近期，“示范房企”的話(huà)題備受關(guān)注，被選中的碧桂園等五個(gè)“三好生”一時(shí)間也帶上了明星光環(huán)，成為輿論的焦點(diǎn)。在如今的行業(yè)環(huán)境下，民營(yíng)房企、信用保護工具 、公司債等關(guān)鍵詞的確構成了傳播的幾大要素，也在一定程度上為市場(chǎng)注入了信心。但往往是錦上添花易，雪中送炭難，房企想要行穩致遠，銷(xiāo)售回款才是王道。
5家民營(yíng)房企受信發(fā)債
為增強民營(yíng)房企發(fā)債信用保障，搭建投資者與發(fā)行方公開(kāi)交流平臺。5月27日，上交所為民營(yíng)房企“示范生”碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家房企舉辦投資者路演。碧桂園總裁莫斌和其余4家房企主要財務(wù)負責人，向中金公司、中信建投、中信證券、國泰君安和申港證券等金融機構介紹了公司當前銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)、融資等方面的情況。
路演前，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股均宣布了發(fā)債情況。
5月18日，龍湖發(fā)布名為“22龍湖03”的6年期公司債，發(fā)行規模5億元，票面利率為4%，期限為6年。隨后的七天內，碧桂園發(fā)行“22碧地01”公司債，規模5億元，期限為3年，票面利率4.5%。美的置業(yè)發(fā)行10億元“22美置01”公司債，票面利率為4.5%，到期日期為2026年5月24日。
5月24日，新城控股也公布了2022年度第一期上限為10億元中期票據的發(fā)行方案。
旭輝在路演中也透露了發(fā)債進(jìn)展，“旭輝剛剛在銀行間、交易所都有新的額度獲取，旭輝會(huì )結合市場(chǎng)窗口期，盡快安排落地時(shí)間。”
值得關(guān)注的是，此次發(fā)債采取的是“發(fā)債+信用保護工具”的新模式。
今年3月，證監會(huì )推出推動(dòng)完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機制的七項舉措，明確鼓勵市場(chǎng)機構、政策性機構通過(guò)創(chuàng )設信用保護工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持。
信用保護工具也稱(chēng)為信用風(fēng)險緩釋工具，相當于為相關(guān)債券買(mǎi)了“保險”。一旦債券發(fā)生違約，信用風(fēng)險緩釋工具的賣(mài)方可為買(mǎi)方賠付，起到了增信作用，有助于降低發(fā)債融資成本，提升民企債券發(fā)行效率。
上述新城控股發(fā)的2022年第一期中期票據，就是在中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng )設的信用風(fēng)險緩釋?xiě){證下發(fā)行的。
中債信用增進(jìn)公司官網(wǎng)發(fā)文指出，為減輕企業(yè)短期債務(wù)集中到期負擔、優(yōu)化政策效果，更好結合新城控股債務(wù)到期情況，本期信用風(fēng)險緩釋?xiě){證搭配債券的品種為中期票據，期限2+1年，有效支持了企業(yè)中長(cháng)期限融資需求。目前，碧桂園、美的置業(yè)等企業(yè)項目也在積極推進(jìn)中。
業(yè)內人士認為，借助信用保護工具，有助于降低企業(yè)融資成本，改善債務(wù)結構，提升市場(chǎng)相關(guān)投資機構對民營(yíng)企業(yè)發(fā)行人的信心，尤其有利于改善融資難、融資貴的中小房企融資環(huán)境。
“優(yōu)質(zhì)基本面”是獲融籌碼
此次從五家民營(yíng)房企開(kāi)始增信保障試點(diǎn)，無(wú)異于給久旱的房企間注入了甘霖，但甘霖未必普降。
2021年下半年起，房企融資緊上加緊，投資者甚至于聞房地產(chǎn)而“色變”，毫無(wú)底色的民營(yíng)房企更是處于鄙視鏈的最底端。
數據顯示，1-4月，房企境內債發(fā)行規模約為1950億元，同比下降43.17%，房企境外債發(fā)行規模約456億元，同比下降68.52%?？梢钥闯?，房企融資來(lái)源主要依賴(lài)境內債，其中擁有“國家隊”背景的房企發(fā)行境內債規模占總發(fā)行規模的93%，只有少數有實(shí)力的民企才有希望在公開(kāi)市場(chǎng)上找到錢(qián)。
從首批試點(diǎn)的幾家民營(yíng)房企也可以窺見(jiàn)，它們雖然規模不一，但也算八仙過(guò)海，各有神通。碧桂園素有“宇宙房企”之稱(chēng)，今年也不例外?？藸柸饠祿@示，2021年，碧桂園以7588.2億元的銷(xiāo)售額穩居排行榜第一位，是大房企的代表。
碧桂園資金部資金總經(jīng)理張晟嘉在路演中表示，目前為止，碧桂園的權益可售資源共超過(guò)1.82萬(wàn)億元，其中已經(jīng)獲取的權益可售資源是1.48萬(wàn)億元，可以滿(mǎn)足未來(lái)2年以上的銷(xiāo)售。
龍湖是公認的優(yōu)質(zhì)房企，三道紅線(xiàn)常年處于綠檔，現金短債比達到6.11，銷(xiāo)售排在前十名，兼具了規模和穩健性。新城控股和旭輝也是綠檔房企，現金短債比分別為1.07倍和2.6倍，短期償債能力均較好。
美的置業(yè)雖然踩了一道紅線(xiàn)，為黃檔房企，但其背后有何享健家族這棵大樹(shù)，算得上是資本市場(chǎng)的寵兒。2月份，15億元4年期中期票據的發(fā)行，美的置業(yè)成了今年首個(gè)成功發(fā)行中期票據的內房股民企。同時(shí)，今年美的置業(yè)獲得的并購融資支持次數，也在民營(yíng)房企中排名第一。
以上有幸被“國家隊”選中予以信用背書(shū)的“三好生”，財務(wù)相對都比較穩健，即使踩中一道紅線(xiàn)，也頗具底氣，擁有持續的發(fā)展能力。
基本面是決定民營(yíng)房企是否能融到錢(qián)的重要考量因素，金融機構是風(fēng)險厭惡者，投資者更不會(huì )盲目為房企買(mǎi)單。
業(yè)內人士認為，后續像濱江、新希望等基本面較好的民營(yíng)房企可能有機會(huì )加入到發(fā)債白名單中，但對于債務(wù)負擔較重的房企，短期內很難被政策惠及到。
償債高峰期 銷(xiāo)售回款才是王道
機構數據顯示，7-8月房企將迎來(lái)年內第二波償債高峰期，三季度待償債務(wù)規模近3000億元。據Wind數據，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，2022年是未來(lái)四年中房企償債壓力最大的年份。
房企是資金密集型行業(yè)，從目前得到發(fā)債資格的5家民營(yíng)房企發(fā)債規模來(lái)看，對債務(wù)在幾十億甚至上百億的房企來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪，所以打鐵終歸還需自身硬，狠抓銷(xiāo)售回款才是房企的制勝法寶。
在交流會(huì )上，美的置業(yè)也指出，在開(kāi)發(fā)端，美的置業(yè)不存在融資壓力，現在最大的壓力在銷(xiāo)售端，銷(xiāo)售端的回款是企業(yè)最核心的?，F在的整個(gè)環(huán)境變化，不可能靠融資來(lái)維持運營(yíng)，最重要的還是靠去化回款。
對于接下來(lái)的市場(chǎng)表現，房企普遍持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。
新城控股方面表示銷(xiāo)售在回暖中，“今年4月因華東地區受到疫情的影響比較顯著(zhù)，公司華東區域的銷(xiāo)售表現有所回落。隨著(zhù)各地利好政策的逐步釋放，以及疫情得到控制，預期未來(lái)幾個(gè)月，公司華東區域的銷(xiāo)售有望企穩，甚至會(huì )有所反彈。”
“今年5月監測到的來(lái)訪(fǎng)量比4月提升了大概18%左右，這對上海6月開(kāi)始復工復產(chǎn)，是一個(gè)積極信號。”旭輝方面預計，從實(shí)際到訪(fǎng)到去化可能還需要2-3個(gè)月的時(shí)間，公司是充滿(mǎn)信心的，預計全國的主要城市銷(xiāo)售回暖在三季度可以看到。
