5月18日早間，國家統計局發(fā)布了2022年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據，數據顯示，2022年4月70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數增加，超過(guò)半數，一、二、三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續走低，新房、二手房上漲城市數量雙雙止漲轉跌。在全國多城疫情管控趨嚴的背景下，市場(chǎng)回溫態(tài)勢受阻，雖然從中央到地方均頻頻釋放積極信號，但從實(shí)際來(lái)看，政策還仍需進(jìn)一步發(fā)酵。

　　下降城市繼續增加

　　根據國家統計局4月70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據來(lái)看，4月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)，雙雙超過(guò)半數。

　　從4月70城新建商品住宅房?jì)r(jià)指數來(lái)看，新建商品住宅上漲城市數量18個(gè)，較上月減少11個(gè);持平城市5個(gè)，較上月增加2個(gè);下跌城市47個(gè)，較上月增加9個(gè)。從漲跌幅情況來(lái)看，70城平均跌幅為0.3%，跌幅較上月擴大0.23個(gè)百分點(diǎn);上漲城市平均漲幅0.35%，環(huán)比漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。從各等級城市來(lái)看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%，與上月相比均呈現回落態(tài)勢。

　　從4月70城二手住宅房?jì)r(jià)指數來(lái)看，上漲城市數量為15個(gè)，較上月減少6個(gè);持平城市5個(gè)，較上月增加1個(gè);下跌城市50個(gè)，比上月增加5個(gè)。從漲跌幅情況來(lái)看，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.27%，較上月擴大0.08個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市平均漲幅為0.35%，漲幅擴大0.03個(gè)百分點(diǎn)。從各等級城市來(lái)看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.4%、-0.3%、-0.3%，僅二線(xiàn)城市降幅擴大，一線(xiàn)和三線(xiàn)城市漲跌幅均與上月持平，一線(xiàn)城市價(jià)格仍然較為堅挺。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對此表示，總體上看，目前全國有39個(gè)城市房?jì)r(jià)出現了同比下跌態(tài)勢，這是值得警惕的地方。后續要在購房政策等方面持續發(fā)力，防范房?jì)r(jià)下跌城市數量增多，要積極穩定當前房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)交易回暖。

　　政策發(fā)酵仍需時(shí)日

　　進(jìn)入4月，在全國多城疫情管控趨嚴的背景下，市場(chǎng)回溫態(tài)勢受阻。但從中央到地方對頻頻表態(tài)房地產(chǎn)，釋放積極政策信號。

　　中央層面，4月15日，央行發(fā)布降準，對于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心意義重大;4月29日，中共中央政治局會(huì )議中關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，指出要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　地方層面，出臺松綁樓市政策的城市也在進(jìn)一步擴圍。

　　“從實(shí)際結果來(lái)看，政策效果還是尚未完全發(fā)酵。” 諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄坦言，市場(chǎng)仍未獲得明顯好轉，一方面政策發(fā)酵尚需時(shí)日，另一方面也還需要更頻繁更深化的政策出臺。

　　嚴躍進(jìn)對此也表示，4月全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%。這是2015年12月以來(lái)首次出現房?jì)r(jià)同比下跌態(tài)勢，信號意義很強。這也是77個(gè)月以來(lái)首次房?jì)r(jià)出現同比下跌。房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)，充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行較大的壓力，各類(lèi)穩房?jì)r(jià)、穩預期的工作需要加快推進(jìn)，否則房?jì)r(jià)指數繼續降溫，對于后續房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定確實(shí)有沖擊。

　　后續預計松綁全面加強

　　據諸葛研究院統計，從出臺的次數來(lái)看，4月單月出臺的松綁政策高達49次，達到年內單月松綁政策出臺次數峰值。但整體來(lái)看，本月新房、二手房上漲城市數量雙雙止漲轉跌，與此同時(shí)，新房、二手房?jì)r(jià)格跌幅再擴大，跌至接近2021年底的水平。

　　陳霄對此表示，展望后市，市場(chǎng)想要真正恢復，一方面需要全國疫情得到有效控制，另一方面仍需要實(shí)質(zhì)性寬松政策的加持。對此的預估和3月的相同，預計接下來(lái)松綁調控的城市將會(huì )繼續擴圍，并且政策舉措不再局限于需求端，供給端和需求端雙管齊下是大勢所趨，市場(chǎng)將會(huì )持續修復，但修復進(jìn)程是緩慢和曲折的。

　　嚴躍進(jìn)也分析道，隨著(zhù)相關(guān)政策的不斷出現和實(shí)施，對于市場(chǎng)的回暖有積極作用，但需要時(shí)間。個(gè)別城市或率先有較好的表現，包括東莞等城市，近期二手房市場(chǎng)已經(jīng)略有回暖跡象。但總體來(lái)看，目前各類(lèi)城市的壓力普遍都比較大，預計后續政策的放松和放開(kāi)基本上會(huì )是全面和持續的。