中國人民銀行行長(cháng)易綱日前在十三屆全國人大常委會(huì )第三十七次會(huì )議上作國務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》)表示，保持房地產(chǎn)融資平穩有序，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　“9月份以來(lái)，中央多項政策集中出臺，降低購房者置業(yè)成本，繼續支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩市場(chǎng)、穩預期的導向更加明確。”中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，同時(shí)，各地政策持續跟進(jìn)，多地首套商貸利率下限降至4%以下，部分城市受政策優(yōu)化放松帶動(dòng)，市場(chǎng)情緒有所修復。

　　國家統計局近日發(fā)布的數據亦顯示，9月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額呈邊際改善。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師郭鎮表示，中央全局性支持政策疊加地方加大“因城施策，一城一策”調控力度，政策的協(xié)調性、精準性顯著(zhù)提升，有望推動(dòng)行業(yè)需求預期加快改善，供給側融資等政策寬松為房企提供了額外支持，行業(yè)發(fā)展的整體穩定性正在增強。預期在“保持房地產(chǎn)融資平穩有序”及“滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求”政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度很可能穩步加快改善。

　　需求端局部回暖

　　四季度有望觸底回升

　　今年三季度以來(lái)，穩樓市政策加速出臺，地產(chǎn)需求端邊際回暖。國家統計局數據顯示，今年前9個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積同比下降22.2%，較今年前8個(gè)月降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn);同期商品房銷(xiāo)售金額同比下降26.3%，較今年前8個(gè)月降幅收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月份商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比分別下降16.16%、14.21%，但是環(huán)比分別增長(cháng)39.32%、33.68%。

　　9月底，中國人民銀行等四部門(mén)聯(lián)合出臺相關(guān)政策，包括符合條件的城市可取消首套房貸利率下限、下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率、出售自有住房后1年內重購可退個(gè)稅等。

　　廣發(fā)證券研報顯示，截至目前，已有至少21個(gè)城市下調首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等城市，超百城下調首套公積金貸款利率，按揭利率明顯改善。

　　從按揭規模來(lái)看，郭鎮表示，今年8月份、9月份居民中長(cháng)期貸款余額單月凈增分別為2658億元、3456億元，分別環(huán)比上升78.9%、30.0%，受政策改善推動(dòng)連續兩月環(huán)比上行，居民購房情緒累積改善有望推動(dòng)需求端企穩回暖。

　　一位券商分析師對《證券日報》記者表示，9月份以來(lái)，政策出臺頻率和含金量明顯提升，在低基數和政策利好下，四季度行業(yè)銷(xiāo)售有望觸底回升。

　　保交樓持續推進(jìn)

　　支持房企合理融資需求

　　從房企端來(lái)看，8月份以來(lái)，保交樓和支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資舉措不斷出臺，并不斷強化。

　　國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)的《第十次全國深化“放管服”改革電視電話(huà)會(huì )議重點(diǎn)任務(wù)分工方案》對保交樓提出要求，“有關(guān)部門(mén)和各地區要認真做好保交樓、防爛尾、穩預期相關(guān)工作，用好保交樓專(zhuān)項借款，壓實(shí)項目實(shí)施主體責任，防范發(fā)生風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。事實(shí)上，自7月28日中央政治局會(huì )議首提保交樓以來(lái)，已經(jīng)累計超30個(gè)省市出臺保交樓舉措。

　　國家統計局數據顯示，前9個(gè)月房屋竣工面積同比下降19.9%，較前8個(gè)月降幅收窄個(gè)百分點(diǎn)，其中9月份房屋竣工面積同比下降6%，有所擴大。

　　《報告》強調，“推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，做好金融支持保交樓工作。引導金融機構支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過(guò)度避險行為”。中國人民銀行10月28日發(fā)布的2022年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速提升，由負轉正。2022年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額53.29萬(wàn)億元，同比增長(cháng)3.2%，比上年末增速低4.7個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.67萬(wàn)億元，同比增長(cháng)2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，在當前“房住不炒”和地產(chǎn)周期下行環(huán)境下，房地產(chǎn)貸款整體仍偏弱;三季度以來(lái)，地產(chǎn)供需兩端的刺激政策加速出臺，在降息、保交樓專(zhuān)項基金加快落地、9月底房地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”下，地產(chǎn)銷(xiāo)售邊際回暖，居民按揭貸款環(huán)比增加，助力地產(chǎn)行業(yè)筑底企穩。

　　從資本市場(chǎng)來(lái)看，10月20日，證監會(huì )表示，對于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監會(huì )在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A(yíng)股市場(chǎng)融資。此后，國際實(shí)業(yè)、中國能建、東百集團等多家公司披露定增預案或提示性公告。

　　“允許滿(mǎn)足一定條件的涉房企業(yè)A股市場(chǎng)融資，既嚴格限制主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權融資，又更加利于服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟。”中泰證券首席固收分析師周岳表示，對于主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司，特別是地方國企、城投平臺或者其他實(shí)體企業(yè)，其直接參與了保交樓，但由于“涉房”而無(wú)法在資本市場(chǎng)融資，本次松綁對于保交樓的推進(jìn)非常重要。

　　聚焦保民生

　　更多利好舉措有望出臺

　　對于下一步穩樓市政策，市場(chǎng)認為，未來(lái)政策落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生，預計地方限購、限貸政策或將進(jìn)一步優(yōu)化，二手房相關(guān)優(yōu)化政策有望進(jìn)一步擴圍。另外，各地保交樓舉措將不斷落地，保交樓有望取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　陳文靜表示，當前各地優(yōu)化政策仍維持在較高頻率，預計各地政策將堅持“房住不炒”定位，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市限購政策或仍以“優(yōu)先放松郊區限購”的方式漸進(jìn)式推進(jìn)，限貸政策或將進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化“認房認貸”政策、降低房貸利率將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線(xiàn)城市的行政限制性政策則有望全面取消。

　　“四季度仍是保交樓的關(guān)鍵節點(diǎn)，隨著(zhù)專(zhuān)項借款進(jìn)一步落位，各地針對停工項目的解決措施亦將不斷落實(shí)，保交樓工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。”陳文靜說(shuō)。

　　上述券商分析師表示，合理的住宅剛性和改善性需求仍將是政策支持和鼓勵的方向。另外，強調“租購并舉”完善供應端，表明中央將繼續完善住房供應的“市場(chǎng)+保障”體系，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步快速發(fā)展，增加市場(chǎng)上的保障性租賃住房供給量，將為房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)提供新的發(fā)展機遇和市場(chǎng)空間。

　　從長(cháng)期來(lái)看，該分析師認為，房地產(chǎn)行業(yè)政策整體將逐步向好，企業(yè)將從規模轉向質(zhì)量發(fā)展，而龍頭和藍籌企業(yè)強者恒強的邏輯依然存在，相關(guān)企業(yè)將獲得供需改善下的成長(cháng)機會(huì )。