在地產(chǎn)行業(yè)下行的一年里，物業(yè)管理行業(yè)釋放出積極信號。截至4月13日，除恒大物業(yè)、彩生活等少數公司緩發(fā)財報外，已有52家上市物企公布2021年全年業(yè)績(jì)?！蹲C券日報》記者據Wind數據統計發(fā)現，52家上市物企(含50家港股上市公司和2家A股上市公司)去年全部取得營(yíng)收同比增長(cháng)，逾八成實(shí)現業(yè)績(jì)正增長(cháng)。

　　IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“物業(yè)公司去年實(shí)現了營(yíng)收與業(yè)績(jì)的雙向高速增長(cháng)，與房地產(chǎn)板塊形成了非常明顯的對比，這實(shí)際上與兩者的行業(yè)特征有關(guān)，物業(yè)板塊具有較強的抗周期性。”

　　在“規模為王”的思維下，上市物企在2021年加快了收并購的步伐，在管面積進(jìn)一步擴張。不過(guò)在規模膨脹背后，物業(yè)公司也不得不面臨資產(chǎn)結構承壓、盈利質(zhì)量下滑等擴表后遺癥。

　　營(yíng)收利潤雙增

　　頭部上市物企強者愈強

　　整體來(lái)看，52家上市物企2021年共實(shí)現營(yíng)收1789.60億元，平均每家營(yíng)收34.42億元。其中，有5家上市物企營(yíng)業(yè)收入超過(guò)百億元，營(yíng)收最高的碧桂園服務(wù)去年全年營(yíng)收達到288.43億元，逼近300億元大關(guān)，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)和招商積余位居其后，去年營(yíng)收在100億元至200億元區間。

　　2021年上市物企營(yíng)收前10、前20和前30的門(mén)檻分別約為60億元、22億元和13億元。相比之下，2020年上市物企營(yíng)收前10、前20和前30的門(mén)檻分別約為46億元、18億元和11億元，2021年上市物企各梯隊的營(yíng)收規模明顯抬升。

　　合景悠活是去年營(yíng)收增速最快的上市物企，同比增速達到114.57%;德商產(chǎn)投服務(wù)和碧桂園服務(wù)分別以98.01%和84.89%的營(yíng)收同比增速位居第二、第三。52家上市物企2021年全部實(shí)現營(yíng)收正增長(cháng)，平均營(yíng)收增速達到42.89%，平均增速較2020年提升約8個(gè)百分點(diǎn)。

　　營(yíng)收高增主要來(lái)自在管面積的增加。碧桂園服務(wù)表示，增長(cháng)主要由于集團物業(yè)管理服務(wù)的收費管理面積的增加與小區增值服務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入的綜合上升導致。合景悠活稱(chēng)，營(yíng)收增長(cháng)主要是集團采取積極策略進(jìn)行對外拓展及收并購，以致在管總建筑面積大幅增加。

　　“2021年物業(yè)公司延續了增長(cháng)的態(tài)勢，證明了行業(yè)處于集中度上升階段，依然存在非常大的發(fā)展空間。”中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟向《證券日報》記者表示。

　　從業(yè)績(jì)來(lái)看，碧桂園服務(wù)2021年以40.33億元的歸母凈利潤摘得“利潤王”，雅生活服務(wù)、華潤萬(wàn)象生活、融創(chuàng )服務(wù)、世茂服務(wù)和金科服務(wù)2021年歸母凈利潤均超過(guò)10億元。52家上市物企合計賺231.50億元，平均每家公司盈利4.45億元。

　　共43家上市物企2021年業(yè)績(jì)?yōu)檎覍?shí)現同比增長(cháng)，占比超過(guò)八成。2021年業(yè)績(jì)增速最快的企業(yè)包括國銳地產(chǎn)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)、金茂服務(wù)等，同比增速超130%，融創(chuàng )服務(wù)、華潤萬(wàn)象生活和合景悠活業(yè)績(jì)同比增速超過(guò)100%，52家上市物企去年業(yè)績(jì)增速中值為44.57%。

　　盈利質(zhì)量待改進(jìn)

　　上市物企或需增肌減重

　　地產(chǎn)向左，物業(yè)向右。近年來(lái)，上市物企頻頻開(kāi)疆拓土，在規模上高歌猛進(jìn)?？硕鹞锕軘祿@示，完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長(cháng)至52.59億平方米，均值由5276.53萬(wàn)平方米增長(cháng)至1.12億平方米，復合增長(cháng)率45.62%。

　　反映在上市物企的資產(chǎn)負債表上，截至2021年末，52家披露2021年財報的上市物企總資產(chǎn)達到約2970.88億元，較2020年末增長(cháng)約38.36%，擴張態(tài)勢明顯。

　　不過(guò)在硬幣的另一面，規模的狂飆也給上市物企資產(chǎn)結構帶來(lái)一定壓力。以應收賬款為例，Wind數據顯示，截至2021年末，52家上市物企應收款項達到670.69億元，較2020年末激增82.00%;占資產(chǎn)之比達到22.58%，較2020年末提升約5.41個(gè)百分點(diǎn)。

　　應收賬款大幅增加一定程度上削弱了上市物企表面上靚麗的盈利表現。不僅如此，從多個(gè)指標看，上市物企的盈利質(zhì)量均有待改進(jìn)。例如，52家上市物企去年平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個(gè)百分點(diǎn)，28家上市物企去年毛利率同比下降，占比超過(guò)一半;就ROE而言，52家上市物企2021年ROE中值為17.88%，較2020年下降了約3.02個(gè)百分點(diǎn);從現金流表現看，5家公布現金流狀況的上市物企，2021年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~均同比下降。

　　“物業(yè)公司2021年盈利質(zhì)量有所下滑，與其對關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)依賴(lài)度較高有關(guān)。關(guān)聯(lián)房企的流動(dòng)性出現了普遍困難，傳導給物業(yè)公司，就會(huì )造成物業(yè)公司應收賬款的快速增長(cháng)以及ROE的下降。”柏文喜表示。

　　“對于物業(yè)公司而言，保安、保潔等基礎服務(wù)相對剛性，很難增長(cháng)，有賴(lài)于規模的有效擴張。”陳晟表示。

　　在經(jīng)歷狂飆突進(jìn)的一年之后，上市物業(yè)公司2022年無(wú)疑面臨新的挑戰。行業(yè)集中度快速提升背景下擴規模勢在必行，與此同時(shí)，達到一定體量之后如何整合資源、增肌減重也值得思考，投后管理或將提上議程。