11月25日，北京市十五屆人大常委會(huì )第四十五次會(huì )議表決通過(guò)《北京市城市更新條例》(下稱(chēng)《條例》)，《條例》自2023年3月1日起施行?！稐l例》提到，本市城市更新工作應堅持敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態(tài)，實(shí)行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴格控制大規模拆除、增建。編制城市更新專(zhuān)項規劃，應當向社會(huì )公開(kāi)，充分聽(tīng)取社會(huì )公眾意見(jiàn)。

　　實(shí)行“留改拆”并舉

　　嚴控大規模拆除增建

　　《條例》明確了城市更新的定義和范圍，即對本市建成區內城市空間形態(tài)和城市功能的持續完善和優(yōu)化調整，具體包括以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質(zhì)為主的居住類(lèi)城市更新;以推動(dòng)老舊廠(chǎng)房、低效產(chǎn)業(yè)園區、老舊低效樓宇、傳統商業(yè)設施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類(lèi)城市更新;以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類(lèi)城市更新;以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等環(huán)境品質(zhì)為主的公共空間類(lèi)城市更新;以統籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實(shí)現片區可持續發(fā)展的區域綜合性城市更新;市人民政府確定的其他城市更新活動(dòng)。

　　《條例》明確開(kāi)展城市更新活動(dòng)的基本要求，包括堅持先治理、后更新，與“疏解整治促提升”工作相銜接，與各類(lèi)城市開(kāi)發(fā)建設方式、城鄉結合部建設改造相協(xié)調;完善區域功能，優(yōu)先補齊市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施短板;落實(shí)城市風(fēng)貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規模拆除、增建，優(yōu)化城市設計，延續歷史文脈，凸顯首都特色等。

　　涉及多個(gè)物業(yè)權利人

　　可協(xié)商確定實(shí)施方案

　　《條例》設立“城市更新主體”章節，其中明確了物業(yè)權利人在城市更新活動(dòng)中的權利和義務(wù)。物業(yè)權利人可以向本市各級人民政府及其有關(guān)部門(mén)提出更新需求和建議;更新后依法享有經(jīng)營(yíng)權和收益權;城市更新項目涉及多個(gè)物業(yè)權利人的，依法享有相應的表決權，對共用部位、共用設施設備在更新后依實(shí)施方案享有收益權。同時(shí)，物業(yè)權利人在城市更新活動(dòng)中，應當履行業(yè)主義務(wù)，參與共有部分的管理，對共同決定事項進(jìn)行協(xié)商，執行業(yè)主依法作出的共同決定等。

　　《條例》多處體現“商量著(zhù)辦”。城市更新項目涉及多個(gè)物業(yè)權利人的，通過(guò)共同協(xié)商確定實(shí)施方案;涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定。實(shí)施電線(xiàn)、電纜、水管、暖氣、燃氣管線(xiàn)等建筑物以?xún)裙灿胁糠指脑斓?，可以根據管理規約或者議事規則由業(yè)主依法表決確定。

　　此外，在城市更新過(guò)程中，需要對私有房屋進(jìn)行騰退的，實(shí)施主體可以采取產(chǎn)權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進(jìn)行協(xié)商。城市更新項目范圍內物業(yè)權利人騰退協(xié)議簽約比例達到百分之九十五以上的，實(shí)施主體與未簽約物業(yè)權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實(shí)施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)法律法規規定對未簽約的房屋實(shí)施房屋征收。

　　老樓加裝電梯由業(yè)主表決

　　業(yè)主確定費用分攤等事項

　　城市更新實(shí)施是《條例》中的“重頭戲”，《條例》分類(lèi)施策：實(shí)施首都功能核心區平房院落保護性修繕、恢復性修建的，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強歷史文化保護，恢復傳統四合院基本格局;按照核心區控制性詳細規劃合理利用騰退房屋，建立健全平房區社會(huì )管理機制。核心區以外的地區可以參照執行。

　　實(shí)施危舊樓房和簡(jiǎn)易樓改建的，建立物業(yè)權利人出資、社會(huì )籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業(yè)權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。

　　實(shí)施老舊小區綜合整治改造的，經(jīng)業(yè)主依法共同決定，業(yè)主共有的設施與公共空間，可以通過(guò)改建、擴建用于補充小區便民服務(wù)設施等。老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業(yè)主表決確定。業(yè)主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項。

　　實(shí)施老舊廠(chǎng)房更新改造的，在符合街區功能定位的前提下，鼓勵用于補充公共服務(wù)設施、發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)，補齊城市功能短板。在符合規范要求、保障安全的基礎上，可以經(jīng)依法批準后合理利用廠(chǎng)房?jì)炔靠臻g進(jìn)行加層改造。

　　探索實(shí)施建筑用途轉換

　　鼓勵設立城市更新基金

　　政策層面，《條例》提出，為了保障居民基本生活、補齊城市短板，實(shí)施市政基礎設施改造、公共服務(wù)設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規模計入各區建筑管控規模，可以由各區單獨備案統計，進(jìn)行全區統籌。

　　法規為相關(guān)探索留出了空間。本市探索實(shí)施建筑用途轉換、土地用途兼容。市規劃自然資源部門(mén)應當制定具體規則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求和技術(shù)標準。存量建筑在符合規劃和管控要求的前提下，經(jīng)依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類(lèi)存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施。公共管理與公共服務(wù)類(lèi)建筑用途之間可以相互轉換;商業(yè)服務(wù)業(yè)類(lèi)建筑用途之間可以相互轉換;工業(yè)以及倉儲類(lèi)建筑可以轉換為其他用途。(蔣若靜)