2022年已悄然過(guò)半，統計數據顯示，上半年受多地疫情反復等超預期因素影響，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的挑戰，商品房銷(xiāo)售規模下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計同比首次負增長(cháng)。

　　另一方面，今年以來(lái)，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地全面落實(shí)因城施策，上半年地方優(yōu)化政策近500次，創(chuàng )歷史同期新高，行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)入寬松周期。隨著(zhù)疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續顯現，5月以來(lái)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比轉增，市場(chǎng)底部回升。

　　下半年，預計有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展的政策將繼續出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩恢復。

　　上半年新房與二手房?jì)r(jià)格累計均微幅上漲

　　中指研究院統計數據顯示，2022年上半年百城新建住宅價(jià)格累計上漲0.15%，為2016年以來(lái)同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn)。4月以來(lái)，在持續性的穩樓市政策助力下，百城新建住宅價(jià)格穩中微升，6月百城新建住宅均價(jià)16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房?jì)r(jià)呈現底部企穩跡象。

　　分梯隊來(lái)看，一線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格持續橫盤(pán)，上半年累計上漲0.21%，累計漲幅處近五年同期較低水平;二線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格有所恢復，累計上漲0.33%;三四線(xiàn)代表城市新房?jì)r(jià)格持續低迷，上半年各月價(jià)格環(huán)比均下跌。

　　分城市群來(lái)看，長(cháng)三角上半年價(jià)格累計上漲0.24%，新房市場(chǎng)穩步恢復，嘉興、寧波等城市房?jì)r(jià)累計漲幅均超1%;珠三角價(jià)格累計漲幅較2021年同期收窄幅度最大，房?jì)r(jià)低位盤(pán)整，肇慶、中山等城市新建住宅價(jià)格累計跌幅居百城前列;京津冀新房市場(chǎng)分化，價(jià)格恢復動(dòng)力不足;山東半島新房市場(chǎng)仍顯低迷，價(jià)格累計變化由漲轉跌。

　　二手住宅方面，2022年上半年百城二手住宅價(jià)格累計上漲0.17%，較2021年上半年收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)，較2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反復沖擊，市場(chǎng)信心有所走弱，5月、6月價(jià)格環(huán)比再次下跌，但跌幅有限，房?jì)r(jià)整體呈橫盤(pán)態(tài)勢。

　　重點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售面積同比下降超四成

　　2022年1-5月，全國商品房銷(xiāo)售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷(xiāo)售額為4.8萬(wàn)億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)邊際有所修復。

　　2022年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬(wàn)平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%，市場(chǎng)情緒整體偏低。

　　5-6月，政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)略有恢復，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續收窄，5月環(huán)比轉增，6月環(huán)比繼續增長(cháng)。據中指研究院初步統計，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%(若剔除安置房，6月環(huán)比增長(cháng)近四成，同比下降約34%)。

　　不同梯隊城市來(lái)看，2022年上半年，在部分地區疫情反復、政策效果不及預期等影響下，一線(xiàn)城市商品住宅成交面積同比下降32.9%，二線(xiàn)代表城市同比下降42.0%，三四線(xiàn)代表城市同比下降43.8%。6月，各線(xiàn)代表城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長(cháng)，但同比仍延續下降趨勢，其中一線(xiàn)城市同比下降8.1%，降幅明顯收窄，市場(chǎng)信心有所改善，三四線(xiàn)城市同比降幅超三成。

　　二手住宅方面，2022年1-5月，15個(gè)代表城市二手住宅累計成交面積為3015萬(wàn)平方米，同比下降49.6%，較2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反復和市場(chǎng)預期偏弱等因素影響，市場(chǎng)成交延續低溫態(tài)勢，5月中下旬以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)情緒有所修復。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比負增長(cháng)

　　2022年1-5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為5.2萬(wàn)億元，同比下降4.0%。5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1.3萬(wàn)億元，同比下降7.8%，單月降幅較4月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　1-5月房企到位資金同比下降超25%，降幅繼續擴大。除利用外資外，各項資金來(lái)源同比均下降，企業(yè)資金壓力不減。2022年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為6.0萬(wàn)億元，同比下降25.8%。其中，國內貸款為0.8萬(wàn)億元，同比下降26.0%;定金及預收款為1.9萬(wàn)億元，同比下降39.7%;個(gè)人按揭貸款為1.0萬(wàn)億元，同比下降27.0%。

　　下半年穩增長(cháng)政策加快發(fā)力

　　2022年以來(lái)，各地積極結合自身情況出臺相關(guān)調控措施，上半年，全國已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次近500次。

　　6月以來(lái)，北京、上海市場(chǎng)呈現復蘇態(tài)勢，商品住宅周度成交規模上行，在房貸利率下行、引才政策發(fā)力等因素影響下，北京、上海市場(chǎng)或將進(jìn)一步恢復。廣州、深圳當前市場(chǎng)情緒整體不高，但6月以來(lái)廣州樓市政策有所松動(dòng)，政策效果有待進(jìn)一步顯現。

　　行業(yè)人士認為，伴隨著(zhù)穩經(jīng)濟一攬子政策的落地見(jiàn)效以及疫情影響的逐步減弱，國內生產(chǎn)恢復有望進(jìn)一步加快，除個(gè)別疫情防控仍較嚴格的城市外，受壓制的消費需求有望逐漸改善，同時(shí)地方專(zhuān)項債加快發(fā)行帶動(dòng)基建項目開(kāi)工建設加速，基建投資的支撐力度有望進(jìn)一步提升。貨幣政策繼續從總量上發(fā)力穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)，下半年不排除繼續非對稱(chēng)降息，房貸利率短期仍有一定下降空間。