近日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》)。在住房方面，《綱要》提出，要促進(jìn)居住消費健康發(fā)展。

　　從具體內容上看，《綱要》提出，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房。完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無(wú)障礙設施建設，促進(jìn)家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動(dòng)數字家庭發(fā)展。

　　“此次涉及房地產(chǎn)行業(yè)方面的政策比較全面，且有較為詳細的政策支持。”多位業(yè)內專(zhuān)家均向《證券日報》記者表示，擴大內需需要房地產(chǎn)的積極參與，居住消費是助力經(jīng)濟增長(cháng)重回合理區間的關(guān)鍵要素之一。

　　加強房地產(chǎn)市場(chǎng)預期引導

　　供需兩端發(fā)力提振樓市信心

　　“《綱要》提出‘加強房地產(chǎn)市場(chǎng)預期引導’，這是對穩預期的強調。” 中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端信心不足，強化預期引導，更有利于市場(chǎng)情緒修復。

　　“促進(jìn)樓市回暖的關(guān)鍵在于紓困房企和穩定市場(chǎng)預期。”某房企掌舵人向《證券日報》記者表示，從短期看，仍需進(jìn)一步從供需兩端發(fā)力，保障“保交付”的同時(shí)，進(jìn)一步釋放居住購房需求，引導市場(chǎng)主體重回投資端。

　　上述人士進(jìn)一步稱(chēng)，從企業(yè)端看，信用良好房企多方融資渠道已經(jīng)被打通，信用預期相對較穩，這有助于其在銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)力。已出險房企則在多重因素下，新房銷(xiāo)售和轉讓資產(chǎn)均受到不同程度的影響，正亟須增量資金進(jìn)入強化“保交樓”信心，消除居民購房擔憂(yōu)。從市場(chǎng)需求端看，各地仍需“因城施策”進(jìn)一步優(yōu)化樓市政策，通過(guò)階段性放寬首套房貸利率下限、調整限購及限貸政策、降低首套房甚至二套房首付比例等相關(guān)舉措降低購房成本，支持居民購房需求。此外，應注意引導和激發(fā)改善性需求入市，未來(lái)的居住消費，新市民以及換房人群將是重要主力軍。

　　在業(yè)內看來(lái)，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)預期引導，意在提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，促進(jìn)銷(xiāo)售端回暖，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈消費進(jìn)入正循環(huán)。

　　支持居民合理自住需求

　　帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游消費

　　“此次對于房地產(chǎn)方面的內需政策，實(shí)際上有幾個(gè)重要層次。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，一是房地產(chǎn)內需的促進(jìn)要基于“一定位一制度”的大框架下進(jìn)行，即要在“房住不炒”的定位、“租購并舉”的制度下推進(jìn)。唯有這樣，對于住房或居住消費的支持才具有可持續性，也防范出現方向的偏差，如出現各類(lèi)炒作購房需求的錯誤做法。二是在居住需求方面，實(shí)際上從不同維度做了分類(lèi)。從需求的合理和不合理角度，區分為對合理自住需求的支持、對投資投機性需求的遏制。三是從市場(chǎng)化和保障類(lèi)的角度，區分為市場(chǎng)化領(lǐng)域和保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房等內容。

　　“此次國家發(fā)布的擴內需戰略，沒(méi)有像2008年那樣更多強調如何促進(jìn)商品房購置需求，而是只提了支持居民合理自住需求，包括剛性需求、改善性需求等，更多的是推動(dòng)供給側改革。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，當前，我國人均住房面積超過(guò)41平方米，人均擁有1.06間，戶(hù)均擁有1.1套。因此，高收入人群換房需求、資產(chǎn)配置需求減弱。接下來(lái)，就是換房需求、低收入家庭上車(chē)等購房需求。而支持合理自住需求，是適應需求端變化，讓供應匹配需求，需求牽引供給，供需平衡，房地產(chǎn)才能穩定。

　　嚴躍進(jìn)還進(jìn)一步稱(chēng)，政策將需求進(jìn)行了階段性的劃分，包括購房需求和購房后期需求，比如提及養老居住需求、家庭裝修需求、智能家電需求等。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(cháng)且復雜，上下游涉及的大行業(yè)有50多個(gè)，可帶動(dòng)的消費空間巨大。對于居民消費層面來(lái)說(shuō)，購房后的消費以及存量房升級換代等多領(lǐng)域都有可提升空間。”某房企人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入改善時(shí)代和存量時(shí)代，無(wú)論是新房還是存量房市場(chǎng)，都已進(jìn)入新消費需求階段，比如《綱要》中提及的“推動(dòng)數字家庭發(fā)展”等。

　　“房企要深入理解《綱要》中提到的各類(lèi)需求，測算其總規模、對供給端的影響和要求，以此考量未來(lái)如何基于此類(lèi)需求創(chuàng )新產(chǎn)品和服務(wù)。”嚴躍進(jìn)稱(chēng)，如此才能在“房住不炒”以及“租購并舉”下，積極做好轉型或探索出新發(fā)展模式。