時(shí)隔三個(gè)月，LPR再度傳來(lái)調降消息。昨天，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)為1年期LPR為3.65%、5年期以上LPR為4.3%，分別較前一個(gè)月下降了5個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)。這也是5年期以上LPR在今年內的第三次下調。

　　與個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)的5年期以上LPR下調，房貸族將有機會(huì )享受到政策“大紅包”。當前北京地區首套房貸利率已跟隨LPR下降到4.85%水平，這是自L(fǎng)PR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次回歸“4時(shí)代”。初步計算，20年期百萬(wàn)元房貸，月供相比調整前可省83元。

　　LPR報價(jià)下調符合市場(chǎng)預期

　　此前，5月20日，5年期以上LPR已迎來(lái)一次大幅調整，當月下調15個(gè)基點(diǎn)至4.45%;1年期LPR與前一個(gè)月報價(jià)持平，為3.70%。

　　此次LPR調降在市場(chǎng)預期內。8月15日人民銀行開(kāi)展4000億元中期借貸便利(MLF)操作，MLF 中標利率為2.75%，下降10個(gè)基點(diǎn)。8月MLF利率下調，意味著(zhù)當月LPR報價(jià)的定價(jià)基礎發(fā)生變化，加之近期銀行資金成本也在較快下行，8月LPR報價(jià)下調在意料之中。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青表示，8月政策性降息落地，當月LPR報價(jià)下調符合市場(chǎng)預期，顯示新一輪穩增長(cháng)措施正在加碼，重點(diǎn)是通過(guò)降低融資成本激發(fā)信貸需求，推動(dòng)消費、投資保持修復勢頭。8月，5年期以上LPR報價(jià)降幅更大，1年期降幅較小，表明定向支持樓市是當前降息政策的重點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)盡快企穩回暖已成為穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)的關(guān)鍵。

　　北京首套房貸利率跌破5%

　　對于北京購房人而言，此次LPR下調也是一個(gè)利好。北京地區銀行目前執行的房貸利率為，首套房商貸利率在5年期LPR基礎上加55個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸利率加105個(gè)基點(diǎn)。此次調整后，首套房商貸利率為4.85%，二套房商貸利率為5.35%。記者算了筆賬，以首套房貸款100萬(wàn)元、20年等額本息償還方式進(jìn)行計算，LPR調降后月供為6516元，較調整前的6599元少了83元。

　　從全國范圍來(lái)看，部分城市的首套房貸利率可能更低。5月15日，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布的通知明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，這意味著(zhù)，此次調整后首套房貸利率最低可到4.1%。

　　不過(guò)，這并不意味著(zhù)房貸族一定能省錢(qián)。對于此前放棄轉為L(cháng)PR、選擇固定利率的購房者來(lái)說(shuō)，房貸利率和LPR調整無(wú)關(guān)，房貸不會(huì )發(fā)生變化;對于已轉換為L(cháng)PR定價(jià)利率的存量客戶(hù)，需把重定價(jià)周期和重定價(jià)日考慮在內，在重新定價(jià)日前月供不變。大部分銀行是從新一年的第1個(gè)月開(kāi)始調整，假設購房者與銀行約定的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，本月5年期LPR下調并不會(huì )影響其今年每個(gè)月還的房貸數額。

　　截至目前，今年5年期以上LPR已經(jīng)累計下調過(guò)三次，共下調了35個(gè)基點(diǎn)，除1月下調了5個(gè)基點(diǎn)，5月和本月都下調了15個(gè)基點(diǎn)。如果選擇每年1月1日為利率重定價(jià)日，那到今年12月，以5年期以上LPR為基準的房貸利率暫時(shí)不變。明年1月起，房貸利率可以下降35個(gè)基點(diǎn)，很多人的房貸將會(huì )迎來(lái)新一輪調整周期。

　　有助于促進(jìn)樓市回暖

　　今年以來(lái)，全國多座城市出臺各類(lèi)穩樓市政策。不過(guò)相比于其他類(lèi)型的穩樓市政策，降息向來(lái)被視為最具實(shí)質(zhì)性的措施之一。今年以來(lái)LPR三次調降，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心提振作用同樣不可忽視。

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認為，LPR調降有助于降低購房成本，增強購房意愿，提振房地產(chǎn)銷(xiāo)售。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷的環(huán)境下，通過(guò)LPR下調來(lái)帶動(dòng)房貸利率調降，成為扭轉市場(chǎng)預期、促進(jìn)樓市回暖的重要一環(huán)。從明年1月1日開(kāi)始，今年LPR累計下調的效應將體現在居民月供當中。利息節約、可支配收入增加有望提振居民的消費預期，從而為擴大內需、提振經(jīng)濟帶來(lái)一系列“正反饋”。

　　不過(guò)分析人士普遍認為，對于處在筑底階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，要想徹底扭轉現有的局面，還需要其他的利好政策出臺。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當下樓市面臨的不只是房地產(chǎn)問(wèn)題，更多的是預期問(wèn)題，更積極的穩樓市政策出臺后市場(chǎng)有望穩定。而且除少數城市外，大部分城市的首套房貸最低利率并未降至4.1%的下限，因此就房貸利率而言，各地還有進(jìn)一步下調的空間。(記者 潘福達)