因房貸利率下降引發(fā)的話(huà)題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認為，房貸利率下降將引發(fā)需求增長(cháng)、進(jìn)而推高房?jì)r(jià)。這是只關(guān)注需求端、不分析供給端變化的片面結論，可謂“只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林”。房貸利率變化對房?jì)r(jià)可能產(chǎn)生的影響，要結合需求端、供給端、價(jià)格預期三方面因素統籌考量。

　　從需求端看，房貸利率下降有助于減少購房者的財務(wù)成本，進(jìn)而可能帶動(dòng)需求回暖。8月22日，5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)從4.45%降至4.3%。此前，監管部門(mén)已將首套房貸款利率的下限調整為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，也就是說(shuō)，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會(huì )引發(fā)需求端快速反彈嗎?答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現較大波動(dòng)甚至無(wú)法按時(shí)還房貸。此時(shí)降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個(gè)體渡過(guò)難關(guān)，而非強烈刺激市場(chǎng)需求。

　　需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長(cháng)期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng )造條件。從中長(cháng)期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監管部門(mén)已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現回暖，從而增加供給。

　　分析了需求端、供給端，我們再來(lái)看價(jià)格預期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因為它關(guān)乎價(jià)格預期，而預期又是影響住房?jì)r(jià)格的重要變量。購房者在實(shí)際判斷的過(guò)程中通常會(huì )形成兩類(lèi)預期，即適應性預期和理性預期。前者是指，購房者可能基于過(guò)去的住房?jì)r(jià)格趨勢，形成對未來(lái)住房?jì)r(jià)格的預期;后者是指，購房者可能基于各種信息而非僅僅是過(guò)去趨勢形成對未來(lái)住房?jì)r(jià)格的預期。預期穩則價(jià)格穩、市場(chǎng)穩。當前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chǎn)合理融資需求，都是穩定預期的必要舉措。

　　由此可見(jiàn)，若價(jià)格預期穩定且需求端、供給端均有所回暖，房?jì)r(jià)將保持平穩走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房?jì)r(jià)上漲的結論，這并不科學(xué)。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本、提振市場(chǎng)主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升;與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節約利息、增加可支配收入，從而提振消費預期。二者協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟恢復基礎，保持經(jīng)濟運行在合理區間。

　　接下來(lái)，各地要堅持“房住不炒”定位，在遵守全國房貸利率下限的基礎上，結合自身實(shí)際情況，如區域經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構、人口特征等，因地制宜執行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)合理融資需求，加大對住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康發(fā)展。