為提振市場(chǎng)信心，規避債務(wù)違約風(fēng)險，諸多房企在2022年開(kāi)端高頻回購公司股份，并積極贖回即將到期的美元債。據Wind數據顯示，從房企海外債到期余額來(lái)看，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，特別是2022年，是未來(lái)四年房企償債壓力最大的年份。
有業(yè)內人士指出，盡管當前房企融資環(huán)境較過(guò)去已經(jīng)有所松動(dòng)，但只是個(gè)別性的并非普遍性的變化，以目前的情況來(lái)看，2022年的兌付高峰年或給一些本就負債累累的房企帶來(lái)不小的挑戰。
回購股份與贖回美元債并行
1月6日，富力地產(chǎn)對外披露關(guān)于7.25億美元5.75%優(yōu)先票據折價(jià)回購的投票情況。根據公告，持有富力地產(chǎn)票據本金總額5.2億美元的合格持有人，已根據方案A要約有效投標，約占未償還票據本金總額的71.69%。去年12月15日，富力地產(chǎn)宣布擬以現金折價(jià)回購其將于2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無(wú)抵押票據，同時(shí)就尋求票據展期至2022年7月13日征求票據持有人同意。
除了被傳“流動(dòng)性承壓”的富力地產(chǎn)，近期回購美元債的企業(yè)中，也不乏外界眼中經(jīng)營(yíng)相對穩健的房企身影。
以旭輝控股為例，該公司于1月3日發(fā)布公告稱(chēng)，將以現金購買(mǎi)的方式，要約提早贖回2022年1月23日到期的美元債5.051億美元。據悉，此次要約回購的債券發(fā)行金額共計5.85億美元，此前該公司已于2021年10-12月期間回購并注銷(xiāo)其中7990萬(wàn)美元。這也就意味著(zhù)，旭輝控股此次發(fā)起現金全面要約贖回，是針對余下5.05億美元。
“整體來(lái)看，當前美元債價(jià)格處于較低位。對于流動(dòng)性充裕的房企來(lái)說(shuō)，提前回購有利于降低回購成本，緩解企業(yè)債務(wù)集中到期的兌付壓力，同時(shí)對市場(chǎng)信心有一定的提振作用，有助于穩定相關(guān)股票和債券的價(jià)格。”談及2022年開(kāi)年房企積極回購美元債動(dòng)作，諸葛找房數據研究中心分析師梁楠如是說(shuō)道。
“對于資金狀況欠佳、高度依賴(lài)融資的房企來(lái)說(shuō)，美元債價(jià)格走低，加之市場(chǎng)波動(dòng)導致美元債市場(chǎng)未來(lái)的不確定性加大，這或會(huì )影響企業(yè)后續新債的發(fā)行，再融資受限則會(huì )導致資金承壓，企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險上升。因此，對于這類(lèi)房企來(lái)說(shuō)，提前回購可以看作是保障后期融資的一種方式。” 梁楠補充道。
積極贖回2022年到期美元債的同時(shí)，多家房企也在高頻回購企業(yè)股份。
據北京商報記者不完全統計，2022年1月3日-6日，已有8家涉房企業(yè)合計回購股份超10次。具體來(lái)看，進(jìn)行股份回購的涉房企業(yè)包括融創(chuàng )服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科股份、建業(yè)地產(chǎn)、美好置業(yè)、大名城、豫園股份、旭輝控股集團等。僅1月5日單日，便有5家涉房企業(yè)相繼披露回購股份進(jìn)展的公告。
貝殼研究院高級分析師潘浩進(jìn)一步指出，房企近日積極回購，除了在融資環(huán)境略有改善的情況下給市場(chǎng)和投資人更多信心，為后續新發(fā)融資鋪平道路，另一方面也與年底的財務(wù)節點(diǎn)調整負債相關(guān)數據水平有關(guān)。
進(jìn)入債務(wù)兌付高峰期
在業(yè)內看來(lái)，2022年開(kāi)年房企回購股份與贖回美元債并行，與其背后步步緊逼的美元債兌付壓力不無(wú)關(guān)系。
根據Wind數據，從房企海外債到期余額來(lái)看，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。
“這也就意味著(zhù)，未來(lái)數年，房企都將面臨規模巨大的美元債償付壓力。” 同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者直言，從上述數據來(lái)看，2022年是未來(lái)四年房企償債壓力最大的年份，這將使部分房企在短時(shí)間面臨較大的償債考驗，對該節點(diǎn)的資金籌措、銷(xiāo)售回款、工程進(jìn)度等方面都提出了較高的要求。
房企新年度償債壓力之大，還遠不止這些。根據貝殼研究院統計，除了美元債，房企2022年預計到期的各類(lèi)債務(wù)規模約9603億元，雖比2021年下降約25%，但仍處于接近萬(wàn)億的償債規模高位。而從2022年的月度到期債務(wù)情況來(lái)看，償債壓力集中在1月、3月、4月、7月，4個(gè)月度償債規模超過(guò)千億。
潘浩分析指出，從房企角度來(lái)看，2022年251家房企需要償還到期債務(wù)，其中22家房企到期債務(wù)超過(guò)100億元，償債壓力仍保持高位。“如若其中個(gè)別房企資金流動(dòng)性未能得到實(shí)質(zhì)性緩解，短期內仍具有高違約風(fēng)險，從而引發(fā)系列信用危機，仍會(huì )有爆雷的風(fēng)險存在。”
“不可忽視的是，盡管當前房企融資環(huán)境較過(guò)去已經(jīng)有所松動(dòng)，但只是個(gè)別性的并非普遍性的變化。”肖云祥也向北京商報記者表示，以目前的情況來(lái)看，2022年的美元債兌付“高峰年”，或給一些本就負債累累的房企帶來(lái)不小的挑戰。
還有出路嗎
面對2022年的美元債兌付高峰期，房企下一步將如何走?
肖云祥向北京商報記者表示，在目前的情況下，還款壓力較大的房企應加大去化力度，降低投資，盡可能地實(shí)現現金回籠;若現金充?？商崆皟斶€，避免賬期集中造成現金流擠兌。
肖云祥指出，面對2022年內的美元債兌付壓力，房企最簡(jiǎn)單的應對舉措就是開(kāi)源節流。“開(kāi)源”即抓銷(xiāo)售、抓回款。同時(shí)，還要做好融資工作，盡可能獲得更多的現金流入;“節流”即降低成本支出，特別是謹慎拿地，將土儲存續比降到合理的比例。
梁楠也表示，房企應加強銷(xiāo)售促回款，深化銷(xiāo)售及融資渠道，優(yōu)化資產(chǎn)結構，以較寬裕的資金面來(lái)應對。同時(shí)，由于美元債易受市場(chǎng)影響出現波動(dòng)，房企應降低對美元債的依賴(lài)度，不斷優(yōu)化債務(wù)結構，強化債務(wù)安全邊界。
“傳統住宅開(kāi)發(fā)賽道面臨增長(cháng)瓶頸，但區域間的發(fā)展不平衡依然讓房地產(chǎn)行業(yè)有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運營(yíng)、租賃保障、養老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長(cháng)預期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。”在潘浩看來(lái)，房企應優(yōu)先打通自身的“造血”和“循環(huán)”能力，在銷(xiāo)售端穩定資金輸入，與此同時(shí)，新的一年信貸額度重置也對緩解企業(yè)資金壓力有較大幫助。
