3月2日下午，銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì )上表示，我國地方政府隱性債務(wù)狀況趨于改善，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。郭樹(shù)清稱(chēng)，現在房地產(chǎn)價(jià)格有一些調整，需求方面結構也有所變化，對金融業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事。

　　這場(chǎng)發(fā)布會(huì )透露出房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展需擠出投資需求，防范金融風(fēng)險，平穩調整的信號。而事實(shí)上，政策面和房企自身也在一直回應。

　　自開(kāi)年以來(lái)，多地“因城施策”出臺多項穩樓市“自選”政策，進(jìn)行多番 “穩中有度”的涉房金融政策調整;與此同時(shí)，房企也在通過(guò)債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內部調整等手段積極展開(kāi)“自救”。業(yè)內普遍認為，部分一、二線(xiàn)城市樓市已有暖意，房地產(chǎn)行業(yè)將告別“高歌猛進(jìn)”，從高增速向高質(zhì)量發(fā)展階段轉變。

　　政策篇：

　　金融化勢頭逐步扭轉

　　房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的重要性不言而喻。在繁榮初期，能夠加速城鎮化與農業(yè)人口向城市遷移，為工業(yè)等發(fā)展提供充足的勞動(dòng)要素。但隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的回報率持續超過(guò)實(shí)體經(jīng)營(yíng)時(shí)，金融資源便開(kāi)始向該領(lǐng)域過(guò)度傾斜，部分房產(chǎn)脫離居住屬性，“炒房”現象出現。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式轉變?yōu)?ldquo;高負債、高杠桿、高周轉”，深埋金融風(fēng)險隱患。

　　鑒于此背景，2016年，明確“房住不炒”定位以來(lái)，涉房金融政策一直在進(jìn)行“階段性調整”。受2020年疫情突發(fā)影響，前期房地產(chǎn)市場(chǎng)也有“受傷”，但隨著(zhù)疫情防控形勢向好、復工復產(chǎn)加速推進(jìn)，疊加經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等助推，資金開(kāi)始違規流入樓市，冷清不足2個(gè)月的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入長(cháng)達4個(gè)月之久的升溫區。

　　彼時(shí)，部分城市樓市“虛熱”問(wèn)題嚴重，引發(fā)政策層面重點(diǎn)關(guān)注。2020年7月份，在房地產(chǎn)工作座談會(huì )上，相關(guān)部門(mén)明確表態(tài)，“要高度重視當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況、新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調控這根弦”。同年，控制房企有息債務(wù)增長(cháng)的涉房融資“三道紅線(xiàn)”，以及各大商業(yè)銀行明確分檔設置的房地產(chǎn)貸款余額占比上限、個(gè)人住房貸款余額占比上限政策，相繼落地。

　　但政策傳導至市場(chǎng)需要時(shí)間，部分重點(diǎn)城市2021年上半年樓市成交依然火熱，炒房團仍有出沒(méi)。在此背景下，2021年7月份，住建部等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，將依法重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)等人民群眾反映強烈、社會(huì )關(guān)注度高的突出問(wèn)題。信貸收緊緊隨其后，熱點(diǎn)城市房貸利率接連上調，監管部門(mén)對違規貸款銀行密集開(kāi)出罰單。2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

　　不久之后，受制于融資端收緊、銷(xiāo)售端遇冷、信貸環(huán)境趨嚴以及償債壓力猶存等因素，過(guò)去盲目擴張的房企開(kāi)始陷入流動(dòng)性危機。當某知名頭部房企出現債務(wù)違約，引發(fā)了市場(chǎng)對行業(yè)信用基本面的擔憂(yōu)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，不論是“三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，還是二手房指導價(jià)等調控政策，本意均是穩樓市，構建行業(yè)發(fā)展的長(cháng)效機制。不過(guò)，一些金融機構在具體執行過(guò)程中也確實(shí)存在尺度過(guò)嚴、力度過(guò)大等問(wèn)題，疊加部分房企本身不自律，加速此類(lèi)房企流動(dòng)性危機浮出水面。

　　去年四季度以來(lái)，涉房金融政策動(dòng)態(tài)調整再啟，信貸環(huán)境邊際改善，壓在房企頭頂的流動(dòng)性“緊箍”有所放松。盡管當下銷(xiāo)售端回暖跡象還不明顯，但對從業(yè)者來(lái)說(shuō)，春天的氣息已淡淡飄來(lái)。

　　細數近半年來(lái)的政策變動(dòng)，呈現“穩中有度”之勢。降準、降息之外，并購貸也被明確“暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”，且不計入“三道紅線(xiàn)”融資限制。同時(shí)，商品房預售資金監管新規出臺，緩解了房企的流動(dòng)性緊張。

　　一位不便具名的業(yè)內人士稱(chēng)，雖然并購貸調整難以對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，但確實(shí)在客觀(guān)層面減少了銀行放貸約束，利好情緒面，疊加今年1月份5年期以上LPR迎來(lái)21個(gè)月以來(lái)的首次下調，猶如給樓市又注入一劑“強心針”。

　　談及涉房金融政策調整的原因，東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，首先，去年下半年以來(lái)，頭部房企債券違約風(fēng)險逐漸暴露，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，而房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈在整個(gè)國民經(jīng)濟中占有較高比例，因此從維護金融穩定大局出發(fā)，需要適度調整房企融資政策;其次，在前期政策壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)轉入“寒潮期”，銷(xiāo)量放緩、房?jì)r(jià)下跌、投資下滑等問(wèn)題接連出現且呈持續狀態(tài)，因而從引導行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)角度出發(fā)，也需要政策面做出調整。

　　王青稱(chēng)，從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，房企債務(wù)違約會(huì )導致關(guān)聯(lián)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險和壞賬損失增加，對房地產(chǎn)風(fēng)險敞口較大的金融機構首當其沖。為避免系統性金融風(fēng)險的發(fā)生，當前房地產(chǎn)調控政策從趨緊變?yōu)檫m度調整。

　　當下政策的適度寬松，在全國各地正以多種“自選”加“組合”的方式落實(shí)，最終目標是助力房地產(chǎn)行業(yè)告別高歌猛進(jìn)，擁抱精耕細作，從高增速向高質(zhì)量發(fā)展階段轉變。

　　行業(yè)篇：

　　積極自救助基本面回暖

　　回顧此次行業(yè)信用基本面危機，始于某閩系千億房企。剛高喊邁入2000億元規模陣營(yíng)不久，該房企掌舵人就曝出被列入失信被執行人名單，連帶公司深陷債務(wù)違約、市值縮水、項目停工、業(yè)主維權等深淵。

　　“‘擴張步伐過(guò)大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人對《證券日報》記者總結道。

　　這也絕非孤案。例如，2021年2月份之后，同為千億元陣營(yíng)的華夏幸福公告債務(wù)違約。同年7月份，千億元規模房企藍光發(fā)展宣布無(wú)法如期償還27億元債務(wù)。

　　據悉，自2021年10月份以來(lái)，由于上述房企違約引發(fā)行業(yè)信用擔憂(yōu)，評級機構紛紛下調內房股信用評級，境外債“借新還舊”通道幾近堵塞。2021年，百強房企銷(xiāo)售目標完成率均值為90%，銷(xiāo)售規模負增長(cháng)房企數量攀升。在行業(yè)整體去杠桿、市場(chǎng)降溫大背景下，房企融資現金流和銷(xiāo)售現金流雙重承壓，陷入兩難境地。

　　更難的是，還債高峰期臨近。據貝殼研究院統計，2022年，房企到期債務(wù)預計約9603億元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度償債規模均超千億元。

　　在多重壓力下，絕大多數房企選擇通過(guò)配股融資、回購境外債、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內部調整等措施展開(kāi)“自救”。

　　“‘時(shí)間短起效快’的化解風(fēng)險方式主要有兩種：一通過(guò)出售資產(chǎn)，快速回籠資金，以達到補充現金、償還債務(wù)的目的;二是與債權人積極溝通，達成債務(wù)展期協(xié)議，延緩短期償債壓力。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，目前已有多家企業(yè)成功出售境內外所持有形資產(chǎn)、股權等。同時(shí)，也有多只海外債成功展期。這些舉措可以快速解決短期債務(wù)壓力，避免引發(fā)交叉違約、資金鏈斷裂等衍生惡性事件。

　　具體來(lái)看，據不完全統計，共有18家房企將價(jià)值3200億元的資產(chǎn)擺上貨架。世茂集團、融創(chuàng )中國、陽(yáng)光城等房企已經(jīng)處置多處資產(chǎn)，多家大型房企借此回款均超百億元。此外，需要注意的是，債務(wù)展期并不意味著(zhù)可以改變償債壓力保持高位的現實(shí)。

　　根據上市公司公告和發(fā)債公開(kāi)信息統計，近期各類(lèi)形式的金融機構融資支持規模已超過(guò)700億元，且2月下旬以來(lái)有加速增長(cháng)趨勢。需要指出的是，達成收并購交易并不容易。“通常需要應對抵押、擔保等情況，剔除相應負債后，資產(chǎn)已大打折扣，極端情況會(huì )出現資不抵債，若減值過(guò)多出售，只能起到剝離債務(wù)的作用，無(wú)法充盈現金流。”劉水表示，在資金有限的情況下，如何在經(jīng)營(yíng)與償債之間尋求平衡，是房企當前的第一要務(wù)。

　　市場(chǎng)篇:

　　“小陽(yáng)春”行情可期

　　“信貸政策的變化會(huì )快速反應到購房流程中，降低購房成本。同時(shí)，也能釋放出‘穩預期’的信號。”在易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，去年四季度以來(lái)，樓市信貸環(huán)境的適度寬松，或許能加速釋放合理購房需求，有助于修復行業(yè)基本面和信心。

　　結合國家統計局近日公布的最新數據來(lái)看，在涉房政策適度調整后，1月份，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有39個(gè)和55個(gè)，比前一個(gè)月分別減少11個(gè)和8個(gè)。

　　以北京為例，《證券日報》記者從北京某房產(chǎn)中介處了解到，相較于去年11月底，當前各家銀行的批貸速度有所加快，普遍為面簽完畢后的3個(gè)工作日至5個(gè)工作日以?xún)?，甚至有銀行可以做到最快1個(gè)工作日批貸。另外，從放款方面來(lái)說(shuō)，相較于去年11月份僅有個(gè)別銀行能在抵押完成后1個(gè)月內放款，當前大部分銀行均能做到抵押完成后5個(gè)工作日，或過(guò)戶(hù)后5個(gè)工作日至7個(gè)工作日以?xún)确趴睢?/p>

　　張波認為，“因城施策”方針指導下，多個(gè)城市和區域發(fā)布穩樓市新政，疊加信貸環(huán)境持續改善，將提振市場(chǎng)信心，一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的樓市“小陽(yáng)春”行情值得期待。

　　“當前大城市現房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當地新房供應不足問(wèn)題較為突出。結合居民部門(mén)住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷(xiāo)售6個(gè)月至9個(gè)月，預計信貸滯后效應將在今年三季度開(kāi)始顯現，屆時(shí)住房需求將逐步恢復。”中國銀行研究院研究員葉銀丹告訴記者，此外，由于2022年整體地價(jià)上行壓力較大，且重點(diǎn)城市當前現房庫存緊張，預計可能會(huì )推動(dòng)相應地區住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)等房?jì)r(jià)在今年下半年開(kāi)始回升。

　　需要關(guān)注的是，盡管當前市場(chǎng)普遍預期本輪房地產(chǎn)下行過(guò)程將在年中告一段落，但對于樓市“小陽(yáng)春”行情，王青卻持有不同觀(guān)點(diǎn)。王青認為，日前，住建部定調，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，而是更多承擔起穩增長(cháng)角色，加之房地產(chǎn)政策回暖取向更多是防御性的，主要是為了避免房企違約無(wú)序擴散。因此，預計年內出現樓市顯著(zhù)升溫、房?jì)r(jià)再度較快上漲的可能性很小。而“因城施策”背景下，重點(diǎn)城市若出現遲到的“小陽(yáng)春”行情，政策面或將及時(shí)回調，以防止樓市大落大起。

　　中信證券則表示，各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動(dòng)作。2022年3月份或是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉。

　　整體來(lái)看，涉房金融政策的階段性調整，疊加房企積極自救，部分一、二線(xiàn)城市樓市已有暖意，未來(lái)“小陽(yáng)春”行情可期。（王麗新 杜雨萌）