黑中介、押金糾紛、長(cháng)收短付、卷錢(qián)跑路……住宅租賃行業(yè)的種種亂象導致消費糾紛不斷發(fā)生。近日，《上海市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式出臺，并將于明年2月1日起實(shí)施。業(yè)內人士表示，《條例》的制定對貫徹落實(shí)“房住不炒”，規范住房租賃行為，保障消費者合法權益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。

　　明確禁止群租

　　今年研究生畢業(yè)落戶(hù)上海的小劉提起自己的租房經(jīng)歷就唉聲嘆氣：“我想在虹橋附近租個(gè)房，看了十幾處也沒(méi)找到中意的。有的圖片上顯示房間整潔干凈，進(jìn)門(mén)一看卻發(fā)現十幾個(gè)人住在一套打隔斷的房子里，早晨上廁所都得排隊。還有的房子價(jià)格真合適，想讓中介帶著(zhù)去看房，不是業(yè)主出差，就是房子剛租出去，其實(shí)都是假房源，用來(lái)讓你上鉤的。”

　　“租賃市場(chǎng)問(wèn)題主要表現為克扣租金押金(占比最高)、長(cháng)收短付、高收低出、長(cháng)租公寓爆雷、個(gè)人二房東卷錢(qián)跑路等。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥對記者表示，“因此必須為違規主體量身定制‘緊箍咒’，強化對住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、二房東等全過(guò)程監管。”

　　近年來(lái)，隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，龐大的租賃規模和復雜的租賃關(guān)系也引發(fā)了一些新情況、新問(wèn)題。據上海市人大常委會(huì )法工委主任閻銳介紹，《條例》重點(diǎn)從加強市場(chǎng)主體監管角度，圍繞健全治理機制、規范租賃行為、推進(jìn)服務(wù)與監督并重等方面作出相關(guān)規定，切實(shí)推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　群租問(wèn)題一直是超大城市治理中的難點(diǎn)。一套房住多少人、分隔成什么樣，才稱(chēng)得上是群租房?為此，上海首次在地方性法規中明確群租的相關(guān)概念和定義，基層治理中的模糊點(diǎn)有了法律依據?！稐l例》明確表示，出租住房要以原始設計或者經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準改建的房間為最小出租單位，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，每個(gè)房間的居住人數和人均居住面積也要符合上海相關(guān)規定。

　　《條例》還表示，禁止違反上述規定將住房用于群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租，街鎮應當對此加大查處和整治力度，定期組織排查，發(fā)現安全隱患的，應當及時(shí)督促整改、啟動(dòng)執法程序、開(kāi)展聯(lián)合整治。

　　加強監管力度

　　“在我們接到的投訴中，沒(méi)有登記備案的黑中介、黑二房東約占2/3，有主體資格的約占1/3，租賃行業(yè)的長(cháng)效措施就是建立健全企業(yè)的市場(chǎng)準入制度、人員的準入制度。”趙慶祥告訴記者。

　　上海此次立法的一大亮點(diǎn)，即加大對個(gè)人“二房東”的監管力度?！稐l例》規定個(gè)人以營(yíng)利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當依法辦理市場(chǎng)主體登記，并明確“二房東”收取的相關(guān)租金要納入監管專(zhuān)用賬戶(hù)。同時(shí)，對企業(yè)和從業(yè)人員加強管理，建立企業(yè)備案制度，并要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡，從業(yè)人員需持卡實(shí)名從業(yè)。

　　近年來(lái)，長(cháng)租公寓爆雷現象頻現，給租客帶來(lái)巨大損失。為此，《條例》明確，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉租業(yè)務(wù)的，要按規定在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，并將這一信息向社會(huì )公示。住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過(guò)3個(gè)月的部分，以及收取押金超過(guò)1個(gè)月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。

　　針對租賃市場(chǎng)出現的虛假房源信息，《條例》也作出相關(guān)規定，要求發(fā)布的房源信息必須真實(shí)有效，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )信息平臺發(fā)布房源信息的，要求平臺經(jīng)營(yíng)者核實(shí)發(fā)布者提交的材料并建檔保存。

　　促進(jìn)市場(chǎng)規范

　　貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長(cháng)李文杰對記者表示，《條例》是繼北京之后，第二部規范住房租賃的地方性法規?！稐l例》以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導向，能夠有效抑制市場(chǎng)亂象，對促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。

　　一是租客居住權益更有保障?！稐l例》從居住條件、安全保障、穩定租金等方面，強化承租人的權益保障，如虛假房源、違約漲租、克扣押金等現象將得到遏制，同時(shí)通過(guò)多種糾紛調解機制，租客能切實(shí)保護自身權益。

　　二是租金水平更穩定。隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)房源的增加，市場(chǎng)供需矛盾將逐步緩和，租金水平走勢更加平穩，在租金“明顯上漲”時(shí)相關(guān)部門(mén)也會(huì )及時(shí)介入。

　　三是市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)更規范?！稐l例》對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)信息平臺等市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為提出明確要求，將推動(dòng)市場(chǎng)主體嚴格規范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)上海形成穩定有序的住房租賃市場(chǎng)。

　　四是為租賃行業(yè)機構化率提升提供更好的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)參與主體將迎來(lái)更加嚴格規范的行業(yè)監管環(huán)境，曾經(jīng)依靠非正規手段獲利的“二房東”模式將逐漸被能真正為租客、房東提供價(jià)值服務(wù)的規范化經(jīng)營(yíng)模式所取代。

　　近年來(lái)，各地都大力發(fā)展保障性租賃住房，緩解住房租賃市場(chǎng)結構性供給不足。為了發(fā)揮保障性租賃住房作用，《條例》還表示，要在租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區域重點(diǎn)布局，并對租金、租期等作出了專(zhuān)門(mén)規定?！稐l例》還明確上海要建立全市統一的住房租賃公共服務(wù)平臺，提供房源核驗、信息查詢(xún)、網(wǎng)上簽約、登記備案等“一站式”服務(wù)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對記者表示，《條例》對保障性租賃住房設立專(zhuān)章予以規范，有助于進(jìn)一步把各類(lèi)資金和資源導入上海租賃住房市場(chǎng)，尤其是保障性租賃住房市場(chǎng)。隨著(zhù)后續配套政策的完善，對于租賃行業(yè)而言，無(wú)疑將開(kāi)啟規范發(fā)展的新時(shí)代。