用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸 餡餅還是陷阱?

　　貸款違規進(jìn)入樓市影響征信記錄 弄虛作假申請貸款可被追刑責

　　目前，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調至最低3.4%-3.8%的水平，少數銀行對部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶(hù)，甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。房貸利率與經(jīng)營(yíng)貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機”。

　　“房貸置換，500萬(wàn)貸款10年省百萬(wàn)利息”“最低利率3.4%，速度快額度高”……最近，不少房貸客戶(hù)都收到資金中介打來(lái)的推銷(xiāo)電話(huà)，勸說(shuō)他們將手頭利率較高的房貸轉換成利率低的經(jīng)營(yíng)貸，省下大筆利息。事實(shí)果真如此嗎?

　　北京青年報記者采訪(fǎng)多名業(yè)內人士發(fā)現，所謂的貸款置換操作，不僅存在多種隱性收費，還潛藏著(zhù)政策和法律風(fēng)險。一旦金融機構發(fā)現違規操作，會(huì )立即要求貸款人在短期內還清所有欠款，若無(wú)法及時(shí)還款，或因騙貸而擔刑責。

　　現象

　　中介推房貸轉經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)

　　經(jīng)營(yíng)貸，顧名思義，是為了滿(mǎn)足企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要發(fā)放的貸款。據了解，隨著(zhù)國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)的逐步走低，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調至最低3.4%-3.8%的水平，少數銀行對部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶(hù)甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。

　　個(gè)人房貸雖然也大都與LPR掛鉤，改為L(cháng)PR加點(diǎn)的方式定價(jià)，但是存量房貸客戶(hù)的加點(diǎn)幅度已經(jīng)在房貸合同中固定。因此，不少前兩年辦理房貸的客戶(hù)現在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，讓很多中介看到了“商機”，并宣稱(chēng)會(huì )提供“一條龍”服務(wù)。

　　因為經(jīng)營(yíng)貸是針對企業(yè)的貸款產(chǎn)品，所以貸款者名下必須要有公司。

　　北青報記者以客戶(hù)身份咨詢(xún)從事多年資金中介業(yè)務(wù)的“王經(jīng)理”。他表示，現在房貸置換經(jīng)營(yíng)貸特別合適，利率能做到3.4%，只要名下有北京城區的住宅就行。“王經(jīng)理”表示，入股公司有關(guān)的各種手續和申請貸款的所有資料，他們都會(huì )幫忙準備。不過(guò)，客戶(hù)需要將房貸先還清，解除原來(lái)的房貸抵押，再向銀行申請經(jīng)營(yíng)貸。如果客戶(hù)自己不能還清原來(lái)房貸，他們也可以提供過(guò)橋資金。

　　“王經(jīng)理”還強調，貸款下來(lái)后，不能直接打進(jìn)客戶(hù)自己賬戶(hù)，必須有“第三方”，也就是企業(yè)采購原材料等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要對接的供貨商。“第三方收到貸款后再把錢(qián)打進(jìn)你的賬戶(hù)。”

　　這樣“周到”的服務(wù)，肯定不是免費的。“王經(jīng)理”說(shuō)，他們的收費標準是貸款額的1%-2%，會(huì )根據每個(gè)案例的實(shí)際難易程度有所區別，如果涉及第三方，可能還會(huì )單獨收費，一般是0.5%。過(guò)橋資金每日利率一般是千分之一。

　　北青報記者從其他市場(chǎng)人士處了解到，房貸置換經(jīng)營(yíng)貸的基本操作都是“王經(jīng)理”所介紹的“套路”，但是收費標準會(huì )有所不同。比如，過(guò)橋資金利率，不同城市不同中介的標準有高有低，低的能到萬(wàn)分之五，高的能到千分之二。但是，只要經(jīng)營(yíng)貸沒(méi)放款，這筆過(guò)橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說(shuō)很快就能搞定，但現實(shí)中也有部分客戶(hù)在貸款過(guò)程中遇到意想不到的“岔子”，一個(gè)月才放下款來(lái)，過(guò)橋利息就花了一大筆。

　　值得一提的是，所有這些手續費和利息都是轉貸的成本。公開(kāi)報道顯示，少數“無(wú)良”中介會(huì )在辦理過(guò)程中，以各種名義加收額外費用，比如擔保費、公證費等，轉貸者最后發(fā)現，轉貸的成本比預想的高了很多。

　　風(fēng)險

　　經(jīng)營(yíng)貸需要定期續貸

　　事實(shí)上，不少現實(shí)案例表明，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的客戶(hù)將面臨重重政策和法律風(fēng)險。絕大部分中介也不會(huì )把其中所有的風(fēng)險告訴客戶(hù)。

　　某國有大行信貸部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人士告訴北青報記者，監管部門(mén)一直明令禁止經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市，特別是去年以來(lái)，監管力度明顯加強?？恐薪榘b申請經(jīng)營(yíng)貸肯定是違規的。銀行會(huì )對申請經(jīng)營(yíng)貸的公司有多方面的要求，以他所在的銀行為例，必須要求公司經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)一年，貸款人擔任法人代表和主要股東滿(mǎn)一年以上才可以申請貸款，包裝后的公司通常變更時(shí)間較短，不符合銀行經(jīng)營(yíng)貸的要求，銀行也會(huì )對此加大審核力度。即使中介通過(guò)弄虛作假的手段成功幫客戶(hù)申請到經(jīng)營(yíng)貸，在貸后管理中，銀行也會(huì )跟蹤該公司的經(jīng)營(yíng)情況，一旦發(fā)現異常，監測到貸款違規進(jìn)入樓市，銀行將會(huì )要求客戶(hù)限期還清所有貸款，客戶(hù)個(gè)人征信也會(huì )留下不良記錄。

　　北青報記者發(fā)現，對于違規包裝出來(lái)的經(jīng)營(yíng)貸，抽貸并非小概率事件。去年全國多地銀保監局都針對經(jīng)營(yíng)貸違規進(jìn)入樓市開(kāi)展專(zhuān)項行動(dòng)，不少客戶(hù)收到銀行抽貸的通知，短期內湊不齊錢(qián)還貸款，只能找高息過(guò)橋資金應急，甚至不得不低價(jià)賣(mài)房籌款。

　　深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下，用自己名下的一套二手住房抵押，申請了200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)款用作首付。去年8月初，他突然收到銀行通知，要求在30天內還清全部違規貸款，否則不僅會(huì )有罰息，還要進(jìn)入失信名單。舒先生一時(shí)賣(mài)不掉手里的房子，又沒(méi)有那么多余錢(qián)，情急之下只能借高息過(guò)橋資金還貸。面對每天近2000元的過(guò)橋日息，再加上二手房難以出手，舒先生說(shuō)自己度日如年。最后不得不將二手房降價(jià)賣(mài)出。

　　此外，大部分銀行會(huì )要求經(jīng)營(yíng)貸客戶(hù)1年或3年，最多5年續簽一次。利率越低，續貸的間隔越短。每次續貸，銀行還會(huì )按程序審查這家企業(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)情況。銀行不會(huì )保證一定會(huì )成功續貸，更不會(huì )保證續貸時(shí)利率與原來(lái)一樣。

　　對貸款者壓力更大的是，續簽的時(shí)候，不少銀行會(huì )要求先歸還本金，等成功續貸之后再發(fā)放一筆新的貸款。這意味著(zhù)，客戶(hù)很可能還要找中介的過(guò)橋資金應急。

　　有銀行人士表示，最近兩年因為疫情的原因，為支持實(shí)體經(jīng)濟，正常經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)基本都能無(wú)本續貸，很多人會(huì )感覺(jué)經(jīng)營(yíng)貸很寬松，以后政策如果變了，優(yōu)惠便利條件沒(méi)有了，貸款利率也可能會(huì )變高。這都是借款人必須考慮的政策風(fēng)險。

　　提醒

　　貸款申請弄虛作假或追刑責

　　從中介的“一條龍”服務(wù)看，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸整個(gè)流程，手續繁雜，環(huán)節眾多。任何一個(gè)節點(diǎn)出現差錯，都可能讓貸款者蒙受損失，甚至遭遇法律風(fēng)險。

　　北京時(shí)代九和律師事務(wù)所合伙人許桂林律師舉例說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的貸款不是直接進(jìn)入本人的賬戶(hù)，萬(wàn)一遇到不講信用的第三方，或者第三方出了意外情況，也可能拿不到錢(qián)或不能及時(shí)拿到錢(qián)。此外，中介提供的過(guò)橋資金如果出了問(wèn)題，貸款者不僅拿不到錢(qián)，還將陷入債務(wù)糾紛。

　　許桂林提醒大家，找中介包裝經(jīng)營(yíng)貸最嚴重的后果，并非金錢(qián)或個(gè)人征信的損失，而是有“牢獄之災”。如果借款人和貸款中介在申請貸款的過(guò)程中存在弄虛作假的行為，又給銀行造成壞賬，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報警追究刑事責任。

　　據了解，我國《刑法》規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。根據司法解釋?zhuān)_取貸款金額在100萬(wàn)以上，給銀行造成的損失在20萬(wàn)元以上就可以立案。