“7月份、8月份是年內第二個(gè)償債高峰期，有不少房企當下正忙于與債權人和解，試圖獲得一絲喘息，但成效或許并不大。”6月13日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，3月份是今年第一個(gè)償債高峰期，彼時(shí)，多家“千億元”房企先后宣布債務(wù)違約。6月份以來(lái)，這一現象再次加劇，金科股份等多家房企被指商票未如期兌付，債權人對房企償債信心再度動(dòng)搖。

　　第三方機構克而瑞最新統計數據顯示，2022年6月份，房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%。其中，新力控股到期的一只優(yōu)先票據已經(jīng)出現利息違約。

　　“7月份、8月份，房企到期債務(wù)規模分別為1214.8億元、1011.7億元，均超過(guò)千億元。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，當前樓市銷(xiāo)售沒(méi)有明顯回暖，房地產(chǎn)融資環(huán)境依然嚴峻，預計未來(lái)仍有房企不得不加入債務(wù)違約陣營(yíng)。

　　償債高峰再度來(lái)臨

　　熬過(guò)了3月份的年內第一個(gè)償債高峰期，并不意味著(zhù)安全上岸。

　　6月12日晚間，金科股份發(fā)布關(guān)于深圳證券交易所關(guān)注函回復的公告，就此前深交所對公司是否存在票據支付違約、其他金融債務(wù)違約以及公司核心商標、部分銀行賬戶(hù)及股票等相關(guān)資產(chǎn)被查封凍結事項等情況進(jìn)行了回復。

　　金科股份表示，截至本回函日，公司未按期向聯(lián)融保理兌付的商業(yè)承兌匯票余額為4407萬(wàn)元，占最近一個(gè)會(huì )計年度經(jīng)審計凈資產(chǎn)的0.11%，未達到《股票上市規則》第七章相關(guān)規定的信息披露標準。商業(yè)承兌匯票到期未能按期兌付存在客觀(guān)原因，公司正在和聯(lián)融保理協(xié)商解決問(wèn)題，對其采取訴前保全方式凍結公司商標以及部分資產(chǎn)的行為并不認可。

　　金科股份表示，截至回函日，公司涉及的債務(wù)違約，以及訴訟仲裁、賬戶(hù)資金凍結、資產(chǎn)凍結等情況均未達到信息披露標準。針對可能存在債務(wù)違約風(fēng)險的融資，金科股份表示，將與各合作金融機構一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協(xié)商調整存量融資還款節奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現金流支持公司良性循環(huán)、穩健發(fā)展。

　　上述只是冰山一角。今年以來(lái)，海外債發(fā)行規模銳減，到5月份甚至直接降為“0”，無(wú)新發(fā)行債券。相比之下，出險房企仍在增加，償債壓力并未緩解。據中指研究院統計，2022年房企一年內到期債務(wù)余額為9500億元。

　　對此，同策研究院表示，“我們統計了36家民營(yíng)房企的信用債情況，從未來(lái)6個(gè)月和12個(gè)月到期的公開(kāi)發(fā)行信用債統計來(lái)看，假設2022年房企還能保持2021年的公開(kāi)發(fā)行信用債的融資水平，那么約60%的房企2022年償債規模超過(guò)2021年，其中20%的房企2022年信用債到期規模是2021年的2倍至5倍。從信用債的融資缺口來(lái)看，未來(lái)2年至3年內都存在融資缺口，只能靠項目銷(xiāo)售回款來(lái)償債，這進(jìn)一步加劇了房企銷(xiāo)售和償債壓力。”

　　融資環(huán)境可有改善?

　　“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復進(jìn)程較為緩慢，‘穩樓市’政策傳導至市場(chǎng)需要較長(cháng)時(shí)間，加之疫情反復，居民購房意愿較低，房企回款壓力大。”諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，在這種市場(chǎng)格局下，房企融資環(huán)境是否改善，極大地牽動(dòng)著(zhù)房地產(chǎn)從業(yè)者的“神經(jīng)”。

　　從當下房企發(fā)債融資情況來(lái)看，整體上尚未緩解房企償債壓力。“‘借新還債’渠道不通暢，行業(yè)信心難以修復，投資人信心有所動(dòng)搖，整體上房企融資規模仍在下降。”嚴躍進(jìn)表示。

　　據中指研究院統計數據顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額為3344.7億元，同比下降30%。疊加銷(xiāo)售市場(chǎng)回款不如預期，不難看出，邁向“黑鐵時(shí)代”之際，關(guān)乎生死的背水一戰仍在進(jìn)行中。但可喜的是，在多重利好政策下，民營(yíng)房企信用債融資開(kāi)始“破冰”。

　　中指研究院統計數據顯示，在上述近3345億元的債券中，信用債占比為61%，同比提升17.4個(gè)百分點(diǎn)。尤其5月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升33.5%，環(huán)比上升3.3%，龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股等采用信用保護工具，共發(fā)行4筆債券融資30億元，同時(shí)有多家企業(yè)開(kāi)始籌備發(fā)行工作。

　　“民營(yíng)房企融資環(huán)境有所改善，但目前空間有限。金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)信心沒(méi)有恢復，對民營(yíng)房企資金支持仍然十分謹慎。”劉水稱(chēng)。

　　歸根結底，還是有待市場(chǎng)信心修復。對此，中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，預計隨著(zhù)部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續優(yōu)化，重點(diǎn)城市市場(chǎng)或將企穩，但多數城市市場(chǎng)大概率要到下半年才會(huì )逐步恢復。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望回歸。