“520”之際，監管對于穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展釋放出滿(mǎn)滿(mǎn)的愛(ài)。

　　當日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，較前值維持不變，5年期以上LPR為4.45%，較前值4.6%下調15個(gè)基點(diǎn)。這也是六日內，首套房貸利率迎來(lái)的第二次調整。第一次調整是在5月15日，央行和銀保監會(huì )宣布下調首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)。

　　多地銀行快速響應

　　降至4.25%

　　《證券日報》記者在調查采訪(fǎng)中注意到，調整通知發(fā)布后，部分地區的銀行已快速行動(dòng)，同時(shí)，也有銀行表態(tài)會(huì )根據下限通知和市場(chǎng)化LPR變化由各地分行做出調整。

　　截至記者發(fā)稿，天津、南通、蘇州、青島、濟南、重慶等多地已有銀行將首套房貸利率最低降至4.25%。

　　接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，兩次房貸利率調整后，首套房貸利率下限最多下降35個(gè)基點(diǎn)。下一階段應堅持“因地制宜”“一城一策”原則，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，更好地實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標。

　　22天內2次重磅會(huì )議提及“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，釋放穩樓市積極信號。

　　4月29日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議強調，“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。5月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強在云南主持召開(kāi)座談會(huì )，會(huì )議指出，“城鎮化是必然趨勢，要穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼對《證券日報》記者表示，上述會(huì )議對進(jìn)一步優(yōu)化調整房地產(chǎn)金融政策，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，激發(fā)住房消費需求，更好地實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”目標指明了方向。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，主流利率為5.0%及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相對小。其他城市雖然會(huì )有所下調，但難以直接一次性下調，或需要兩次以上的頻次。

　　時(shí)隔4個(gè)月LPR再降

　　一線(xiàn)城市已行動(dòng)調整

　　繼5月15日監管宣布下調首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)后，5月20日，主要針對居民房貸的5年期LPR報價(jià)也下調15個(gè)基點(diǎn)。

　　“這表明政策面對樓市的定向降息正在加碼，旨在遏制房地產(chǎn)下滑勢頭。”東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青對記者表示，當前樓市低迷，房貸需求較弱，市場(chǎng)平衡正在向貸款方傾斜，這也是促使報價(jià)行下調5年期LPR報價(jià)的一個(gè)直接原因。

　　LPR調整后，記者第一時(shí)間跟進(jìn)多個(gè)城市最新情況。

　　記者多方了解到，北京地區首套房貸款利率已由5.15%降為5%，二套房貸款利率由5.65%變?yōu)?.5%。北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷(xiāo)售經(jīng)理給記者算了一筆賬，以貸款100萬(wàn)元、期限25年、等額本息還款計算，首套房月供每月可節省87.83元，二套房月供每月省89.91元。

　　“已放款業(yè)務(wù)將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價(jià)日(通常為每年1月1日)做出調整；已批貸未放款業(yè)務(wù)則將在放款時(shí)執行最新利率。公積金以及組合貸中的公積金部分不受影響。”上述銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)。

　　與此同時(shí)，記者從深圳市多家國有大行和股份制銀行獲悉，5月20日起首套房貸利率均調整為4.75%；二套房貸利率則普遍為5.05%，其中有一家國有大行為5.4%。而據深圳市一位房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)介紹，5月20日之前，深圳市首套房貸利率為4.9%。

　　“在LPR調整之前，廣州市首套房貸利率一般為5%，若客戶(hù)資質(zhì)優(yōu)，還款能力強最低可申請4.8%低利率。”廣州市某地產(chǎn)公司顧問(wèn)告訴記者，LPR調整后，廣州市四大行目前首套房貸利率為4.65%。

　　新一線(xiàn)城市成都的房貸利率也迅速更新。成都市某股份制商業(yè)銀行業(yè)務(wù)工作人員告訴記者：“成都市當前首套房貸利率為4.45%，二套房貸利率為5.05%(LPR+60bp)，即日起執行。”

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，此次LPR下調也將進(jìn)一步引導房貸利率下限調整。這意味著(zhù)，當前全國多個(gè)城市4.4%的低利率可能并非是年內房貸利率的底部，后續房貸利率還有進(jìn)一步下調的可能。

　　“LPR調整加上監管部門(mén)調整首套房貸利率下限后，各地分行會(huì )根據當地的政策和情況進(jìn)行靈活調整。”某股份制商業(yè)銀行有關(guān)部門(mén)負責人告訴記者。

　　利好效應逐步顯現

　　接續出臺支持政策預期強

　　當前面臨復雜的國內外形勢，實(shí)體經(jīng)濟融資需求偏弱，需要引導金融機構繼續降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本，促進(jìn)投資端與消費端穩步恢復。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展是穩增長(cháng)的重要著(zhù)力點(diǎn)之一，目前多數商業(yè)銀行已經(jīng)對首套住房貸款政策進(jìn)行了微調，比如降低貸款利率、加快放款速度等。

　　董希淼認為，下一步，應在如何滿(mǎn)足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，改變“認房又認貸”，區別對待已經(jīng)結清貸款的購房者。金融管理部門(mén)應適時(shí)優(yōu)化監管要求，支持商業(yè)銀行更好地服務(wù)改善性住房消費者，如降低二套房首付比例、下調二套房貸利率加點(diǎn)等。

　　與此同時(shí)，董希淼建議，在政策優(yōu)化調整過(guò)程中，金融管理部門(mén)、商業(yè)銀行和地方政府應堅持“因地制宜”“一城一策”原則。對住宅去庫存周期較長(cháng)、“穩房?jì)r(jià)”壓力較大的城市，政策調整的力度和步伐可以適度加大。部分三四線(xiàn)城市，還可以探索推出第三套住房貸款政策。此外，更重要的是應堅持“租購并舉”，大力發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。相關(guān)部門(mén)和地方政府要積極出臺配套政策措施，支持和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式轉型。

　　需要注意的是，對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，業(yè)內人士普遍認為，除了關(guān)注LPR和房貸利率調整對購房成本的變化外，還需關(guān)注近期諸多金融政策調整。