2022年，房地產(chǎn)行業(yè)極為不易。業(yè)內預計，全國新建商品房成交規模連續5年達到17億平方米以上之后，2022年或降至約14億平方米、銷(xiāo)售額預期下滑至約14萬(wàn)億元。

　　這一年，鄭州打響二線(xiàn)城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸……樓市新政接踵而至;11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)黎明。作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的韌性猶在。

　　“市場(chǎng)本身壓力比較大的情況下，我們需要樹(shù)立信心。”在萬(wàn)科近日召開(kāi)的臨時(shí)股東大會(huì )上，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮表示，政策面向好的力度、廣度全面超出了預期，對行業(yè)未來(lái)發(fā)展注入活力，微光在逐步變成曙光。

　　逾300城超千條新政

　　穩銷(xiāo)售提信心

　　在“房住不炒”定位下，2022年全年，各地“因城施策”空間逐漸打開(kāi)，核心在于穩市場(chǎng)預期、實(shí)現行業(yè)軟著(zhù)陸，而不是一味刺激市場(chǎng)非理性回暖。

　　自鄭州打響二線(xiàn)城市救市“第一槍”開(kāi)始，各地相關(guān)政策陸續出臺?；仡?022年，據克而瑞統計，39城放松限購，寧波、佛山更是全面取消限購;80多個(gè)城市首套房最低首付比例已經(jīng)降至兩成;57城執行認房不認貸，促進(jìn)置換需求入市;7城放松限價(jià)，西安明確取消二手房指導價(jià)發(fā)布機制;170城財稅刺激托市，包括減免住房轉讓稅費、發(fā)放財政補貼刺激購房需求等;243城放松公積金貸款……

　　另?yè)兄秆芯吭罕O測數據顯示，2022年以來(lái)，全國已有超300省市(縣)出臺樓市新政超千條，優(yōu)化頻次達近年峰值。

　　“今年以來(lái)，多地將房地產(chǎn)調控政策與人才、人口、租賃等政策相結合，如多孩家庭住房扶持、‘一人購房全家幫’的公積金購房、租賃破限購、支持集中購房等政策。”中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，目前這些創(chuàng )新型政策在二、三線(xiàn)城市普及后，已向熱點(diǎn)城市延伸。

　　此外，需求端政策優(yōu)化調整還包括放寬新房搖號、鼓勵棚改房票安置等，供應端舉措包括放松預售取證、放松預售資金監管、放松土拍條件、支持房企融資等。

　　更重要的是，近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調“保交樓、保民生、保穩定”，既是對民生的呵護，也是保市場(chǎng)主體，穩預期，緩解置業(yè)者擔憂(yōu)情緒，進(jìn)而帶動(dòng)企業(yè)端投資擴表。

　　“重點(diǎn)城市調控政策有進(jìn)一步放寬空間，如調整認房又認貸、放寬限購、降低首付比例等。”諸葛找房數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，預計2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以穩為主，寬松性政策效應逐步發(fā)酵，市場(chǎng)將會(huì )從底部緩慢回升。

　　這期間，仍需有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，降低行業(yè)整體負債水平，要做到這一點(diǎn)，金融服務(wù)必須跟上。

　　“三箭齊發(fā)”穩融資

　　加速風(fēng)險出清

　　即將過(guò)去的2022年，理財產(chǎn)品違約、債務(wù)展期、交換要約等流動(dòng)性風(fēng)險事件仍時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)整體償債壓力不減，百強房企中有約40家發(fā)生債務(wù)違約，監管層多次提及，有效防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

　　如此背景下，房地產(chǎn)融資政策漸進(jìn)式松綁，從年初明確并購貸不再計入“三道紅線(xiàn)”到8月份中債增增信支持房企發(fā)債，9月份，監管指示銀行新增6000億元房地產(chǎn)融資，直至10月份允許部分涉房企業(yè)A股融資，調整廣度與力度不斷加大加深。

　　“上半年，公司現金流主要來(lái)自銷(xiāo)售回款、資產(chǎn)變現獲得的少量現金以及其他渠道等，融資占比極低。”某房企融資部門(mén)人士向《證券日報》記者表示，下半年，得益于政策支持，行業(yè)整體融資環(huán)境有所改善，但受制于金融機構的審慎策略以及企業(yè)自身資產(chǎn)抵押增信等難題，靠拓寬融資渠道充盈現金流仍不易。

　　據中指研究院監測，2022年1月份至11月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%;預計2022年全年非銀融資約達9000億元，同比下降50%。隨之而改變的是房企融資結構。

　　“信用債占非銀融資半壁江山，同比提升22.5個(gè)百分點(diǎn);ABS融資占比達三成以上，同比提升8.5個(gè)百分點(diǎn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，海外債以及信托融資占比大幅下降，其中海外債占比僅為2.3%，同比下降14.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　“境內債成為今年房企非銀融資‘頂梁柱’。”關(guān)榮雪稱(chēng)。

　　同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,前期房企在多元化融資渠道發(fā)力，如ABS、綠色債、保租房以及產(chǎn)業(yè)園REITs等，但以?xún)?yōu)質(zhì)房企、央企國企以及城投公司為主，民營(yíng)房企在境內外融資皆較為艱難。

　　好在2022年末的政策暖意令行業(yè)振奮。分水嶺出現在11月份，支持房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉變，紓困方向從此前“優(yōu)質(zhì)項目”轉換至“項目與企業(yè)并存”，這被業(yè)內看作是房企穿過(guò)至暗，迎來(lái)黎明的重要轉折點(diǎn)。

　　11月11日，央行、銀保監會(huì )出臺“金融16條”;11月28日證監會(huì )發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權融資;12月21日，證監會(huì )再發(fā)文，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。

　　這期間，在實(shí)操層面，信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”。截至目前，60余家銀行向房企授信總額度超過(guò)4.8萬(wàn)億元;8家民營(yíng)房企儲架式注冊發(fā)行債券1210億元;超32家上市房企披露股權融資意向或計劃，華夏幸福等出險房企亦在其列。

　　時(shí)隔多年重啟股權融資及借殼上市，多類(lèi)型房企及上下游相關(guān)企業(yè)均有望受益。多位分析師及房企相關(guān)人士皆向《證券日報》記者表達了相似看法，“一方面有利于降低行業(yè)整體負債水平及融資成本，改善現金流;另一方面，出險房企可借此進(jìn)一步實(shí)現‘保交樓’及債務(wù)重組目標，未出險房企可緩解償債壓力，優(yōu)質(zhì)房企則迎來(lái)收購擴表機會(huì )。”

　　展望后市，預計會(huì )有更多房企進(jìn)行業(yè)務(wù)重組、資產(chǎn)換倉，加快行業(yè)風(fēng)險出清。此外，隨著(zhù)銷(xiāo)售企穩，有望為企業(yè)帶來(lái)第二次成長(cháng)機遇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，形成新的競爭格局。

　　大開(kāi)發(fā)時(shí)代結束

　　向新發(fā)展模式轉型

　　在將穩地產(chǎn)列入“防范化解重大經(jīng)濟金融任務(wù)”之際，面對現時(shí)的行業(yè)巨變以及未來(lái)行業(yè)出清后重新建立的行業(yè)競爭格局，房企掌舵人亦需重新謀篇布局，勉力前行。

　　“行業(yè)難關(guān)已過(guò)，曙光已現。未來(lái)確實(shí)會(huì )有一些挑戰和壓力。”萬(wàn)科總裁祝九勝在上述臨時(shí)股東大會(huì )上表示，中長(cháng)期來(lái)看，萬(wàn)科有三件事要長(cháng)期堅持：第一，要穩健經(jīng)營(yíng);第二，一定要保持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在第一陣營(yíng);第三，要真正實(shí)現從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，堅決堅定完成轉型。

　　“對美的置業(yè)來(lái)講，我們不是第一次感受到刺骨寒意，行業(yè)出清是一個(gè)必經(jīng)過(guò)程，同時(shí)蘊藏機會(huì )。”美的置業(yè)管理層人士向《證券日報》記者表示，未來(lái)，公司調整發(fā)展戰略，不再單一追求規模，降低負債，放慢速度，逐步提升利潤水平，要以開(kāi)發(fā)鏈業(yè)務(wù)為主軸，持續推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，深化面向未來(lái)的房地產(chǎn)科技能力，即智能化和裝配式建筑，保持持續而穩定的增長(cháng)動(dòng)能。

　　穩健型房企制定新發(fā)展目標的背后，預示著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)需加快向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。

　　“大開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)落幕，‘千億房企’已從高峰時(shí)刻的42家跌至如今的不足20家，靠‘高負債、高杠桿、高周轉’的‘舊三高’模式擴規模時(shí)代已經(jīng)結束，探索新發(fā)展模式是前行必經(jīng)之路，比如可以考慮加碼布局長(cháng)租房、保障房、城市更新以及綠色科技等領(lǐng)域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，更重要的是，中國擁有全球最大的居住服務(wù)業(yè)市場(chǎng)，規模超過(guò)30萬(wàn)億元，相關(guān)企業(yè)可圍繞這一領(lǐng)域布局，走多元化發(fā)展道路。

　　“今年幾乎沒(méi)有拿地，但投決會(huì )依然開(kāi)得很頻繁，因為投拓條線(xiàn)的人在忙著(zhù)上馬代建項目。”某房企管理層向《證券日報》記者表示，這是公司未來(lái)需大力拓展的重要業(yè)務(wù)線(xiàn)之一。

　　“代建市場(chǎng)需求端正在滋生新訴求，比如城投公司、資產(chǎn)管理公司旗下項目需要代建企業(yè)接手，其市場(chǎng)規模巨大。”肖云祥稱(chēng)，隨著(zhù)存量時(shí)代來(lái)臨以及行業(yè)進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化發(fā)展時(shí)代，房企業(yè)務(wù)戰略重心正逐步從重資產(chǎn)運營(yíng)向輕資產(chǎn)運營(yíng)轉移，資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)等是探索新發(fā)展模式的重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　在劉水看來(lái)，新發(fā)展模式涉及租賃，物業(yè)管理、商業(yè)管理、代建等輕資產(chǎn)方向，以及城市更新盤(pán)活存量市場(chǎng)，另外，倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園區REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等也是重要新領(lǐng)域。

　　值得一提的是，資本正在助力房地產(chǎn)行業(yè)邁向新發(fā)展時(shí)期，比如建立收益和風(fēng)險介于證券市場(chǎng)和債券市場(chǎng)之間的REITs市場(chǎng)，已經(jīng)初步取得成效。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，首單生物醫藥產(chǎn)業(yè)園REITs已于12月27日上市，首單民企倉儲物流公募REITs已獲批……在業(yè)內看來(lái)，豐富REITs底層資產(chǎn)，有利于構建“租購并舉”的住房發(fā)展新模式。

　　走過(guò)2022年，行業(yè)迎來(lái)真正的拐點(diǎn)，展望2023年，可以期許的是，出險房企將繼續有序出清，企業(yè)經(jīng)營(yíng)有望逐漸回歸正軌，并加速向新模式轉型，筑牢房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)健康發(fā)展的根基。