樓市暖風(fēng)正在逐漸蔓延到改善性購房領(lǐng)域。近期，中國多地出臺相關(guān)政策，降低換房等改善性購房門(mén)檻。
日前，多家媒體報道稱(chēng)，南京部分商業(yè)銀行再度調整二套房貸政策。對于購房家庭來(lái)說(shuō)，如果首套房貸已結清的，購買(mǎi)二套房按首套房貸政策執行三成首付；首套房貸未結清的，二套房首付按四成執行。
今年8月，南京就已下調過(guò)二套房貸款首付比例：首套房貸款未結清，二套房首付款由八成降到六成，貸款結清的由五成降到三成。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，南京購房政策調整堅持了“小步快跑”的原則，每次幅度不大，但頻率很高。一來(lái)可以避免樓市大起大落，二來(lái)也根據市場(chǎng)情況逐步引導預期，有利于釋放改善性需求，穩定樓市。
此外，9日消息稱(chēng)，南京樓市限購政策有所松動(dòng)，本地家庭在部分區域可買(mǎi)第三套房。
除南京外，杭州也在近期對二套房房貸政策進(jìn)行調整。杭州市11月出臺新規稱(chēng)，在杭州無(wú)房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，購買(mǎi)二套房可按首套房貸政策執行，最低首付比例為40%(此前為60%)。這是杭州市時(shí)隔5年后重回“認房不認貸”。南通近日也發(fā)布公積金貸款新政，將住房公積金貸款次數作為住房套數的認定標準，即落實(shí)“認貸不認房”政策。
此前，福州將五城區內貸款已結清的二套房首付比例由50%調整為40%，海南、天津將二套房首付比例降至40%，廈門(mén)小幅放寬島外限購政策。據機構統計，目前已有包括東莞、鄭州、合肥、武漢、杭州、珠海、天津等多個(gè)熱點(diǎn)二、三線(xiàn)城市二套房(已有1套房貸款，且未結清)執行40%首付，青島、大連、蘇州、武漢等城市小幅放寬住房限購政策。
針對二套房的政策優(yōu)化，有利于降低居民換房等改善性購房門(mén)檻，推動(dòng)居住條件改善。
中指研究院指數事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近期南京、杭州等核心二線(xiàn)城市需求端政策陸續落地，以此降低購房者的置業(yè)門(mén)檻和置業(yè)成本，信號意義明顯。
根據中指監測數據，今年已有超300個(gè)地方城市出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超千條。曹晶晶指出，受行業(yè)下行及居民就業(yè)、收入預期較弱等因素影響，今年以來(lái)，剛需購房群體觀(guān)望情緒濃，新房市場(chǎng)90平方米以下戶(hù)型成交占比顯著(zhù)下降，而改善性購房群體購房意愿好于剛需群體，大戶(hù)型、高總價(jià)的改善性住宅產(chǎn)品占比有所提升。她認為，在改善性需求有較強支撐的情況下，有必要加大政策支持力度。在樓市企穩之前，一、二線(xiàn)城市的限貸政策及郊區限購政策仍有優(yōu)化空間。
易居企業(yè)集團執行總裁、克而瑞CEO張燕也表示，從今年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品成交結構上來(lái)看，剛需、首改類(lèi)產(chǎn)品比重呈全線(xiàn)收縮態(tài)勢，而改善類(lèi)住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚。改善性需求已成購房者主流需求。
有研究顯示，目前中國城鎮戶(hù)均住房套數已經(jīng)超過(guò)1.1套。人們對住宅產(chǎn)品的需求已基本實(shí)現“從無(wú)到有”，目前處在“從有到優(yōu)”的轉變過(guò)程中。不過(guò)，今年以來(lái)的多輪政策調整大多針對剛需和首次置業(yè)群體，而改善性購房者成本仍然相對較高。
招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼指出，目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間。他建議，各地加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”，進(jìn)一步降低貸款利率等措施。
從中長(cháng)期來(lái)看，改善性需求或將成為支撐中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“主力軍”。
曹晶晶透露，第七次人口普查數據顯示，深圳、廣州、北京、上海等一線(xiàn)城市以及廈門(mén)、溫州等城市35歲至49歲的人口占比較高，改善性需求空間較大。中指研究院認為，“十四五”期間，中國新房市場(chǎng)將進(jìn)入規模見(jiàn)頂后的下行階段。2022年改善需求韌性突出，為市場(chǎng)提供支撐，預計這一趨勢將在2023年得到延續。
