三亞鳳凰島因重整一事，再陷輿論漩渦。

　　中國交建6月13日晚間披露，其參股公司三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鳳凰島國際郵輪港”)，收到三亞市中級人民法院送達的《民事裁定書(shū)》，以鳳凰島國際郵輪港不能清償到期債務(wù)且資不抵債為由，裁定受理債權人三亞發(fā)展控股對鳳凰島國際郵輪港(本級公司)進(jìn)行重整的申請。

　　鳳凰島是在三亞大海礁盤(pán)之中吹填出的人工島，鳳凰島國際郵輪港是鳳凰島的主體公司。作為海南最知名的地標建筑之一，鳳凰島在建設之初就備受關(guān)注，卻不想這座曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的小島如今會(huì )陷入資不抵債、舉步維艱的困境。

　　截至2021年12月31日，鳳凰島國際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元，負債總額約為186.05億元。

　　“東方迪拜”

　　站在三亞灣的海灘上，5棟流線(xiàn)型帆船大樓迎風(fēng)而立，它們頻繁出現在和三亞相關(guān)的電視畫(huà)面和宣傳畫(huà)報中，這正是鳳凰島一期(也稱(chēng)“一島”)的建筑主體，也一直是三亞的地標建筑。三亞鳳凰島。

　　鳳凰島一期占地面積36.5萬(wàn)平方米，二期(也稱(chēng)“二島”)47.4萬(wàn)平方米，兩期由整片沙灘連接。該項目起初的構想是一座國際客運碼頭，由三亞港務(wù)局立項建設。

　　項目從1996年到1998年，進(jìn)行了充分的水文氣象環(huán)保等方面的論證，并取得了海南省各級主管部門(mén)的批復。

　　之后，三亞港務(wù)局與司法部下屬企業(yè)眾城集團合資成立三亞眾城國際客運旅業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“眾城國際”)，開(kāi)始建設該項目。

　　再然后，鳳凰島歷經(jīng)二十來(lái)年發(fā)展，起起落落，幾度易主。

　　2002年，來(lái)自湖北的地產(chǎn)商曾憲云收購了眾城國際，成為鳳凰島“島主”，鳳凰島由此開(kāi)始了房地產(chǎn)化進(jìn)程。

　　公開(kāi)資料顯示，曾憲云與三亞市政府簽訂的投資合同中，包括國際郵輪港、1幢國際會(huì )議中心(七星級酒店)、5幢國際養生度假中心、商務(wù)別墅會(huì )所、國際游艇俱樂(lè )部、奧運廣場(chǎng)公園、海上熱帶風(fēng)情街7個(gè)投資項目，總投資額超50億元。

　　此后鳳凰島進(jìn)入了快速建設時(shí)期。隨著(zhù)碼頭、跨海大橋等工程項目逐漸竣工，島上的國際郵輪港開(kāi)始試?？苦]輪。

　　2006年，浙江國都控股成為眾城國際最大股東，并在次年將鳳凰島項目調整為旅游綜合體，號稱(chēng)打造“東方迪拜”。鳳凰島投資金額也擴大到100億元。

　　然而，隨著(zhù)海南樓市熱潮逐漸褪去，鳳凰島項目售價(jià)大幅下跌，再加上投資客減少致使成交量逐年下滑，從而導致資金回籠緩慢等問(wèn)題，鳳凰島陷入困境。

　　2014年3月，中國交建出資49.62億元收購了三亞鳳凰島國際郵輪港45%的股權，一系列操作之后成為鳳凰島新的控制人。

　　“未來(lái)鳳凰島將會(huì )被打造成為亞洲郵輪之都，成為集餐飲、娛樂(lè )、休閑、度假、購物為一體的國際頂級旅游度假島。”中國交建官方微信號曾如此表示。

　　曾多次接觸鳳凰島相關(guān)負責人的知情人士羅宇告訴中國新聞周刊，鳳凰島幾度易主和其復雜的債務(wù)關(guān)系與融資不暢息息相關(guān)。而鳳凰島一路走來(lái)并不如表面上那般風(fēng)光，在曾憲云開(kāi)發(fā)鳳凰島期間，就有兩位合作股東選擇離開(kāi)，讓當時(shí)的建設一度陷入困境。

　　羅宇還透露，當時(shí)為了彌補資金的不足，民間借貸曾被過(guò)度使用，一些民營(yíng)資本也通過(guò)股權收購的形式加入到鳳凰島的建設開(kāi)發(fā)中來(lái)。

　　如2006年成為鳳凰島大股東的浙江國都控股，便是浙江房企中較早通過(guò)房地產(chǎn)信托融資的企業(yè)之一。

　　但顯然，擅長(cháng)資本運作的浙江國都控股并沒(méi)有將鳳凰島帶出困境，而盡管迎來(lái)實(shí)力雄厚的央企入股，在此后受到海南島劇烈環(huán)保整治風(fēng)暴沖擊的鳳凰島，也沒(méi)能如愿實(shí)現騰飛。

　　環(huán)保風(fēng)暴

　　據悉，自鳳凰島之后，海南開(kāi)始大規模填海造島。

　　為了打造世界級的旅游度假目的地，海南陸續推出多個(gè)填海造島計劃，?；◢u、如意島、葫蘆島等多個(gè)人工島建設平地而起。

　　2017年8月10日至9月10日，中央第四環(huán)境保護督察組進(jìn)駐海南省開(kāi)展督察工作，由此開(kāi)啟了海南島內的“環(huán)保風(fēng)暴”。

　　海南持續了數十年的填海造島熱潮戛然而止，也徹底改變了鳳凰島的命運走向。

　　督察組向海南省反饋督察情況時(shí)提到，鳳凰島以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線(xiàn)遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進(jìn)行人工補沙。

　　2018年1月，海南省要求各市縣對照中央環(huán)境保護督察反饋意見(jiàn)中提及的多個(gè)違規違法人工島項目實(shí)施“雙暫停”(即暫停建設、暫停營(yíng)業(yè))。

　　至此，這些曾經(jīng)火爆一時(shí)的人工島有的被責令整改或暫停開(kāi)發(fā)，有的則被要求全島拆除。

　　被督察組點(diǎn)名的鳳凰島更是不能幸免，在實(shí)施“雙暫停”的同時(shí)，還需補償超過(guò)3700萬(wàn)元的生態(tài)補償資金。

　　對于因鳳凰島引起的生態(tài)和發(fā)展的問(wèn)題，三亞也是進(jìn)退兩難。

　　羅宇透露，三亞市政府曾多次和中國交建及鳳凰島相關(guān)負責人溝通鳳凰島處置、賠償等事宜，但一直未達成一致意見(jiàn)。

　　但因鳳凰島問(wèn)題整改推進(jìn)緩慢，2020年，海南省生態(tài)環(huán)境保護督察整改工作領(lǐng)導小組辦公室公開(kāi)約談三亞市人民政府。三亞市政府負責人現場(chǎng)表態(tài)稱(chēng)，對約談所指出的問(wèn)題，全盤(pán)接受。

　　2021年11月20日發(fā)布的《海南省落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護督察整改情況》指出，確定將“鳳凰島二期項目全部拆除，恢復建設前原狀，全部拆除后，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為鳳凰島二期項目整改拆除技術(shù)方案。

　　但圍繞鳳凰島引起的紛爭和困擾，遠不止這些。

　　跳水的房?jì)r(jià)

　　鳳凰島的房?jì)r(jià)，一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　2010年對于鳳凰島而言是具有特殊意義的一年。當年的1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》，至此，海南國際旅游島建設正式步入正軌。

　　那時(shí)市場(chǎng)資金對海南旅游投資充滿(mǎn)想象空間，非理性投機熱潮使得海南成為投資“新熱土”，鳳凰島也借著(zhù)這波樓市的東風(fēng)扶搖直上。

　　相關(guān)數據顯示，國際旅游島獲批后5天內，海南商品房銷(xiāo)量就超過(guò)2008年全年總量，為171.12億元。

　　與此同時(shí)，在獲批一周后開(kāi)盤(pán)的鳳凰島一期，均價(jià)漲到7萬(wàn)元/平方米，當天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。這個(gè)數據不但創(chuàng )下海南銷(xiāo)售紀錄，當時(shí)在全國也極為罕見(jiàn)。

　　而僅僅在半個(gè)月前，該盤(pán)的報價(jià)只有5萬(wàn)元/平方米。

　　之后，鳳凰島的房?jì)r(jià)曾一度飆升到16萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”，來(lái)自浙江、山西的炒房客蜂擁而至，鳳凰島“一房難求”。

　　但很快，這失控的房?jì)r(jià)迅速被海南出重拳抑制住。隨著(zhù)市場(chǎng)熱度逐步消退，2013年鳳凰島房?jì)r(jià)降至約7萬(wàn)元/平方米。

　　不過(guò)當時(shí)絕對沒(méi)有人想到，這并非谷底。在經(jīng)歷過(guò)幾輪環(huán)保風(fēng)暴之后，鳳凰島房?jì)r(jià)再遭重創(chuàng )，甚至一度跌到3.5萬(wàn)元/平方米，2010年期間高位入手的投資客們，被深度套牢。

　　深圳大學(xué)旅游發(fā)展研究中心研究員劉杰武告訴中國新聞周刊，過(guò)去的房?jì)r(jià)泡沫，主要是為未來(lái)和期望買(mǎi)單，而現在的低價(jià)，反映的是當下政策的不確定性。

　　不過(guò)，他認為在三亞，海景房依然屬于稀缺資源，一旦有利好的政策出現，還是能慢慢回溫，但對于能否再度回到高位，他并不樂(lè )觀(guān)。

　　海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )執行秘書(shū)長(cháng)王路也認為當下鳳凰島上房子并不具備太高投資價(jià)值。

　　在接受中國新聞周刊采訪(fǎng)時(shí)，王路表示“小戶(hù)型，大開(kāi)間，并不適宜日常居住;島上的房子多為40年產(chǎn)權式酒店，而當下海南的限購政策對這類(lèi)房產(chǎn)并不友好;二期已經(jīng)被拆除，三期遙遙無(wú)期，只剩下一期這孤零零幾棟建筑，看不到發(fā)展前景。”

　　王路認為現在的價(jià)格已經(jīng)跌破部分業(yè)主心理防線(xiàn)，大部分業(yè)主會(huì )選擇暫時(shí)將其擱置，靜候新機，“就算現在想要‘割肉離席’，也很難找到真正接盤(pán)的人”。

　　前途未卜

　　不管是王路、劉杰武還是羅宇，都認為鳳凰島只有進(jìn)行重整，將債務(wù)剝離之后，才有機會(huì )輕裝上陣，重新發(fā)展。

　　“將過(guò)去原有的債權債務(wù)通過(guò)法律途徑做一次清理，來(lái)個(gè)了斷。”王路認為這個(gè)項目后續沒(méi)有太大開(kāi)發(fā)空間，應該到此為止。

　　不過(guò)，鳳凰島的問(wèn)題依然敏感，尤其是郵輪母港關(guān)乎三亞國際旅游消費中心建設。

　　在國務(wù)院印發(fā)的《“十四五”旅游業(yè)發(fā)展規劃》中，提到加快海南國際旅游消費中心建設，同時(shí)也提出推動(dòng)三亞建設國際郵輪母港。

　　發(fā)展郵輪母港不僅是鳳凰島的初期規劃，也是中央對三亞的明確要求。

　　對于鳳凰島的后續發(fā)展潛力，劉杰武持謹慎態(tài)度。

　　他說(shuō)，目前二期已被拆除，后續被規劃為郵輪母港配套設施用地，一期僅剩下規劃中還未建設的七星級酒店、商務(wù)別墅會(huì )所、海上熱帶風(fēng)情街等變現能力弱，且是重投資、慢回報的商業(yè)物業(yè)。

　　“核心資產(chǎn)就剩下這些，怎么可能再有大的突破?”劉杰武說(shuō)。

　　來(lái)源：中國新聞周刊 作者：陳淑蓮