貼腦門(mén)上了。”幾天前，市民張女士接到了自稱(chēng)某行信貸員的來(lái)電，上來(lái)就勸她轉貸，利率能做到3.35%。

　　在好奇心的驅使下，張女士添加了這名信貸員的微信，對方發(fā)來(lái)了一個(gè)算賬的表格。表格上顯示，如果進(jìn)行“轉貸”，貸款300萬(wàn)元的情況下，和買(mǎi)房按揭貸款30年相比，經(jīng)營(yíng)貸款30年可以省169萬(wàn)元。“這是指超過(guò)4.5%以上的按揭利率可以轉化為3.35%左右。”對方的朋友圈里布滿(mǎn)了“房貸低息置換”的信息。

　　沒(méi)過(guò)兩天，她所在的一個(gè)微信群里彈出了一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉經(jīng)營(yíng)貸的各種操作細節。“為了換房，未來(lái)越來(lái)越多改善需求客戶(hù)會(huì )加入經(jīng)營(yíng)貸置換高息房貸潮。”文章給出如此預判，還附上了咨詢(xún)師的聯(lián)系方式。

　　經(jīng)營(yíng)貸置換房貸是如何操作的呢?多名貸款中介的介紹大同小異。具體來(lái)說(shuō)，購房者結清房貸后，將房屋以個(gè)體工商戶(hù)或企業(yè)法人、實(shí)控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個(gè)體工商戶(hù)或名下沒(méi)有公司的情況下，就需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見(jiàn)的方式。而借來(lái)結清房貸的資金，通常被稱(chēng)為“過(guò)橋資金”。

　　利差存在套利空間

　　這幾年，隨著(zhù)國家對中小微企業(yè)支持力度的加大和貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)逐步走低，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調至不到4%的水平。與之相比，北京地區二套房貸利率為5.35%，當前經(jīng)營(yíng)貸利率低于存量房貸利率，這筆資金就存在流入樓市的套利空間，部分購房者“鋌而走險”之后，中介就會(huì )從中獲得一筆不菲的利潤。

　　記者近日以購房人身份咨詢(xún)了一家貸款中介業(yè)務(wù)員，詳細了解轉貸的操作流程。“首先需要貸款人經(jīng)營(yíng)一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著(zhù)收購企業(yè)。”這名業(yè)務(wù)員介紹，在這種情況下，用戶(hù)需要選擇全款買(mǎi)房，自有資金不夠可使用公司提供的過(guò)橋墊資。

　　面對記者提出轉貸存在風(fēng)險的疑慮，對方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時(shí)還款就沒(méi)問(wèn)題。”這位工作人員打包票說(shuō)，沒(méi)有出現過(guò)銀行抽貸情況，“轉貸沒(méi)有風(fēng)險”。

　　中介也能從轉貸流程中獲利。據其介紹，提供的過(guò)橋資金需要收取利息，購房者要交1萬(wàn)元辦理收購殼公司的手續費，后期維護公司“運營(yíng)”同樣需要費用。

　　轉貸風(fēng)險不容忽視

　　轉貸是否真正和中介口中宣傳的一樣沒(méi)有風(fēng)險?去年末，銀保監會(huì )發(fā)布關(guān)于警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風(fēng)險提示，提示消費者將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作，隱藏著(zhù)違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險。

　　銀保監會(huì )表示，根據相關(guān)監管規定，經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉。銀行與消費者貸款合同會(huì )明確約定貸款用途，但在“轉貸”操作下，銀行若發(fā)現經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個(gè)人征信也會(huì )受到影響。

　　遼寧銀保監局近日發(fā)布的風(fēng)險提示稱(chēng)，違規轉貸的做法存在四重風(fēng)險，包括經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險、信用貸風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和個(gè)人信息泄露風(fēng)險，提醒消費者增強風(fēng)險意識，依法合規辦理貸款、還貸業(yè)務(wù);浙江銀保監局也發(fā)布了提示，明確表示經(jīng)營(yíng)貸換房貸不是“餡餅”是陷阱。

　　2021年全國多地銀保監局都針對經(jīng)營(yíng)貸違規進(jìn)入樓市開(kāi)展專(zhuān)項行動(dòng)，不少購房者收到過(guò)銀行抽貸的通知。2021年初，北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監局先后發(fā)文，要求嚴肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費貸違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

　　各地銀保監局近期也已出手整治。銀保監會(huì )近日通報嚴肅查處一批違法違規案件，“小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域”便是違法違規行為之一。江西銀保監局、海南銀保監局、遼寧銀保監局近期披露的罰單中，都涉及消費貸或經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

　　《北京日報》2023年2月23日第7版