近年來(lái)，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問(wèn)題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時(shí)有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，法律法規層面的保障不可或缺。

　　今年以來(lái)，全國多地出臺政策措施規范住房租賃，明確行業(yè)規范，加強市場(chǎng)監管。11月23日，上海市人大常委會(huì )通過(guò)《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行;此前，以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場(chǎng)亂象;另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺相關(guān)細則，對維護承租人權益提出明確要求。

　　遏制租房亂象

　　記者梳理發(fā)現，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權利和責任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內空氣質(zhì)量或衛生、環(huán)保等方面的要求;在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，對住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監管等提出要求，明確將二房東納入監管，同時(shí)保障租戶(hù)的資金安全。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥表示，作為全國首部規范住房租賃的地方性法規，《北京市住房租賃條例》為市場(chǎng)管理創(chuàng )新留足了空間、奠定了基礎。“具體來(lái)看，《條例》為市場(chǎng)主體設置了門(mén)檻，相當于為個(gè)人二房東戴上了緊箍，為經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為打造了模板，為租賃資金加上了保險鎖，為市場(chǎng)管理打造了操控臺，為市場(chǎng)調控設置了調節閥。”趙慶祥說(shuō)。

　　“自《北京市住房租賃條例》實(shí)施以來(lái)，經(jīng)紀機構和租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體積極開(kāi)展自查自糾和宣傳培訓工作，在監管范圍內調整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，包括收房標準、租金定價(jià)、房源推廣以及業(yè)主、租客服務(wù)等。”貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者，《條例》從居住條件、安全保障、穩定租金等方面強化承租人的權益保障，遏制虛假房源、違約漲租、克扣押金等現象，同時(shí)通過(guò)多種糾紛調解機制，切實(shí)保護承租人權益。

　　針對安全風(fēng)險隱患巨大的“隔斷房”，北京和上海均明確禁止?！侗本┦凶》孔赓U條例》明確規定，以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構;起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住。“市場(chǎng)關(guān)注度較高的是客廳的分割和出租，對此，北京的規定非常嚴格，不但客廳不得單獨出租，陽(yáng)臺和儲藏室等區域也不得出租，這對于很多做分散式長(cháng)租公寓運營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)空間將被壓縮。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示。

　　完善監管政策

　　為了避免租金水平過(guò)快上漲，增加租客負擔，多地出臺政策加強租金水平監管。北京和上海規定，住房租金顯著(zhù)上漲或者有可能顯著(zhù)上漲時(shí)，可以依法采取漲價(jià)申報、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預措施，穩定租金水平;深圳則是繼去年公布二手房參考價(jià)之后，今年10月份公布了覆蓋該市各區的房屋租賃參考價(jià)格，為市場(chǎng)租金提供引導。

　　同時(shí)，對于租賃市場(chǎng)的金融風(fēng)險隱患，多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過(guò)第三方賬戶(hù)托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規定，住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過(guò)1個(gè)月和3個(gè)月，并需要通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管，超收的租金應當納入監管;上海規定，住房租賃企業(yè)應在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，并向社會(huì )公示，租賃企業(yè)一次性收取租金超過(guò)3個(gè)月及收取押金超過(guò)1個(gè)月，租金應存入專(zhuān)用賬戶(hù);廣州在《關(guān)于規范住房租賃市場(chǎng)的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個(gè)賬戶(hù)、一致周期、有條件解凍”的監管方式。

　　“今年以來(lái)，完善住房租賃市場(chǎng)監管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項重點(diǎn)工作。各地陸續出臺了多項政策，北京、上海更是出臺了住房租賃條例，以立法形式加強租賃市場(chǎng)監管。”中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)建議，為了充分落實(shí)市場(chǎng)監管，規范市場(chǎng)運行，要加快政府住房租賃信息化平臺建設，運用信息化手段強化合同備案管理，并加強租賃合同備案與各項社會(huì )公共服務(wù)的關(guān)聯(lián)，以夯實(shí)市場(chǎng)監管的數據與信息基礎。

　　業(yè)內人士認為，隨著(zhù)各地住房租賃政策的出臺，下一步的關(guān)鍵是落實(shí)各方責任、加強動(dòng)態(tài)管控，建議調動(dòng)基層治理體系與行業(yè)自律的力量，同時(shí)加強租賃信息平臺建設，夯實(shí)市場(chǎng)監管基礎。

　　加強動(dòng)態(tài)管控

　　與商品房從地塊出讓、規劃報建、預售審批、物業(yè)管理等全鏈條、全過(guò)程監管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道、社區、村居等基層治理力量調動(dòng)起來(lái)，另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來(lái)，形成政府監管、行業(yè)自律、微觀(guān)主體監督或舉報的體系。“上海此次發(fā)布的《條例》就是明確了條塊結合、街鎮(鄉)負責、村居協(xié)助、行業(yè)自律的治理機制，有望形成有效的綜合治理體系。”李宇嘉說(shuō)。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，首先，相關(guān)政府部門(mén)要排查清楚社區租賃狀況，統計住戶(hù)信息，列入網(wǎng)格化管理;其次，對于出現不退押金等違規行為即刻處理，明確懲罰措施，保證租賃群體的合法權益;再次，各部門(mén)之間要加強協(xié)調、合力行動(dòng)，多方面著(zhù)手排查不良中介機構等主體。

　　實(shí)際上，除了規范住房租賃行業(yè)發(fā)展，中央及地方政府在加強保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如，2021年保障性租賃住房政策推出，圍繞其建設配套出臺了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。

　　據中國指數研究院統計，截至2022年6月份，全國有超80個(gè)省市出臺了關(guān)于推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件。“十四五”期間，全國40個(gè)重點(diǎn)城市計劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)，其中，2021年已完成94.2萬(wàn)套(間)，2022年計劃籌集240萬(wàn)套(間)。除40個(gè)重點(diǎn)城市之外，另有34個(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬(wàn)套(間)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，今年，兼顧短租管控與長(cháng)期保障性租賃住房籌建等相關(guān)政策密集出臺，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展力度明顯增強。“在北京、上海的示范帶動(dòng)下，未來(lái)或有更多城市出臺住房租賃相關(guān)政策，進(jìn)一步規范行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)形成‘租購并舉’的住房格局。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。(記者 李方)