房企2021年年報披露即將收官。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，2021年房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速繼續下行，房企利潤率降至歷史較低水平。機構表示，短期房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平仍面臨壓力，中長(cháng)期有望逐步觸底回升。

　　頭部房企毛利率下滑

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等不確定因素影響，近年房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續下行。

　　年報數據顯示，2021年萬(wàn)科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等頭部上市房企的毛利率繼續維持下行態(tài)勢。其中，萬(wàn)科毛利率跌至21.8%，同比降低7.4個(gè)百分點(diǎn);保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比降低5.7個(gè)百分點(diǎn);中海地產(chǎn)毛利率為23.5%，同比降低6.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　此前盈利水平一直較高的房企毛利率也明顯下行，多家房企毛利率跌破30%，為2014年以來(lái)首次。其中，龍光集團毛利率為21.9%，同比降低8.1個(gè)百分點(diǎn);合景泰富毛利率從31.5%跌至21.2%，同比降低10.3個(gè)百分點(diǎn);中國海外發(fā)展、華潤置地毛利率也跌破30%，分別跌至23.5%和27%。

　　此前在土地市場(chǎng)表現較激進(jìn)的房企利潤率下滑也較明顯，普遍跌至20%以下。中國金茂、中梁控股、正榮地產(chǎn)、富力地產(chǎn)毛利率分別下降至18.6%、17.1%、14.6%和14.1%。

　　處于歷史較低水平

　　克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率持續下行探底，企業(yè)各項利潤率指標均已降至歷史較低水平。

　　報告認為，2019年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)成本增速均高于同期營(yíng)收增速，2021年高出逾6個(gè)百分點(diǎn)。在二者增速不匹配的擠壓下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速出現明顯放緩趨勢。

　　該機構監測的51家典型房企年報數據顯示，近九成房企的毛利率和凈利率均出現下滑。其中，毛利率中位數跌破20%，同比降低4.4個(gè)百分點(diǎn)至19.3%;凈利率中位數跌破10%，同比降低3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，近年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤水平一直維持下行態(tài)勢，去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續下行，不少城市實(shí)行限價(jià)政策，對房企盈利增長(cháng)帶來(lái)不小壓力。

　　中指研究院最近發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2021年百強企業(yè)的凈利率均值和凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別降低2.2個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)，分別降至9.8%、8.1%。

　　或繼續承壓

　　由于前幾年土地市場(chǎng)過(guò)熱，不少房企高價(jià)拍地，隨著(zhù)這些項目逐步進(jìn)入結算期，高價(jià)土地的負面影響開(kāi)始體現，這也是部分房地產(chǎn)企業(yè)利潤率出現明顯下滑的原因。

　　萬(wàn)科、保利發(fā)展等多家房企表示，近幾年土地市場(chǎng)競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響。未來(lái)隨著(zhù)高地價(jià)項目的陸續結算，預計毛利率仍將繼續承壓。

　　萬(wàn)科預測，未來(lái)兩年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率維持在20%的水平。越秀地產(chǎn)表示，目前毛利率下降是行業(yè)趨勢，未來(lái)回歸合理盈利之后，毛利率將維持在20%-25%的區間。

　　克而瑞研究中心研究總監朱一鳴認為，短期內企業(yè)盈利水平繼續承壓。但中長(cháng)期看，隨著(zhù)前期高價(jià)地逐步去化并完成結算，行業(yè)利潤率水平將觸底回升，毛利率有望維持在20%-25%的區間。

　　嚴躍進(jìn)表示，相比利潤率下滑的問(wèn)題，當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金面狀況更值得關(guān)注。在市場(chǎng)持續調整的背景下，房企需要更加審慎拿地，努力控制成本，同時(shí)還必須不斷提高經(jīng)營(yíng)管理效率，提升盈利能力和水平。