房地產(chǎn)行業(yè)正在邁入降利時(shí)代。

　　毛利率普遍下降

　　澎湃新聞在統計了部分上市房企2021年的年報數據后發(fā)現，多家房企的歸母凈利潤下跌，毛利率普遍下降，甚至降至20%以下。此前億翰智庫統計的數據顯示，在其覆蓋的50家典型房企中，2019年有33家房企毛利率集中在25%-35%之間，2020年約有31家房企毛利率集中在20%-30%之間。到了2021年中期，50家典型房企毛利率均值約為23.2%。截至目前，有20家房企低于該指標，整體盈利能力進(jìn)一步下降；其中有14家則已低于20%，占比近五成。

　　具體來(lái)看，在已披露2021年年報的Top10的房企中，包括碧桂園(02007.HK)、萬(wàn)科集團(000002.SZ，02202.HK)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109.HK)、龍湖集團(00960.HK)，毛利率均呈下滑的態(tài)勢。其中，相較于2020年同期，毛利率降幅最大的為萬(wàn)科，從2020年的29.2%降至21.8%，減少了7.4個(gè)百分點(diǎn)。而被稱(chēng)為“利潤王”的中海地產(chǎn)，其利潤率從2020年的30%降至2021年的23.5%。

　　國金證券研報統計數據顯示，從3月以來(lái)房企發(fā)布的2021年業(yè)績(jì)公告看，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率為8.21%。

　　高周轉模式結束

　　多位地產(chǎn)公司的高管在2021年業(yè)績(jì)會(huì )上表示，行業(yè)回到毛利率30%已不太可能。業(yè)內將毛利率下滑的原因普遍歸結為此前高價(jià)地結轉，疊加新房限價(jià)的影響。

　　華潤置地總裁李欣在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，“大家都對毛利率水平回歸到20%左右或以上可能比較重視，行業(yè)毛利率回歸20%左右是一個(gè)共識，主要的原因還是2017年和2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)帶來(lái)的高地價(jià)導致的。未來(lái)預計行業(yè)毛利率會(huì )回歸到20%以上，但已經(jīng)回不到過(guò)去30%甚至更高的狀態(tài)了。”

　　萬(wàn)科集團董事會(huì )主席郁亮在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，近幾年來(lái)，土地市場(chǎng)競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長(cháng)終將結束，但其并未能堅決擺脫高增長(cháng)慣性。郁亮稱(chēng)，當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè )觀(guān)，一些項目的投資預期沒(méi)有實(shí)現，導致毛利率下滑。

　　正榮地產(chǎn)(06158.HK)董事會(huì )主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，過(guò)往房地產(chǎn)憑借高杠桿高周轉的快速擴張模式已經(jīng)基本宣告結束。管理層認為，行業(yè)整體的毛利率在下行，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，土地增值的空間很少，地產(chǎn)行業(yè)最差的時(shí)間也差不多已經(jīng)到底了。

　　龍湖集團CEO陳序平在談及毛利率下滑時(shí)認為主要原因是2017-2018年上半年土地市場(chǎng)比較熱，而如今這批項目現在陸續進(jìn)入結算通道。

　　碧桂園管理層的觀(guān)點(diǎn)認為，整個(gè)行業(yè)現在處于調整、出清的階段，部分流動(dòng)性壓力較大的企業(yè)也在對資產(chǎn)進(jìn)行比較大的甩賣(mài)，要等這個(gè)出清過(guò)程接近尾聲，或者出清后，行業(yè)進(jìn)入比較平穩的狀態(tài)，毛利潤率才會(huì )重新起來(lái)，而在這之前，毛利潤率可能會(huì )維持在一個(gè)比較低的狀態(tài)。