5月房企融資情況仍未有明顯的起色。

　　據中指研究院監測，5月份房地產(chǎn)企業(yè)融資總額約為612億元，同比下降34.3%，環(huán)比下降21.2%。尤其是海外債方面，5月無(wú)新發(fā)行債券，僅有若干房企交換要約成功，這也是當月房企融資額縮減的主要原因。

　　不過(guò)另一方面，5月房企信用債發(fā)行規模則實(shí)現了同環(huán)比雙增長(cháng)。數據顯示，5月房企信用債規模為445.7億元，環(huán)比上升3.32%，相較于去年同期的333.83億元上升了33.51%。與此同時(shí)，融資利率較去年同期有所下降，個(gè)別房企中期票據發(fā)行利率甚至降至2.88%。

　　而與此同時(shí)，房企也迎來(lái)了償債高峰期。CAIC數據顯示，僅6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，年內有12家房企債券到期規模超百億元。

　　“受近期貨幣投放力度加大影響，各渠道融資利率穩中有降，房企可以抓住當前房企融資政策及資金成本下降的窗口期，積極補充資金。”中指研究院分析指出。

信用債成融資主力

　　民企發(fā)債“破冰”

　　民營(yíng)房企融資有了新突破。

　　5月30日，新城發(fā)展也發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)行將由公司擔保的優(yōu)先綠色票據，所得款項凈額主要用于一年內到期的現有中長(cháng)期境外債務(wù)的再融資，并根據新城發(fā)展的可持續金融框架僅用于符合條件的綠色項目。

　　而在此之前，作為示范房企，碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)在信用保護工具的護航下，陸續開(kāi)展債券融資。其中，龍湖已率先于5月20日成功發(fā)行5億元公司債券，碧桂園于5月23日成功發(fā)行5億元公司債券，5月24日美的置業(yè)成功發(fā)行10億元公司債券。

　　中指研究院數據顯示，今年5月房企信用債發(fā)行規模為445.7億元(占比約73%)，環(huán)比上升3.3%，相較于去年5月333.83億元，同比上升33.5%;此外，今年1-5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額3344.7億元，同比下降30.0%，不過(guò)從發(fā)行結構來(lái)看，信用債占比61.0%，同比提升17.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　“盡管信用債發(fā)行錯過(guò)了3、4月的窗口期，但受政策鼓勵影響，5月同、環(huán)比均有顯著(zhù)上升，也是自2021年四季度行業(yè)融資環(huán)境收緊以來(lái)，信用債首次同環(huán)比均呈增長(cháng)態(tài)勢，而民企債券發(fā)行再次回暖是其中的重要因素。”中指研究院分析指出。

　　6月9日，同策研究院資管分析師陳舒通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“在政策發(fā)布后，民營(yíng)房企融資渠道出現‘破冰’，信托機構貸款‘松口’，多渠道融資明顯向好，整體融資規模小幅回升，市場(chǎng)傳遞積極信號。伴隨政策的持續加持，融資環(huán)境將進(jìn)一步改善，雖盛世不復，但未來(lái)可期。”

　　克而瑞研究中心也在5月25日發(fā)布的研報指出，截至目前，經(jīng)過(guò)深交所備案的信用保護合約核心交易商僅20家，信用保護憑證創(chuàng )設機構13家。參與者數量有限或會(huì )導致市場(chǎng)活躍度不夠，無(wú)法切實(shí)幫助到整體民營(yíng)房企融資困境。

　　值得注意的是，5月中旬，作為支持民企債券融資的重要舉措，交易商協(xié)會(huì )組織中債增進(jìn)公司，主動(dòng)設立推出“中債民企債券融資支持工具(CSIPB)”，聯(lián)合市場(chǎng)機構為民企發(fā)債提供市場(chǎng)化增信支持，并在市場(chǎng)各方支持下快速落地。

　　民營(yíng)房企也成功搭乘支持工具的“東風(fēng)”。中債增進(jìn)聯(lián)合上海銀行創(chuàng )設“中債增CRMW003”，支持新城控股于5月26日成功發(fā)行10億元中期票據。這也是為中債“支持工具”支持的首單房企憑證創(chuàng )設，有效發(fā)揮了“示范效應”。

　　5月26日，為促進(jìn)潛在的新債券發(fā)行，上交所初步擬定于5月27日上午9時(shí)為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家開(kāi)發(fā)商舉辦投資者路演，而這5家房企均為首批啟動(dòng)信用保護工具融資的民營(yíng)房企。

　　償債迎高峰期

　　6-7月債券到期1755億

　　盡管房企信用債規模在5月有所上升，但整體融資形勢并不樂(lè )觀(guān)。

　　克而瑞數據顯示，5月100家典型房企中，發(fā)行債券的企業(yè)有17家，發(fā)債量最大的房企是中海和保利發(fā)展，兩家企業(yè)的融資總量都是60億元。其中，中海當月發(fā)行了30億元的公司債以及30億元的中期票據，保利則發(fā)行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據。

　　整體來(lái)看，5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規模是2019年以來(lái)第三低。

　　中指院監測數據也顯示，5月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額約為612億元，同比下降34.3%，環(huán)比下降21.2%;發(fā)行平均利率為3.25%，同比下降1.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.33個(gè)百分點(diǎn)。從典型房企債券發(fā)行來(lái)看，5月保利融資額度最高，合計達60.0億元，平均融資利率3.0%。具體來(lái)看，典型房企中信用債利率最高的為新城控股，利率為6.5%，最低為蘇高新，為2.6%。

　　值得注意的是，房企海外債在5月“零發(fā)行”，僅有若干房企交換要約成功，存量債券獲得延期機會(huì )。5月，中梁和大唐因為交換要約而發(fā)行了3筆優(yōu)先票據。而從今年前5個(gè)月累計情況來(lái)看，海外債占房企融資規模比例僅為4.3%。

　　“5月房企融資規模較3、4月又有較大的滑坡，主要是過(guò)去幾個(gè)月作為融資主力的國企央企已經(jīng)獲得較為充足資金，因此在5月的融資規模有所減少，而民營(yíng)房企的融資規模仍然處于低位。”中指研究院分析表示。

　　而在發(fā)債規模下降的同時(shí)，房企也迎來(lái)了償債高峰期。

　　據克而瑞統計，6月份房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%。其中，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據、新力到期的一只優(yōu)先票據等已經(jīng)出現利息違約。從到期債券規模來(lái)看，單筆金額最高為佳兆業(yè)于2017年發(fā)行的8.2億美元的境外優(yōu)先票據。

　　CAIC數據顯示，今年6-7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中民企約有1178億元債券到期，占比67%。年內，有12家房企債券到期規模超百億元，其中8家為民營(yíng)房企。

　　“目前房企一年內到期債券余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內償債壓力較大，今年7、8月為年內第二波償債高峰。”中指研究院表示，新發(fā)債券無(wú)法覆蓋到期余額，海外債“借新償舊”可能性大幅降低。