近日，鄭州、武漢、北京等地陸續出臺租房市場(chǎng)新政，加大住房租賃資金監管力度，保障租房市場(chǎng)租金安全。業(yè)內人士表示，隨著(zhù)監管趨嚴，租房市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化有望持續提升，租客資金安全性有望得到進(jìn)一步保障。

加強租金監管

　　9月2日，鄭州市房屋租賃平臺上線(xiàn)“住房租賃資金監管功能”，標志著(zhù)鄭州市房屋租賃平臺住房租賃資金監管模塊開(kāi)發(fā)建設工作已完成，正式啟動(dòng)投入使用。業(yè)內人士表示，該項工作全面推開(kāi)后，廣大租房群眾可在市房屋租賃平臺選擇已接受住房租賃資金監管的企業(yè)，申請住房租賃資金監管相關(guān)業(yè)務(wù)，租賃當事人的資金安全及合法權益將會(huì )得到有效保障。

　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局租賃處相關(guān)負責人介紹，如租賃雙方對押金的處置存在爭議，可通過(guò)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調解，雙方達成一致后形成書(shū)面文件，監管銀行將按照文件內容對押金進(jìn)行處理。

　　8月30日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)文，根據鄭州市住房租賃資金監管工作安排，已在市場(chǎng)監管部門(mén)注冊但尚未按照《鄭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》要求完成住房租賃資金監管專(zhuān)戶(hù)開(kāi)設工作的住房租賃企業(yè)，務(wù)必于9月1日前完成專(zhuān)戶(hù)開(kāi)設工作。各住房租賃企業(yè)應選擇一家與鄭州市房屋租賃服務(wù)平臺對接的監管銀行，開(kāi)設唯一的監管專(zhuān)用賬戶(hù)，并按要求將承租人繳納的租金、押金納入監管。新注冊的住房租賃企業(yè)應在注冊后10個(gè)工作日內開(kāi)立監管專(zhuān)用賬戶(hù)。

　　后期，鄭州市將會(huì )對住房租賃企業(yè)是否開(kāi)設專(zhuān)戶(hù)納入“雙隨機、一公開(kāi)”檢查。對于未開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)的企業(yè)，將依規向社會(huì )公示，不得進(jìn)行住房租賃企業(yè)備案，不得認定為專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)享受稅收優(yōu)惠，不得享受財政獎補資金支持，并依法抄送發(fā)改委、網(wǎng)信、稅務(wù)等部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒，以?xún)艋袌?chǎng)環(huán)境。

　　對此，業(yè)內人士分析認為，在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對弱勢地位。從多年來(lái)的監管實(shí)踐來(lái)看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶(hù)對散戶(hù)(C2C)，住房租賃企業(yè)運營(yíng)的規模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、難度大。上述政策將對維護市場(chǎng)穩定起到積極作用。

嚴格規范市場(chǎng)秩序

　　9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實(shí)施，明確培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持居民通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題、改善居住條件。將租賃住房納入住房發(fā)展規劃。嚴格規范市場(chǎng)秩序，明確利用非居住存量土地建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、土地出讓相關(guān)文件明確要求用于租賃的住房等，不得銷(xiāo)售、變相銷(xiāo)售，不得用于出租短租住房，并設定了較重的罰則。

　　針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長(cháng)收短付、高收低出、長(cháng)租公寓暴雷、個(gè)人二房東、卷錢(qián)跑路等市場(chǎng)亂象，《北京市住房租賃條例》要求，嚴管“租金貸”，金融機構發(fā)放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶(hù);貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。此外，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金并須通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管，單次收取租金數額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應當納入監管;經(jīng)紀機構收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并且合同期滿(mǎn)當事人續約的，經(jīng)紀機構不得再次收取傭金。

　　在此之前，武漢出臺新政，進(jìn)一步加強住房租賃市場(chǎng)監管，規范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃當事人合法權益。未開(kāi)設住房租賃資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)的住房租賃企業(yè)不得對外發(fā)布房源信息。

步入新的發(fā)展階段

　　今年以來(lái)，租房市場(chǎng)頻獲政策支持。近日，紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項目正式上市，保障性租賃住房迎來(lái)規?；蛯?zhuān)業(yè)化發(fā)展。

　　據了解，上述三個(gè)REITs項目資產(chǎn)均為保障性租賃住房，發(fā)行規?？傆?7.97億元。從保障群體看，深圳與廈門(mén)的REITs項目主要面向的是新市民和青年人，北京的項目主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。從資產(chǎn)范圍看，深圳項目底層資產(chǎn)除保障性租賃住房外，還配備商業(yè)及地下車(chē)庫。

　　北大光華REITs課題組分析認為，保障性租賃住房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善我國目前以個(gè)人供給為主的市場(chǎng)結構，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)向規?；?、機構化和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。通過(guò)向租客提供需求適配的租賃住房，有利于解決目前住房租賃市場(chǎng)存在的供給結構失衡問(wèn)題。同時(shí)，通過(guò)提升租賃服務(wù)水平，穩定租賃關(guān)系，規范租賃市場(chǎng)主體行為，保障租客權益，有利于解決租住品質(zhì)差、租期不穩定等問(wèn)題。

　　戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰表示，首批保障性租賃住房REITs打開(kāi)了一道嶄新的門(mén)，為我國保障性租賃住房基礎設施資產(chǎn)實(shí)現“投、融、管、退”再投資的可持續發(fā)展，在有效盤(pán)活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保障性租賃住房融資渠道的實(shí)踐中具有重要意義。