今年政府工作報告指出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設。

　　今年全國兩會(huì )，多位代表、委員也提出了關(guān)于發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的建議。全國人大代表、建設銀行湖南省分行行長(cháng)文愛(ài)華建議，應從加強住房租賃行業(yè)監管、推進(jìn)租賃賦權、鼓勵機構化長(cháng)租房和加大金融機構支持等四方面著(zhù)手，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　形成“租購并舉”住房格局

　　近年來(lái)，中央多次在重要會(huì )議和文件中提及保障性租賃住房，相關(guān)配套政策不斷落實(shí)，地方政府則紛紛跟進(jìn)，推動(dòng)形成“租購并舉”的住房格局。

　　“印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺，2021年7月2日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，體現出國家對于保障性租賃住房的重視程度。”中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，此后，各地方政府跟進(jìn)出臺相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，“十四五”時(shí)期40個(gè)重點(diǎn)城市計劃籌集保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)。

　　“《意見(jiàn)》首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權房為主體的住房保障體系，明確了將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的主要途徑。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示。

　　完善長(cháng)租房商業(yè)生態(tài)系統

　　《2021中國城市租住生活藍皮書(shū)》預計，10年內租房人口將近2.6億。但當前租賃住房供給仍以存量房為主，其中40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯配等問(wèn)題。租房需求與供給之間仍不平衡。

　　支持專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，提高重點(diǎn)城市機構化長(cháng)租房占比，是解決供需錯配的有效手段之一。“機構化長(cháng)租房可以滿(mǎn)足品質(zhì)居住需求，促進(jìn)‘職住平衡’。”長(cháng)租公寓龍頭企業(yè)自如相關(guān)人士向《證券日報》記者表示。

　　北京市第十五屆人大財政經(jīng)濟委員會(huì )委員、中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗室理事長(cháng)李揚認為，在住房市場(chǎng)上推行供給側結構性改革，重點(diǎn)加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，是下一階段各級政府推動(dòng)城市住房市場(chǎng)發(fā)展的重要任務(wù)。

　　實(shí)際上，在近一年的發(fā)展中，長(cháng)租房已成為緩解大城市居住問(wèn)題的重要手段之一，相關(guān)住房租賃企業(yè)也正朝著(zhù)更加專(zhuān)業(yè)化的方向邁進(jìn)。

　　“我國機構化滲透率低于5%，中國租賃機構化率距成熟市場(chǎng)還有很大差距，有很大提升空間。”龍湖集團旗下長(cháng)租公寓品牌冠寓相關(guān)人士告訴記者，龍湖集團將冠寓作為主航道業(yè)務(wù)發(fā)展，從2016年推出至今，已布局全國30余個(gè)高量級城市，開(kāi)業(yè)規模突破10萬(wàn)間，2021年進(jìn)入盈利元年。當下，行業(yè)的各項政策正逐漸落地，“十四五”期間，在土地、財稅、金融管控機制D等方面系統性地給予扶持，這是所有租賃租房企業(yè)的機遇，也是挑戰。

　　“挑戰”來(lái)自多方面。“難點(diǎn)在于融資和運營(yíng)。”黃卉向《證券日報》記者表示，在融資上，一方面住房租賃項目具有投資回報周期較長(cháng)、收益率較低的特點(diǎn)，需要長(cháng)期資金的投入，但目前保險、社保、公積金等長(cháng)期資金參與租賃尚處于探索階段;另一方面住房租賃企業(yè)由于缺乏高值擔保品、底層資產(chǎn)體量較小、收益率低等特征，導致大部分租賃企業(yè)資信較低，較難獲得銀行貸款、發(fā)行債券或是發(fā)行REITs。在運營(yíng)方面，此前租賃企業(yè)多處于粗放式發(fā)展階段，在精細化運營(yíng)方面尚需積累。

　　不過(guò)，這種局面將得到改善。今年的政府工作報告指出，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。而在此之前，繼2月8日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》后，2月27日，銀保監會(huì )、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的指導意見(jiàn)》，進(jìn)一步加強對保障性租賃住房建設運營(yíng)的金融支持。（王麗新）