共有產(chǎn)權房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，可以說(shuō)是剛需購房者“低價(jià)上車(chē)”的捷徑，在全國各地得以廣泛推廣。共有產(chǎn)權房可以出租嗎?租金如何確定?收益如何分配?這些問(wèn)題備受置業(yè)者的關(guān)注。

　　近期，北京市對共有產(chǎn)權房的管理模式進(jìn)行了探索，于3月20日實(shí)施了《關(guān)于規范共有產(chǎn)權住房出租管理工作的通知(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，對置業(yè)者關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了詳細規定。記者在北京市共有產(chǎn)權住房租賃服務(wù)平臺上看到，截至4月12日，已經(jīng)有43套房通過(guò)審核并在平臺上對外公布出租信息。

　　通過(guò)統一服務(wù)平臺進(jìn)行出租

　　共有產(chǎn)權房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對象家庭的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額，即中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權。房屋產(chǎn)權可由政府和保障對象平分，保障對象也可向政府“贖回”產(chǎn)權。

　　“共有產(chǎn)權房不僅可以出售，也可以出租。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，允許租賃是此類(lèi)住房與其他保障房最大的區別。經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉租的，但共有產(chǎn)權房可以。從這個(gè)角度講，其又帶有一定的商品房屬性。

　　北京市住建委發(fā)布的《通知》規定，共有產(chǎn)權住房租賃活動(dòng)應統一通過(guò)市級代持機構建立的網(wǎng)絡(luò )服務(wù)平臺辦理，辦理內容包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。

　　《通知》提出，購房人為住房出租責任人，要承擔住房出租的安全責任，履行住房維修等義務(wù)，約定住房擬出租價(jià)格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說(shuō)明出租原因。住房租賃合同由購房人和承租人雙方簽訂，租賃期限原則上不超過(guò)3年。

　　在購房人完成相關(guān)登記后，服務(wù)平臺會(huì )通過(guò)對接本市房屋大數據平臺信息系統，核驗共有產(chǎn)權住房購房人住房情況。經(jīng)核驗通過(guò)，購房人在本市無(wú)其他住房，住房出租信息方可在服務(wù)平臺發(fā)布。4月12日，記者登錄北京市共有產(chǎn)權住房租賃服務(wù)平臺，看到已經(jīng)有43套房通過(guò)審核并在平臺上對外公布出租信息，出租房源在服務(wù)平臺展示了面積、朝向、租期、戶(hù)型圖、位置、交通、裝修、配套設施等具體情況。

　　政府按產(chǎn)權份額收取定額收益

　　記者在北京市共有產(chǎn)權住房租賃服務(wù)平臺看到，共有產(chǎn)權房房租定價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)。比如永靚家園有3種主力戶(hù)型，目前已上架的是約88平米兩居，租金為8000元/月(季付)。這一價(jià)格高于市場(chǎng)租金參考價(jià)(76元/平/月)，也低于周邊商品房，比如附近的中海楓漣山莊超過(guò)80平米的房源租金都在8200元/月以上。

　　那么，共有產(chǎn)權房出租收益如何分配?《通知》提出，共有產(chǎn)權住房代持機構會(huì )同房管部門(mén)，根據區域市場(chǎng)租賃價(jià)格和共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額比例，按照就低原則，綜合確定各項目各套型政府產(chǎn)權份額租金定額收益，租金定額收益也將在服務(wù)平臺中公布。也就是說(shuō)，政府只拿定額收益，其余的全歸房東。

　　“所謂定額收益，是指按項目和套型來(lái)綜合確定政府份額收益標準，同一項目、同等面積、類(lèi)似戶(hù)型的房屋將按同一標準定額收取。”北京市住建委相關(guān)人員對《中國消費者報》記者解釋道。比如，永靚家園政府的定額租金收益為930元/月，在3年的租賃期內，這個(gè)收益是固定的。據北京市住建委相關(guān)人員介紹，永靚家園個(gè)人與政府產(chǎn)權占比為7∶3。如果嚴格按照這個(gè)比例來(lái)計算，那么，政府在這套房源中的房租收益應為2400元/月。但本著(zhù)最大讓利于民的原則，政府會(huì )首先扣除物業(yè)費、取暖費等，再“打折”收取租金收益。例如，永靚家園月租金為8000元，扣除物業(yè)費267元(3.03元/平/年)、取暖費220元(30元/平/年)，剩余的7513元乘以政府產(chǎn)權占比的30%，約為2254元。目前，政府930元的定額收益相當于打了0.44折。

　　記者從目前北京市已公布的38個(gè)共有產(chǎn)權項目定額租金收取標準來(lái)看，相對于政府產(chǎn)權占比來(lái)說(shuō)，房租定額收益基本在0.4折至0.5折之間。

　　中介不得擅自代理共有產(chǎn)權房出租

　　2017年《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》出臺，明確了共有產(chǎn)權住房購房人不得擅自轉讓、出租、出借共有產(chǎn)權住房。此次《通知》對這一點(diǎn)再次進(jìn)行了明確規定。

　　那么，如果購房者擅自出租將有何后果?《通知》表示，如發(fā)現違規出租共有產(chǎn)權住房的機構和個(gè)人，將責令其限期改正，拒不改正的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和個(gè)人信息將被錄入管理系統作為不良記錄。共有產(chǎn)權住房購房人違反規定拒不改正的，代持機構可暫停辦理該套住房的回購和上市手續。

　　需要注意的是，共有產(chǎn)權房出租房源只有在服務(wù)平臺向社會(huì )發(fā)布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構方可為其代理租賃業(yè)務(wù)。共有產(chǎn)權房購房人與承租人自行或通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構達成出租意向的，均應在服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同。

　　《通知》還明確規定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得代理未經(jīng)服務(wù)平臺發(fā)布的共有產(chǎn)權住房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)平臺也不得為其發(fā)布和代理。除代持機構外，住房租賃企業(yè)不得為共有產(chǎn)權住房提供住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

　　據記者了解，截至目前，北京市共有79個(gè)已申購共有產(chǎn)權房項目，其中74個(gè)已售罄，已交房項目33個(gè)，房源共3.1萬(wàn)套。