黨中央、國務(wù)院高度重視住房和城鄉建設工作。去年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，今年政府工作報告指出“加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設”，推動(dòng)住房和城鄉建設高質(zhì)量發(fā)展邁上新臺階。
推進(jìn)保障性租賃住房建設、加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)是實(shí)現全體人民住有所居的重要途徑。近日，作為住房和城鄉建設部主管的行業(yè)權威新聞單位，中國建設報社成立“中國城市住房租賃”智庫。該智庫的目標是，做以人民為中心發(fā)展思想的踐行者、百姓住有所居的圓夢(mèng)者、城鄉美好人居環(huán)境的建設者、城市安全運行的守護者、建筑歷史文化的傳承者、國家經(jīng)濟發(fā)展的貢獻者，圍繞長(cháng)租房市場(chǎng)精細化管理、規范化運營(yíng)、創(chuàng )新化拓展等內容進(jìn)行深入研究，就黨中央總體部署落地“最后一公里”過(guò)程中的難點(diǎn)痛點(diǎn)，政策要求和企業(yè)發(fā)展的結合點(diǎn)、市場(chǎng)需求和群眾呼聲的著(zhù)力點(diǎn)深度研判，理性分析，共同推動(dòng)公共政策改革創(chuàng )新，助力住房租賃行業(yè)行穩致遠。
值得關(guān)注的是，“中國城市住房租賃”智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布了上半年長(cháng)租房市場(chǎng)數據，從成交總量、業(yè)主委托模式與需求變化等角度對上半年長(cháng)租房行業(yè)情況進(jìn)行闡述。
上半年長(cháng)租房 成交量持續增長(cháng)
今年年初以來(lái)，北京、上海等重點(diǎn)城市疫情反復，讓普租市場(chǎng)與長(cháng)租市場(chǎng)的分化愈加分明。
從成交量數據來(lái)看，普租市場(chǎng)上半年呈現顯著(zhù)“U”型波動(dòng)。貝殼研究院數據顯示，進(jìn)入3月，受疫情影響，春節后租賃旺季不“旺”，4月全國百城租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比減少20.4%，5月各地復工復產(chǎn)，全國百城租賃成交量環(huán)比增加近20%，6月環(huán)比增加超過(guò)30%。
長(cháng)租房成交量在2月~6月呈逆勢持續增長(cháng)趨勢。中國城市住房租賃智庫數據顯示，上半年長(cháng)租房成交量在2月開(kāi)始走高，3月~5月增速有所放緩但仍保持穩增趨勢，6月全國成交量大幅提升，環(huán)比增長(cháng)超過(guò)40%。
在穩中走高的成交數據表現之下，長(cháng)租房機構的租金水平也更趨平穩理性，市場(chǎng)波動(dòng)幅度更小。
根據克而瑞等機構數據，4月上海個(gè)人房源租金環(huán)比上漲3%，5月上海個(gè)人房源租金環(huán)比上漲6%，以每平方米破百元的租金價(jià)格排在全國55城之首。此外，根據貝殼研究院北京市房產(chǎn)租賃市場(chǎng)月報數據，2022年，北京市新增掛牌房源均價(jià)較去年有明顯上漲趨勢，在高校畢業(yè)季來(lái)臨之前，4月的租金掛牌價(jià)就已逼近2021年的峰值水平。諸葛找房研究院數據顯示，今年5月，一線(xiàn)城市平均租金同比上漲4.03%。
中國城市住房租賃智庫數據顯示，上半年長(cháng)租房機構全國重點(diǎn)十城租金同比去年僅有微幅波動(dòng)。分城市看，上海成交租金同比上漲3.6%、成都同比上漲2.8%;北京、武漢、天津租金與去年同期基本持平;深圳、杭州、南京等城市租金同比均微幅下降。其中，在4月~6月成交旺季，長(cháng)租房機構續約價(jià)格同比平均漲幅僅2.5%~3%。
房東傾向將房源 委托給專(zhuān)業(yè)長(cháng)租房機構
從業(yè)主委托量來(lái)看，今年上半年長(cháng)租房業(yè)主委托量有所提升。自如“增益租”作為長(cháng)租房行業(yè)的業(yè)主委托新模式，今年上半年的業(yè)主委托量同比去年增長(cháng)超100%，其中，一季度同比增長(cháng)420%，二季度即使受疫情影響，仍保持了同比近50%的增長(cháng);從自如空間產(chǎn)品看，整租的“心舍”產(chǎn)品、豪宅線(xiàn)的“曼舍”產(chǎn)品，集中式公寓的“自如寓”“自如里”等，新增業(yè)主委托房源數量同比增長(cháng)均超過(guò)50%。
今年是“增益租”模式推出的第二年，其“無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底”三大核心特點(diǎn)，受到業(yè)主群體的廣泛認可。而該模式在出租價(jià)格透明化、收益“有保底、超額分成”的創(chuàng )新機制下，實(shí)現了長(cháng)租企業(yè)與業(yè)主在收益穩定、風(fēng)險共擔方面的新平衡。
在今年疫情下，“增益租”模式能夠提升房子品質(zhì)，對租客群體來(lái)說(shuō)具有房源競爭力;對業(yè)主群體來(lái)說(shuō)，能夠保障持續收益，增加市場(chǎng)的抗風(fēng)險能力。新模式也在不同產(chǎn)品層次、不同居住形態(tài)方面獲得市場(chǎng)驗證與認可，為更多長(cháng)租企業(yè)破解經(jīng)營(yíng)困局提供了借鑒。
業(yè)內人士認為，新模式的成功不僅因為長(cháng)租企業(yè)立足市場(chǎng)需求創(chuàng )新了供給，也是因為疫情讓業(yè)主重新思考與租客、平臺的關(guān)系，開(kāi)始重視長(cháng)期穩定性和房源的持續收益等。以“增益租”為代表的長(cháng)租委托新模式，將成為長(cháng)租行業(yè)下一個(gè)十年的主要模式。
畢業(yè)租房需求延遲釋放 整租時(shí)代或開(kāi)啟
3月~4月，上海、北京因疫情開(kāi)啟區域管控，自如等企業(yè)在疫情期間積極行動(dòng)。自如為上海近19萬(wàn)租客累計退還服務(wù)費近2000萬(wàn)元;500多名北京、上海員工參與360個(gè)社區抗疫志愿工作;推出六大安心舉措，客戶(hù)簽約優(yōu)惠房源69270間，34960名租客VR、視頻看房超6萬(wàn)次，為25929名租客提供原價(jià)續約，為3260名租客提供免費換租。
畢業(yè)季是住房租賃行業(yè)的傳統銷(xiāo)售旺季，但在疫情影響下，今年的畢業(yè)租房需求姍姍來(lái)遲。今年的高校畢業(yè)生人數首次突破千萬(wàn)，延緩釋放的租房需求在進(jìn)入6月后集中釋放，形成了“延遲+集中”的特殊畢業(yè)旺季景象。
此外，面對畢業(yè)生群體“短期資金緊張、品質(zhì)要求較高”的租住需求特點(diǎn)，自如等長(cháng)租房機構紛紛推出畢業(yè)生專(zhuān)項支持計劃，幫助畢業(yè)生順利過(guò)渡。以自如為例，面向應屆畢業(yè)生提供“0押金、月付”的專(zhuān)項支持計劃“海燕計劃”于4月底上線(xiàn)以來(lái)，已吸引超過(guò)20萬(wàn)畢業(yè)生參與，參與人數同比提升24%。
值得一提的是，從專(zhuān)項支持計劃的參與數據來(lái)看，新一線(xiàn)城市展現出了對畢業(yè)生的強勁吸引力。數據顯示，上半年成都、武漢“海燕計劃”畢業(yè)生參與量同比分別提升101%、75%;上海、北京兩地雖受疫情影響，但6月復工復產(chǎn)后成交量迅速回升，上海畢業(yè)生成交量環(huán)比上漲超過(guò)70倍，全國畢業(yè)生成交量環(huán)比增長(cháng)超過(guò)200%。
受疫情影響，租客對生活安全感、品質(zhì)感、私密性、獨立性的需求在不斷增長(cháng)，開(kāi)始傾向租住整套房源、獨立生活。以上海為例，自如數據顯示，二季度以來(lái)整租房源的入住率、續約率均高于合租房源，其中，6月上海復工復產(chǎn)后，上海合租升級換租為整租的成交量同比增長(cháng)超過(guò)100%。
專(zhuān)家表示，整體來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)受疫情影響較大，需求釋放滯后。但是，結合6月數據來(lái)看，隨著(zhù)畢業(yè)生群體租房需求釋放、各大城市疫情防控向好，住房租賃市場(chǎng)的復蘇回暖已經(jīng)開(kāi)始，下半年將持續升溫，對人才吸引力較強的一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市以及都市圈核心城市、省會(huì )城市住房租賃市場(chǎng)將顯著(zhù)升溫。各大長(cháng)租企業(yè)和從業(yè)者應該對行業(yè)未來(lái)發(fā)展保持信心。
面對未來(lái)市場(chǎng)向好趨勢，專(zhuān)家建議，應當從盤(pán)活存量方面填補政策空白，通過(guò)降低合規成本、降低稅收成本、增加金融支持，增加對供給端的支持。在優(yōu)化政策環(huán)境的同時(shí)，應加大力度培育專(zhuān)業(yè)化住房租賃機構，提高企業(yè)運營(yíng)效率。對符合條件的專(zhuān)業(yè)住房租賃機構給予金融、稅收、財政補貼等支持，在確保金融安全的前提下，賦予租賃物權，提升企業(yè)參與積極性。
