近期，“金融16條”“保交樓”貸款支持計劃等政策措施接連出臺，已形成“組合拳”，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企融資恢復。隨著(zhù)政策加速落地，將有助于穩定市場(chǎng)信心和預期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩。

　　支持措施密集出臺

　　人民銀行、銀保監會(huì )日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》(“金融16條”)。同時(shí)，銀保監會(huì )、住建部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，去年下半年以來(lái)，少數房地產(chǎn)企業(yè)“高杠桿、高負債、高周轉”的經(jīng)營(yíng)模式出現風(fēng)險，并對市場(chǎng)產(chǎn)生了外溢效應。受疫情影響，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現一些調整。央行、銀保監會(huì )發(fā)布“金融16條”，全面調整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，是穩經(jīng)濟、穩增長(cháng)、維護住房消費者合法權益的重要舉措，具有積極意義。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局穩定、事關(guān)民生福祉、事關(guān)人民群眾切身利益。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，其平穩健康發(fā)展關(guān)系著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局穩定和民生福祉，部分房企陷入流動(dòng)性困境，需要為其提供流動(dòng)性支持助其紓困。此外，確保房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險可控，守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)，也需穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“金融16條”延長(cháng)房地產(chǎn)貸款集中度管理的過(guò)渡期;明確通過(guò)人民銀行“三支箭”措施、政策性銀行專(zhuān)項借款等措施，加大對房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持，對“保交樓”項目予以專(zhuān)項支持;還提出支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，支持調整個(gè)人住房貸款政策等措施。董希淼認為，這些措施堅持問(wèn)題導向，針對性較強，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，穩定市場(chǎng)信心和預期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　商業(yè)銀行積極行動(dòng)

　　目前，商業(yè)銀行正加速推動(dòng)“金融16條”等一系列措施落地見(jiàn)效。

　　銀保監會(huì )相關(guān)部門(mén)負責人近日介紹，“金融16條”印發(fā)后，各項工作正在加快推進(jìn)，一些工作已經(jīng)取得階段性進(jìn)展。今年前10個(gè)月，銀行業(yè)累計發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2.64萬(wàn)億元，累計發(fā)放按揭貸款4.84萬(wàn)億元，為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力的金融支持。

　　此前，金融管理部門(mén)出臺2000億元“保交樓”專(zhuān)項借款，支持國家開(kāi)發(fā)銀行和中國農業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策和要求，在配合地方政府壓實(shí)各方責任的安排下，依法合規、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項借款，封閉運行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項用于支持已售逾期難交付住宅項目建設，千方百計推動(dòng)“保交樓、穩民生”。銀保監會(huì )相關(guān)部門(mén)負責人介紹，截至目前，“保交樓”專(zhuān)項借款工作已取得階段性進(jìn)展，專(zhuān)項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項目建設交付。

　　人民銀行、銀保監會(huì )近期召開(kāi)的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì )明確，在前期推出的“保交樓”專(zhuān)項借款的基礎上，將推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

　　婁飛鵬認為，新增2000億元“保交樓”貸款支持計劃，有助于推動(dòng)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專(zhuān)項借款支持項目提供更多配套融資支持，有助于完善“保交樓”政策框架，在發(fā)揮大型商業(yè)銀行“頭雁”作用的同時(shí)，利用多方金融機構優(yōu)勢推動(dòng)“保交樓”更好更快落到實(shí)處。

　　近日，多家銀行與房企簽署了戰略合作協(xié)議。董希淼表示，大型銀行積極與房地產(chǎn)公司簽訂戰略合作協(xié)議，給予較大金額的意向性授信，是穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)、落實(shí)“金融16條”的具體舉措。通過(guò)加大對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性。更重要的是，大型銀行通過(guò)與房地產(chǎn)公司加強合作，傳遞出支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的明確信號，有助于進(jìn)一步穩定市場(chǎng)信心和預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　加快政策落地見(jiàn)效

　　“總體來(lái)看，目前的政策措施全面系統，力度較大。”婁飛鵬表示，在具體落實(shí)中，金融機構一方面要主動(dòng)擔當，積極發(fā)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面也要有效管理風(fēng)險。在政策具體實(shí)施中，還要有效管理資金流向，因城施策提高針對性。

　　值得注意的是，“金融16條”仍然堅持“房住不炒”定位，并強調加大住房租賃金融支持力度。董希淼認為，金融機構應堅持“租購并舉”原則，探索住房租賃金融的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )新，大力支持發(fā)展長(cháng)期租賃市場(chǎng)，促進(jìn)保障性住房建設，推動(dòng)房地產(chǎn)新的發(fā)展模式形成。

　　從需求側來(lái)看，10月金融數據反映出住戶(hù)貸款特別是住戶(hù)中長(cháng)期貸款增長(cháng)乏力，居民住房消費需求仍然較為疲弱。董希淼建議，各地應加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快下調首付比例，取消“認房又認貸”，進(jìn)一步降低貸款利率。同時(shí)，目前住房信貸政策調整，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，二套住房貸款利率下限也應進(jìn)行適當調整。限購政策方面，也可以適當調整。

　　“在降準已經(jīng)落地之后，下一步可以考慮降低政策利率，引導LPR下降。”董希淼認為，當前存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需引起重視，應加快出臺相關(guān)舉措，引導銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費者負擔。(經(jīng)濟日報)