近日，福建省住房和城鄉建設廳印發(fā)《福建省公共租賃住房租賃合同(示范文本)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同示范文本》)。這是自民法典頒布實(shí)施以來(lái)，首個(gè)省級層面印發(fā)的《合同示范文本》。

　　《合同示范文本》細化明確了合同主體之間的權利和義務(wù)，設置了16項條款，包括公共租賃住房基本情況、租賃期限和用途、房屋交付、租金及支付方式、合同的擔保、租賃期間房屋維護、維修及相關(guān)費用的承擔和安全使用條款等。

　　《合同示范文本》遵循了依法公平的原則。明確本合同屬于行政協(xié)議，首先遵照有關(guān)行政法律、法規，充分考慮行政與民事相交叉的情形，在行政訴訟法沒(méi)有規定的情況下，參照適用民事訴訟法的規定。同時(shí)設置了民事合同的相關(guān)內容，主要為解決因未約定或約定不明而產(chǎn)生的諸多問(wèn)題，便于雙方在簽訂合同前了解各自的權利和義務(wù)。

　　對房屋維護、維修及相關(guān)費用承擔的責任進(jìn)行了更加明確的區分，劃清了各自的責任邊界。原則上將出租方作為維護、維修公共租賃住房的主體，同時(shí)考慮到在實(shí)操中專(zhuān)屬使用范圍內易損易耗部分發(fā)生損壞的頻率較高、管理繁瑣以及租賃物交付后形成的租賃房屋的私密性，在合同中對這些事項進(jìn)行事前明確，避免租后爭議。

　　增加并突出了安全使用條款，合理預防安全使用風(fēng)險?！逗贤痉段谋尽访鞔_房屋及配套設施的合理使用的安全責任，并列舉了9種可能危及安全的禁止性行為，有利于提高合同主體的安全使用和日常防護意識;也有利于解決發(fā)生安全使用事故或事件時(shí)，因約定不明或未約定導致的責任不清情況。

　　細化了對公共租賃住房的管理條款。對租賃中出現的如公共空間的管理、出租方有權采集承租人身份信息、財產(chǎn)信息以及承租人在租賃期間死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力情形下的承繼等內容進(jìn)行了約定;明確了需要提前收回租賃住房的情形，包括不可抗力導致、房屋征收、承租人轉租出借房屋、保障資格被取消、在公租房?jì)葟氖逻`法活動(dòng)、無(wú)正當理由拖欠租金等18種情形。針對各地存在的管理規定、方式和現狀的不同，如租金計收支付方式，合同擔保、續簽、終止或解除情形等，通過(guò)列舉、留空的方式供各地選擇、補充或添加，適應不同地方的管理需求。

　　明確應采取行政訴訟方式解決爭議。出租方無(wú)權依據民事法律規定提起民事訴訟，應依照行政訴訟相關(guān)法律規定作出行政決定，如承租人有異議，則有權提起復議或行政訴訟;承租人認為出租方不履行約定義務(wù)的，可直接提起行政訴訟。同時(shí)參照一般民事合同中的通知、送達條款，明確送達地址、送達方式，并作為爭議發(fā)生時(shí)行政文書(shū)、司法文書(shū)等的送達地址。

　　此外，《合同示范文本》為提示承租人注意重大利害關(guān)系條款，專(zhuān)門(mén)設置了特別提示內容，并要求閱知后簽字。避免合同簽訂、閱讀合同流于形式，避免承租人因未仔細閱讀合同或未對合同條款進(jìn)行注意而產(chǎn)生的合同條款效力糾紛。（閔建亭）