2021年是綠城中國全面推進(jìn)“戰略2025”的開(kāi)局之年。這一年，盡管外部環(huán)境惡劣，但綠城中國依然實(shí)現了銷(xiāo)售規模、營(yíng)業(yè)收入及凈利潤等多項財務(wù)指標的上漲。不過(guò)，毛利率與凈利潤率的持續走低，永續債及少數股東權益的持續膨脹，則讓綠城中國的盈利前景蒙上了一層陰影。

　　2022年銷(xiāo)售目標劍指3300億元

　　3月22日，綠城中國發(fā)布2021年度業(yè)績(jì)報告。報告期內，綠城中國實(shí)現銷(xiāo)售額3509億元，同比增長(cháng)21.3%，超額完成全年銷(xiāo)售目標，完成率113%。中指研究院日前發(fā)布的數據顯示，32家公布2021年度銷(xiāo)售目標的代表企業(yè)，僅有6家完成銷(xiāo)售目標。

　　有分析人士認為，綠城中國過(guò)去一年逆勢增長(cháng)的原因可能是更低的杠桿以及更高的周轉，其整體項目的周轉運營(yíng)處于提速狀態(tài)。中信證券研報提到，2021年綠城從拿地到開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、交付的周期分別為4.3個(gè)月、7.3個(gè)月和30.1個(gè)月，同比平均提速6%。

　　2022年，綠城中國將合同銷(xiāo)售目標定為3300億元。在當下市場(chǎng)信心恢復尚待時(shí)日的大環(huán)境中，綠城中國能否順利實(shí)現該目標有待觀(guān)察。2022年1-2月，綠城中國總合同銷(xiāo)售金額約274億元，同比減少了31.16%。

　　早在2020年，綠城中國宣布全面啟動(dòng)“戰略2025”規劃，并提出“2025年5000億元”的銷(xiāo)售目標。為了實(shí)現目標，綠城中國在土地市場(chǎng)上表現積極。

　　2021年，綠城中國新增土儲貨值約3137億元。2022年，根據中指研究院發(fā)布的數據， 1-2月綠城中國的拿地金額位列第一。在當下市場(chǎng)，外界普遍認為綠城中國拿地步伐“過(guò)于激進(jìn)”，不過(guò)，其執行董事及行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上對此回應稱(chēng)：“對維持綠城中國重資產(chǎn)板塊一年2500億左右的銷(xiāo)售規模來(lái)看，拿地節奏屬于正常補貨”。

　　毛利率和凈利率雙降

　　規模實(shí)現突破的同時(shí)，綠城中國2021年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1002.4億元，同比增長(cháng)52.4%;毛利191.68億元，同比增加16.67%;凈利潤76.9億元，同比增長(cháng)33.4%。不過(guò)，其毛利率下滑了5.6個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，其中，物業(yè)銷(xiāo)售毛利率下降6個(gè)百分點(diǎn)至17.5%。

　　綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強在2021年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )表示，綠城中國當期毛利率確實(shí)下降比較多，背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來(lái)土地市場(chǎng)競爭比較激烈，土地成本上升明顯;另一方面，近年來(lái)政府調控力度加大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格受限價(jià)影響，綠城中國的品牌溢價(jià)沒(méi)有充分體現。

　　不過(guò)，耿忠強進(jìn)一步表示：“雖然綠城中國毛利率下滑了5.6個(gè)百分點(diǎn)，但凈利潤率維持在8%左右。此外，綠城中國重倉的部分城市，例如杭州、寧波，毛利率與別的城市項目相比低一些，但這些城市去化快，回款快，資金周轉效率高，通過(guò)高結算效率能有效保證公司現金流。”數據顯示，綠城中國2021年凈利率為7.67%，而2020年這一數據為8.76%。

　　對毛利率和凈利率的下滑，克而瑞地產(chǎn)研究院分析認為，綠城中國盈利能力有待加強。報告期內，綠城結轉的并表項目權益比較低，加上永續債分紅侵蝕利潤，剔除永續債分紅后，實(shí)際核心歸母凈利是45.5億元，核心歸母凈利率4.54%，核心盈利能力待提高。不過(guò)，待永續債年內到期陸續贖回后，權益利潤率后續可能得到修復。

　　永續債和少數股東權益居高不下

　　綠城中國的永續債償一直以來(lái)也是業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)。數據顯示，截至2021年末，綠城中國永續債為107.58億元，2020年底該數據為206.18億元。

　　克而瑞地產(chǎn)研究院分析稱(chēng)，綠城中國永續債利率大概6%-7%，較其加權融資利率而言成本偏高，到2023年末永續債余額清零，其盈利能力可能得到修復。

　　耿忠強在綠城中國2020年業(yè)績(jì)會(huì )上曾坦言永續債是一把“雙刃劍”，透露“2020年境內永續債的利率是6.07%，全年永續債的利率為7.12%，這是我們使用永續債的代價(jià)”。

　　除永續債外，綠城中國膨脹的少數股東權益也一直受到詬病。2021年，綠城中國的少數股東權益為622.08億元，同比增長(cháng)95.9%，規模翻了將近一倍。少數股東權益增長(cháng)主要是合作開(kāi)發(fā)增多所致，但也被部分房企用于明股實(shí)債、將負債轉移表外，以制造更低的負債率。數據顯示，2021年綠城中國自投項目的權益占比僅為54.46%，在Top20房企中排倒數第一。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，少數股東權益的增長(cháng)，一定程度上可以增加公司的現金流，在企業(yè)擴張的同時(shí)也能夠保持較低的負債率，但這在規模上會(huì )處于“虛胖”的狀態(tài)。（舒越 譚夢(mèng)桐）