“先甜后苦”的安居貸，能讓人安心嗎?
溫州出新招，系統還在上架中
日前，溫州市住建局官方微信公眾號“溫州住建”發(fā)布消息，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費金融服務(wù)產(chǎn)品。
據介紹，此次發(fā)布的華夏“安居貸”面向貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶(hù)，對“等額本金、等額本息”兩種傳統個(gè)人購房按揭貸款還款方式進(jìn)行創(chuàng )新，核心是推出“靈活還、自由還”。
申請“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長(cháng)可達3年，第4年開(kāi)始分期還本付息，以減輕購房前期還貸壓力，滿(mǎn)足剛需購房需求。
17日，中新財經(jīng)記者致電華夏銀行溫州某支行，客戶(hù)經(jīng)理介紹稱(chēng)，安居貸主要針對優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的購房客戶(hù)，申請須符合公眾號文章中提及的準入條件，以及僅限于該行新辦理的按揭業(yè)務(wù)。
該客戶(hù)經(jīng)理同時(shí)表示，此項業(yè)務(wù)也是銀行的首次嘗試，為滿(mǎn)足購房者的合理住房需求。目前系統還在上架當中，暫時(shí)還只能辦理之前已有的還款方式。
促進(jìn)市場(chǎng)，減輕壓力
“從購房者的按揭貸款償還規律看，前3年壓力是最大的。安居貸實(shí)際上為購房者提供了3年緩沖期，會(huì )鼓勵購房者愛(ài)貸敢貸，同時(shí)也減少了購房3年內房貸違約的風(fēng)險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。
溫州市統計局數據顯示，2021年末，溫州常住人口為957萬(wàn)人，地區生產(chǎn)總值7585億元。溫州也長(cháng)期以來(lái)被認為是經(jīng)濟強省浙江的第三大城市，僅次于杭州和寧波的存在。
但就是這樣一個(gè)不缺人也不缺錢(qián)的城市，近來(lái)也沒(méi)少因為樓市發(fā)愁。國家統計局16日公布的2022年5月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據顯示，溫州新房、二手房?jì)r(jià)格繼續下跌，新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%。
除了安居貸的推出，不久前，溫州剛剛出臺了降首付、增加公積金貸款額度等支持群眾剛性住房需求的一攬子政策。
公積金政策調整后，溫州市區單人繳存的最高貸款額度可達65萬(wàn)元，夫妻雙人繳存的最高貸款額度可達100萬(wàn)元。同時(shí)，個(gè)人首套房商貸首付降至20%，第二套房商貸則為30%。
上述華夏銀行客戶(hù)經(jīng)理對中新財經(jīng)表示，當前銀行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房貸利率是否能達到4.25%，他表示，還要根據不同樓盤(pán)、不同客戶(hù)的情況具體分析：“最近樓房的政策也是實(shí)時(shí)變化，更新速度特別快，我們也要結合最新的優(yōu)惠措施。”
如何利好?有無(wú)風(fēng)險?
“同樣都是先息后本，這讓我一下子想到經(jīng)營(yíng)貸了。一般的經(jīng)營(yíng)貸年限只有3到5年，安居貸則能直接按揭幾十年，會(huì )不會(huì )也存在貸款買(mǎi)房幾年后就把房子出售的炒房風(fēng)險呢?”對于安居貸，有網(wǎng)友提出了這樣的疑問(wèn)。
“從現有材料來(lái)看，安居貸還是購房按揭貸款的一種，只是調整了按揭還款方式;經(jīng)營(yíng)貸是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中新財經(jīng)記者表示，經(jīng)營(yíng)貸是給中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的惠民舉措，利息往往少于房貸利息，但是不允許流入樓市的。
但仍然需要買(mǎi)房人注意的是，安居貸是一種“先甜后苦”的按揭方式，購房者整體的還款負擔并未因此減少。
“這并不是減免利息，房貸利率和本金還款時(shí)間決定了購房者的成本。由于利息不會(huì )隨本金數額歸還而減少，前期不還本金，銀行資金占用時(shí)間長(cháng)，還款總利息比等額本金還款法高，長(cháng)遠來(lái)看利息就更多。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認為。
“本金越延后還利息越高，對于真正的剛需其實(shí)并不劃算。三年只還利息不還本金，后續利息還要按最初所欠本金計算;但按照現有的主流按揭方式，三年本息一起還，本金會(huì )逐年減少，利息也會(huì )隨之減少。”北京某銀行個(gè)貸經(jīng)理對中新財經(jīng)解釋稱(chēng)。
但諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪也提到，“安居貸”可能更加傾向于緩解剛畢業(yè)大學(xué)生、剛進(jìn)城購房及工作的城鎮化人員前期還款壓力。因為該群體前期工作不穩定或薪資水平較低，隨后閱歷逐漸豐富，工作和收入愈加提升。
新的貸款模式，靠譜嗎?
近來(lái)，隨著(zhù)各地房地產(chǎn)相關(guān)政策陸續放寬，不止安居貸，不少曾經(jīng)的貸款模式也“重返江湖”，引發(fā)了不少爭議。
4月，廣州傳出有銀行再次啟動(dòng)“接力貸”的消息，但很快在一天內“夭折”。最近，“循環(huán)貸”、“存抵貸”等五花八門(mén)的貸款產(chǎn)品名目也有了重現市場(chǎng)的風(fēng)聲。
消費者如何判斷這些貸款模式的風(fēng)險?王玉臣建議，首先一定要注意采用的貸款方式究竟是否屬于房貸系列的，消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等等其實(shí)都是不允許用來(lái)購房的。一旦被查出往往可能會(huì )被解除貸款合同，要求提前還款，而且征信也會(huì )受到影響。
“天上不會(huì )掉餡餅，一些貸款名目上看起來(lái)是減輕還貸壓力，或者延遲周期，但是名目越多，流程越長(cháng)，越容易有風(fēng)險。很多的宣傳可能只是理想化的宣傳，千萬(wàn)不要輕易相信，要自己去正規銀行算筆細賬。”王玉臣說(shuō)，務(wù)必充分評估自己的資金能力，尤其是在疫情時(shí)期，對自己的資金能力要相應保守評估，避免將來(lái)出現問(wèn)題。
“只有房子直接降價(jià)，或者銀行直接降房貸利率，才是真正降低購房成本，其他只是模式的改變而已，購房者都需要慎重。”上述銀行個(gè)貸經(jīng)理也提到。
你愿意嘗試類(lèi)似還房貸的方式嗎?
