搬出大學(xué)宿舍，張元開(kāi)啟了合租生活，入住后才發(fā)現，自己被“二房東”忽悠，這間房被改成了群租房，不僅居住體驗不佳，還潛藏消防安全隱患。

　　如何避免類(lèi)似這樣的租房遭遇?今年2月1日起，《上海市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式實(shí)施，立法對群租現象“亮劍”，明確禁止“將住房用于群租”，并加大對“二房東”的監管。市人大常委會(huì )法工委主任閻銳說(shuō)，這部法規意在促進(jìn)租賃雙方建立穩定的租賃關(guān)系，推動(dòng)形成管理有序、服務(wù)規范的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿(mǎn)足居民多層次的居住需求。

　　“疏堵結合”保障租房

　　群租，這個(gè)超大城市治理中的難點(diǎn)、堵點(diǎn)，難以根治，容易回潮。而此次立法明確禁止將住房用于群租。那么，一間房住多少人、一套房分隔成什么樣，才能算是群租房?

　　基層治理中的這些困惑也有了法條依據?！稐l例》對群租做了清晰界定和劃分，明確廚房、衛生間、陽(yáng)臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，且每個(gè)房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關(guān)規定。條款中還專(zhuān)門(mén)加強了監管部門(mén)發(fā)現和處置機制的銜接，明確了相應的處罰措施。

　　整治群租亂象的同時(shí)，也加大住房供給力度，做到“疏堵結合”?！稐l例》明確，將在高校園區、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區、軌道交通站點(diǎn)周邊等集中供應保障性租賃住房。此外，還將繼續挖掘存量，商業(yè)辦公、旅館等非居住存量房屋也能遵循相關(guān)規定改建為保障性租賃住房。

　　規范管理“二房東”

　　目前，全市租賃住房約210萬(wàn)套，占住房總量的26.3%，其中，個(gè)人出租住房約180萬(wàn)套，市場(chǎng)化租賃企業(yè)出租約10萬(wàn)套，保障性租賃住房約20萬(wàn)套(間)。在法規征求意見(jiàn)過(guò)程中，不少人認為，建設穩定健康的住房租賃體系，要對暴露出的“租金貸”等各類(lèi)問(wèn)題重拳出擊，其中，規范管理“二房東”是關(guān)鍵。

　　這也是此次立法的一大亮點(diǎn)。針對“二房東”，《條例》規定，個(gè)人以營(yíng)利為目的的轉租房達到規定數量，需依法辦理登記。由此，加強“二房東”管理，以便倒查追溯，保障租客權益。

　　此次立法還創(chuàng )設性地提出“住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)”。按照《條例》，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉租業(yè)務(wù)的，應當按照規定在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，一次性收取租金超過(guò)三個(gè)月, 以及收取押金超過(guò)一個(gè)月租金的，超出部分應當存入住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。該專(zhuān)用賬戶(hù)起到“防火墻”的作用：一方面，最大限度保障承租人利益，確保租金不被中途挪用。另一方面，也考慮到平臺的現實(shí)運轉，確保企業(yè)有充裕的現金流。

　　條例還明確了法律責任：如果二房東企業(yè)未按規定開(kāi)立交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，最高將被處罰款20萬(wàn)元。這就從立法上為可能出現的“租金貸”等行為加了一道防護鎖，也為合規企業(yè)打開(kāi)了發(fā)展空間。

　　建立住房租賃價(jià)格監測機制

　　住房租賃，本質(zhì)上是一種市場(chǎng)行為。此次立法鼓勵租賃當事人訂立長(cháng)期住房租賃合同，建立穩定的租賃關(guān)系，明確出租人、承租人應當遵守的行為規范，《條例》規定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務(wù)標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。

　　“漲租”是租賃雙方都很在意的要素，《條例》體現了適時(shí)調控介入的理念，明確建立住房租賃價(jià)格監測機制，當“住房租金顯著(zhù)上漲或者有可能顯著(zhù)上漲時(shí)，可以依法采取漲價(jià)申報、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預措施，穩定租金水平”。

　　《條例》還規范了房源信息發(fā)布，明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得發(fā)布虛假房源信息。明確住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對外發(fā)布房源信息的，應當核實(shí)房屋權屬證明和基本狀況，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )信息平臺發(fā)布房源信息的，平臺經(jīng)營(yíng)者應當對發(fā)布者提交的相關(guān)材料進(jìn)行核實(shí)。