今年以來(lái)，中央不斷釋放穩地產(chǎn)信號，各地“因城施策”持續發(fā)力，從調整公積金貸款政策到降首付降利率，再到限購、限售等政策松綁，近期還出現了“房票”等創(chuàng )新方式，一系列購房支持政策和房地產(chǎn)紓困政策疊加的效果開(kāi)始顯現，5月房地產(chǎn)各指標環(huán)比均出現回升，房?jì)r(jià)降勢趨緩，二手房市場(chǎng)低位修復，市場(chǎng)量?jì)r(jià)及預期均有改善。

　　業(yè)內人士認為，全國樓市仍在筑底過(guò)程中，真正回穩仍需政策組合拳助力。未來(lái)各地政策會(huì )更具針對性，在限購、限價(jià)、首付比例、首套房標準認定、貸款利率、稅收等方面都有進(jìn)一步調整空間。

　　支持政策持續加力擴圍

　　今年以來(lái)，多部門(mén)落實(shí)去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，在堅持“房住不炒”的基礎上，穩妥有序地糾偏房地產(chǎn)調控政策，各地因城施策穩地產(chǎn)政策持續出臺。

　　其中，對樓市影響最大的房貸政策，從貸款發(fā)放提速、貸款利率下調，到公積金貸款額度提高和首付比例降低，再到非限購城市商貸首付比例降低，寬松力度從公積金端逐漸傳導至商貸端，首套房購房需求得到支持。隨著(zhù)鄭州穩地產(chǎn)“組合拳”的出臺，拉開(kāi)了限購城市在商貸領(lǐng)域對改善性需求支持的序幕，更多城市開(kāi)始放松首套房貸認定標準，取消“認房又認貸”，極大降低了改善性需求的購房門(mén)檻。

　　與此同時(shí)，限購、限售等限制性政策的松綁也從非熱點(diǎn)城市擴展到熱點(diǎn)城市。特別是4月29日中央政治局會(huì )議提出“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，為政策寬松指明方向后，5月以來(lái)各地松綁政策呈現井噴之勢，形式也更加多樣。如長(cháng)沙首提存量房出租不納入限購;武漢針對投親、多孩、非本地這三類(lèi)家庭放松限購，同時(shí)解除郊區限購政策;珠海、唐山等地公積金貸款政策實(shí)行“一人購房全家幫”。另外，多地對二孩三孩家庭給予購房?jì)?yōu)惠，包括可在現有限購套數基礎上新購1套房、額外購房補貼、額外提高公積金貸款最高限額、契稅補貼等。近期，鄭州還提出“房票”購房不計入限購套數，并給獎勵和優(yōu)惠政策等。

　　不僅地方層面支持政策層出不窮，5月以來(lái)，中央層面政策力度也顯著(zhù)加強，下調全國層面首套房貸利率下限，超預期下調五年期以上貸款市場(chǎng)報價(jià)利率15個(gè)基點(diǎn)。

　　這些措施有利于減輕居民家庭房貸負擔，也有利于促進(jìn)消費、投資和宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)。自5月23日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署穩經(jīng)濟一攬子措施，在房地產(chǎn)方面提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”以來(lái)，多地將促進(jìn)住房消費作為穩經(jīng)濟的重要措施之一，并在一攬子實(shí)施方案中提出購房支持政策，其中，多地落實(shí)下調首套房貸利率下限，執行4.25%的較低利率水平。

　　除了需求端的各類(lèi)支持政策，在供給端的支持政策也在同步推進(jìn)。今年以來(lái)，為了有效防范化解風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個(gè)層面頻頻釋放積極信號。近期，多家民營(yíng)房企在信用保護工具的加持下成功發(fā)行公司債等，可見(jiàn)在監管部門(mén)的大力支持下，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善。

　　市場(chǎng)回穩仍需政策助力

　　在一系列政策持續疊加下，持續低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)在5月以后出現了一些積極信號。

　　從國家統計局的最新數據來(lái)看，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、房企到位資金等多指標累計增速雖然仍同比下降，但從5月單月來(lái)看，各指標環(huán)比均出現了回升，并且同比降幅均有收窄。5月份，全國70城房?jì)r(jià)環(huán)比總體延續降勢，但降勢趨緩。特別是新房?jì)r(jià)格下降城市個(gè)數減少，降幅收窄，其中，深圳環(huán)比由跌轉漲、廣州環(huán)比漲幅擴大，帶動(dòng)一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格整體環(huán)比漲幅擴大。二線(xiàn)城市中，成都房?jì)r(jià)漲幅連續2個(gè)月全國第一。另外，南部沿海的廈門(mén)、桂林等城市二手房市場(chǎng)小幅回暖。

　　從更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房市場(chǎng)來(lái)看，貝殼研究院的數據顯示，5、6月貝殼50城二手房成交量連續環(huán)比增長(cháng)，環(huán)比增幅分別為14%、25%，二季度成交量比一季度增長(cháng)約15%。同時(shí)，6月以來(lái)貝殼50城周度二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。代表需求變化的帶看量指數今年以來(lái)也在恢復上升，預示著(zhù)未來(lái)交易將進(jìn)一步復蘇。

　　貝殼研究院認為，今年上半年二手房市場(chǎng)低位修復，市場(chǎng)量?jì)r(jià)及預期均有改善。核心城市群的市場(chǎng)復蘇節奏較快、力度較大。不過(guò)，盡管5、6月份二手房市場(chǎng)出現了邊際復蘇，但當前市場(chǎng)成交量還處于較低的位置，價(jià)格上漲的預期仍然不強，市場(chǎng)信心不足。

　　“全國樓市仍在探底過(guò)程中，還難說(shuō)目前已經(jīng)見(jiàn)底了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭對證券時(shí)報記者說(shuō)，下半年全國樓市會(huì )筑底，很多指標同比跌幅會(huì )收窄，成交量會(huì )略有反彈，房?jì)r(jià)跌幅可能進(jìn)一步收窄。

　　不過(guò)，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，市場(chǎng)觸底已是結論，但反彈尚早，磨底將是未來(lái)一段時(shí)間樓市的主旋律。

　　多位業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩仍需政策組合拳助力。

　　在國海證券地產(chǎn)首席分析師夏磊看來(lái)，從政策松到市場(chǎng)穩，第一階段是增加購房信心，第二階段是加上杠桿，形成直接的購買(mǎi)力。未來(lái)政策空間上，一是優(yōu)化過(guò)嚴限購措施，二是取消限價(jià)。她認為，未來(lái)各地政策會(huì )更具針對性，如出臺與租賃政策結合的“出租換房票”、與生育政策結合的“多胎增房票”、與養老政策結合的“投親增房票”。甚至熱點(diǎn)城市對二手房市場(chǎng)定向降低社保要求，在滿(mǎn)足新市民購房需求的同時(shí)，堵上“打新?lián)u號獲利”的投機需求。

　　在金融政策方面，夏磊認為，首付比例、首套房標準認定、貸款利率都有調整空間。“目前，部分城市首套房認定執行‘認房又認貸’，部分熱點(diǎn)城市二套房首付比例普遍偏高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。”她說(shuō)，另外，首套房貸利率下限各地沒(méi)有普遍執行，一線(xiàn)城市等房貸利率仍較高，利率放松空間仍大。

　　此外，中國社科院發(fā)布的房地產(chǎn)藍皮書(shū)還建議，優(yōu)化住房交易增值稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策方面，更好地支持居民家庭通過(guò)低成本換購提升住房條件。合理設定非普通住宅認定標準，建立相關(guān)標準的動(dòng)態(tài)調整機制等。