冰凍三尺非一日之寒，樓市回穩也不可能一蹴而就。從政策的頂層設計到各地“因城施策”的實(shí)質(zhì)性落地，再到整體融資環(huán)境的改善，直至銷(xiāo)售市場(chǎng)回穩，需要一個(gè)較長(cháng)的傳導過(guò)程。這期間，房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多實(shí)際困難和阻力，仍需勉力前行。
2023年是全力拼經(jīng)濟的關(guān)鍵期。在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)需從保交樓、穩銷(xiāo)售、穩信用和穩投資出發(fā)，只有譜好這四部曲，才能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)經(jīng)營(yíng)回歸正軌。
第一步重在全面落實(shí)“保交樓”。這不只是對民生的呵護，更是穩定信心的“壓艙石”。過(guò)去一年，中央層面多次強調“保交樓、穩民生”，推出2000億元專(zhuān)項借款和2000億元再貸款，為“保交樓”護航。地方層面，設立專(zhuān)項紓困基金、優(yōu)化預售資金監管、返還未動(dòng)工項目土地款等精準政策頻出，對出險企業(yè)、問(wèn)題項目實(shí)施差異化管理。2023年“保交樓”依舊是必須堅守的底線(xiàn)，仍需通過(guò)各種政策、金融等手段，進(jìn)一步破解資金難題，盡快督促停工項目全面復工，保證問(wèn)題項目順利交付，消除購房者擔憂(yōu)，修復市場(chǎng)信心。
引導市場(chǎng)信心回暖目標之下，各地“因城施策”仍有優(yōu)化空間，這不只是滿(mǎn)足居民合理住房需求，更是促進(jìn)市場(chǎng)盡快回穩的重要工具。從年初聚焦降利率、降首付，到支持高端人才、三孩家庭等新增群體購房，釋放增量需求，再到下半年放松限購、限售、限貸城市逐漸擴容……優(yōu)化政策層層遞進(jìn)。2023年，一線(xiàn)城市及強二線(xiàn)城市調控政策不排除進(jìn)一步放松的可能性，弱二線(xiàn)以及三、四線(xiàn)城市仍需適度激活居民購房需求，比如部分城市有望全面取消限購，或各地繼續創(chuàng )新政策工具，引導市場(chǎng)銷(xiāo)售回穩，并適度“保溫”。
若要力促房企銷(xiāo)售端回穩，資本市場(chǎng)要更好地發(fā)揮作用，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，這不只是穩房企信用，更是防止出險房企增加的“防火墻”。從“三箭齊發(fā)”支持房企融資到允許房企借殼上市，再到股權融資預案的完成，“因企施策”改善融資，所需時(shí)間有短有長(cháng)。2023年，監管層或可考慮新的舉措，進(jìn)一步豐富融資工具箱，比如在引導解近渴的資金快速入場(chǎng)的同時(shí)，加快推動(dòng)AMC進(jìn)場(chǎng)、債務(wù)重組、以股抵債等多種增資化債模式在實(shí)操層面落地，讓一部分高財務(wù)杠桿或出險房企有序出清，減緩未出險房企償債壓力，同時(shí)讓另一部分優(yōu)質(zhì)、穩健型房企有機會(huì )投資擴表。
隨著(zhù)后續房地產(chǎn)信用風(fēng)險不斷化解、頭部穩健型房企得到資金支持，將帶來(lái)信用修復。當行業(yè)迎來(lái)曙光，“穩投資”就刻不容緩。在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)復雜的產(chǎn)業(yè)鏈體系中，牽一發(fā)而動(dòng)全身，但不意味著(zhù)立竿見(jiàn)影。即便2022年年末利好房企發(fā)債、融資等重磅政策接連出臺，但對房企投資端產(chǎn)生效果仍需時(shí)間。不過(guò)，在2023年銷(xiāo)售回暖之前，地產(chǎn)商需抓住獲取優(yōu)質(zhì)地塊、補倉核心城市和深耕城市的“窗口期”。
正所謂“把錢(qián)用在刀刃上”，暫停拿地只是應對行業(yè)風(fēng)險的謹慎之舉，不投資并不意味著(zhù)存貨去化周期會(huì )變短，反而會(huì )導致現金流難以改善。若想熬過(guò)寒冬，企業(yè)需要進(jìn)行資產(chǎn)換倉，加快退出“小而散”的城市和項目，把錢(qián)投在高能級城市的優(yōu)質(zhì)土地上，以期經(jīng)歷縮表陣痛之后，規模與ROE(凈資產(chǎn)收益率)可以實(shí)現正相關(guān)。此外，穩健型房企若有余力，需把握好當下股權融資重啟的窗口期，加快實(shí)施并購重組，助力行業(yè)從加快風(fēng)險出清向“穩投資”過(guò)渡。
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕。值得期許的是，2023年樓市虛火褪去，房地產(chǎn)行業(yè)或將迎來(lái)新生。
