最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些熱鬧，一邊是大蒜、小麥、西瓜“換房”，另一邊各地樓市調控政策持續調整。對于房企而言，銷(xiāo)售額才是說(shuō)明一切的指標，房地產(chǎn)行業(yè)有沒(méi)有走出“至暗時(shí)刻”?

　　房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)持續負增長(cháng)

　　中國指數研究院最新公布的數據顯示，2022年上半年受各地疫情反復、需求預期偏弱等不利因素影響，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)呈現負增長(cháng)。其中，TOP100房企銷(xiāo)售額均值356.4億元，同比下降48.6%。不過(guò)，相較1月-5月，降幅持續收窄，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)邊際性改善。單月來(lái)看，6月TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降28.6%，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)持續負增長(cháng)，但降幅顯著(zhù)收窄，主要是由于房企半年度沖業(yè)績(jì)，單月銷(xiāo)量顯著(zhù)提升。

　　此外，今年5月和6月貝殼50城二手房成交量連續環(huán)比增長(cháng)，環(huán)比增幅分別為14%、25%。二季度成交量比一季度增長(cháng)約15%。

(數據來(lái)源：中指數據CREIS)

　　中國指數研究院的數據顯示，今年上半年銷(xiāo)售額破千億房企9家，較去年同期(19家)減少10家;百億房企85家，較去年同期(132家)減少47家。TOP100房企權益銷(xiāo)售額均值為252.8億元，同比下降49.4%。其中，銷(xiāo)售額排名前五位的分別是碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地，銷(xiāo)售額分別為2469.9億元、2096.1億元、2092億元、1375億元和1210億元。

　　中國指數研究院公布的數據還顯示，從銷(xiāo)售目標完成率來(lái)看，房企上半年銷(xiāo)售目標完成率不及三分之一。2022年上半年，15家房企目標完成率均值為32%，相較去年同期的50.5%，目標完成率普遍較低。一方面，受疫情反復影響，部分區域銷(xiāo)售受到一定影響;另一方面，雖然4月以來(lái)部分樓市利好政策出臺，但政策落地顯效尚需時(shí)間，尚未明顯傳導至市場(chǎng)端，導致銷(xiāo)售目標完成率無(wú)明顯提升。

　　值得注意的是，今年上半年20家代表企業(yè)銷(xiāo)售額貢獻前三城市分別為北京、南京和廣州，銷(xiāo)售額貢獻率分別為9.4%、7.1%和6.3%。從增速來(lái)看，20家代表企業(yè)在一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額貢獻率均提升較快。其中，深圳銷(xiāo)售額貢獻率增長(cháng)最快，同比增長(cháng)2.1個(gè)百分點(diǎn)。上海因受到疫情影響，銷(xiāo)售額貢獻率與去年同期基本持平。一線(xiàn)城市在2022年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)貢獻率的增長(cháng)，也表明代表企業(yè)將一線(xiàn)城市視為項目銷(xiāo)售去化的主戰場(chǎng)，深耕經(jīng)濟體量大、增長(cháng)好、人口持續凈流入的重點(diǎn)城市。

　　一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)熱度高

　　作為一線(xiàn)城市的樓市風(fēng)向標之一，截至目前深圳樓市調控政策并沒(méi)有發(fā)生變化。不過(guò)，在整體市場(chǎng)依舊平穩的背景下，豪宅和剛需市場(chǎng)的表現卻“冰火兩重天”。

　　最近，深圳多個(gè)網(wǎng)紅豪宅項目相繼入市，雖未能復刻過(guò)去“萬(wàn)人搶房”、開(kāi)盤(pán)日光的高光時(shí)刻，但都取得相對不錯的銷(xiāo)售成績(jì)或者關(guān)注度。記者采訪(fǎng)多位新房銷(xiāo)售經(jīng)理，他們均認為在一二手房?jì)r(jià)格還存在明顯倒掛的背景下，豪宅市場(chǎng)的信心仍十分強勁。除了深圳，一線(xiàn)城市的豪宅市場(chǎng)似乎都有明顯的恢復。例如，公開(kāi)數據顯示今年4月至5月，廣州珠江新城二手房成交量升至151套，且超過(guò)一半是單價(jià)“15萬(wàn)+”房源。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹表示，從去年開(kāi)始深圳市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入分化階段，所以房子賣(mài)得好不好，跟產(chǎn)品本身的品質(zhì)、甚至附加值都有很大的關(guān)系，再加上疫情的“后遺癥”已經(jīng)影響到購房者的收入情況，購房者目前基本上會(huì )秉持“非必要不花錢(qián)”的心態(tài)。最后，富裕階層人群收入受到疫情的影響程度會(huì )比一般居民要低，因此就出現了高端產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況好于剛需產(chǎn)品。她還表示，“我相信這個(gè)情況還將持續一段時(shí)間，直到經(jīng)濟出現較為明顯的回暖才有所改善。”

　　易居研究院指出，自4月底以來(lái)各地政策寬松導向更加清晰，從行政、金融、財政、稅收等領(lǐng)域多方面做好保障，對于合理住房消費需求的釋放有積極的作用。此外，各地疫情防控取得積極成果，一些城市樓市交易環(huán)境逐漸改善，樓市交易逐漸步入正軌。多重因素疊加，購房者對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期發(fā)生積極的變化。不過(guò)，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，磨底將是未來(lái)一段時(shí)間樓市的主旋律，一方面是由于預期和信心還比較低;另一方面，房企風(fēng)險還在釋放過(guò)程中，對交付難的擔心仍舊存在。

　　中指研究院認為，2022上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調整，市場(chǎng)回暖未及預期。4月以來(lái)，各地房地產(chǎn)相關(guān)寬松政策密集出臺，政策寬松確定性增強，有利于穩定市場(chǎng)預期;但伴隨疫情反復，短期市場(chǎng)恢復節奏仍有不確定性，預計市場(chǎng)會(huì )在下半年有所回穩。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現穩健發(fā)展，一方面要把握城市分化、板塊分化下結構性機會(huì )，堅持拿好地、做對產(chǎn)品，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力;另一方面，房企應繼續緊抓銷(xiāo)售回款、優(yōu)化債務(wù)結構，確?，F金流和經(jīng)營(yíng)安全，尋求高質(zhì)量發(fā)展。