11月份以來(lái)，全國多地繼續優(yōu)化房地產(chǎn)政策，但疫情等因素仍對成交量產(chǎn)生一定影響。

　　相對較為堅挺的北京二手房市場(chǎng)現狀如何?《證券日報》記者采訪(fǎng)的北京多地區一線(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人及市場(chǎng)分析師表示，當下北京二手房市場(chǎng)呈現冷熱不均、業(yè)主漲價(jià)和降價(jià)并存的現象。

　　“臺馬”板塊量?jì)r(jià)齊升

　　北京市住房和城鄉建設委員會(huì )官網(wǎng)數據顯示，11月份，北京二手房成交10750套，環(huán)比下跌4.1%，同比下跌9.3%。另?yè)溙锓慨a(chǎn)監測數據顯示，今年前11個(gè)月，北京市二手房成交量為133613套，與去年同期的177745套相比減少超4萬(wàn)套。

　　從市場(chǎng)熱度來(lái)看，11月份上半月與下半月的差異較為明顯。麥田房產(chǎn)監測數據顯示，11月份上半月的帶看量和10月份上半月基本相當，但進(jìn)入11月份下半月尤其是第三周以后，帶看量明顯下滑，主要原因在于受疫情影響，房東配合看房和客戶(hù)出門(mén)看房的意愿降低。

　　與此同時(shí)，“臺馬”(通州臺湖、馬駒橋地區)部分地區因受到解除雙限購新政影響，成為近幾個(gè)月為數不多的漲價(jià)區域。

　　12月4日，《證券日報》記者在貝殼找房上咨詢(xún)了一套位于馬駒橋的小三居房源情況。數據顯示，該房源最近三個(gè)月調價(jià)五次。某中介經(jīng)紀人告訴記者，由于雙限購解除，所有小區都有一定幅度漲價(jià)，目前該房源漲價(jià)15萬(wàn)元，但仍然是小區最便宜的一套。新政發(fā)布后，看房的人較多。

　　據了解，2022年11月8日，北京市政府批準已劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理的通州臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)商品住房執行經(jīng)開(kāi)區商品住房政策有關(guān)規定。也就是說(shuō)，買(mǎi)房人只需要滿(mǎn)足北京市購房資格，便可購買(mǎi)“臺馬”地區的新房、二手房。

　　政策發(fā)布后，該地區二手房成交量顯著(zhù)增長(cháng)，部分樓盤(pán)成交均價(jià)亦有小幅上漲。據安居客監測數據顯示，11月份馬駒橋板塊二手房成交均價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲約0.35%，同比上漲約5.37%。

　　“‘臺馬’地區賣(mài)方預期明顯上升，但買(mǎi)方暫未同步跟進(jìn)。”北京鏈家研究院分析師冷會(huì )向《證券日報》記者表示：“經(jīng)調研，近期成交案例中的買(mǎi)方多為此前已看過(guò)房且有購房資質(zhì)的存量客戶(hù)，取消限購政策一定程度上加快了此類(lèi)購房者的決策速度，但新增客戶(hù)暫未大量增加。”

　　值得一提的是，有分析人士向記者表示，受降準等一攬子樓市利好政策影響，除“臺馬”地區外，其他區域也有部分業(yè)主上調其掛牌房源價(jià)格，導致11月份部分區域二手房掛牌價(jià)微漲。不過(guò)，從整體掛牌價(jià)格變動(dòng)走勢來(lái)看，上調價(jià)格的房源整體占比仍較低。

　　對于業(yè)主的心態(tài)變化，麥田房產(chǎn)分析師向《證券日報》記者表示：“隨著(zhù)掛牌量的走高以及整體市場(chǎng)去化速度變慢，業(yè)主心態(tài)出現了兩極分化，著(zhù)急成交的業(yè)主議價(jià)、向下調價(jià)意愿增強;也有業(yè)主依然對市場(chǎng)保持信心，使得11月份部分地區掛牌價(jià)微漲。”

　　議價(jià)空間擴大

　　盡管“臺馬”地區受新政影響，二手房?jì)r(jià)格上漲預期較強，但記者通過(guò)調查采訪(fǎng)發(fā)現，北京二手房市場(chǎng)整體仍呈成交量不及預期，議價(jià)空間擴大的態(tài)勢。

　　根據麥田房產(chǎn)監測數據顯示，11月份，北京二手房議價(jià)空間和上月相比擴大了0.03個(gè)百分點(diǎn)。

　　記者隨機致電海淀區某房產(chǎn)經(jīng)紀人，咨詢(xún)“三個(gè)月內降價(jià)兩次”的某房源。該經(jīng)紀人向《證券日報》記者表示，該房源一個(gè)月前550萬(wàn)元，現在515萬(wàn)元，意向客戶(hù)大概有三四個(gè)，業(yè)主是投資客，想賣(mài)房子套現。

　　“該房源前期掛價(jià)太高，不太容易成交，正常來(lái)說(shuō)，一般降價(jià)10萬(wàn)元以?xún)染涂梢猿山?。作為核心區域，海淀區二手房房?jì)r(jià)整體較穩定，今年沒(méi)太大降幅。”該經(jīng)紀人稱(chēng)。

　　“好的房子還是不愁賣(mài)。目前雖然掛牌房源多了，但真正能夠成交的房源量仍較為穩定。”豐臺區某鏈家門(mén)店一位經(jīng)紀人告訴記者，“好的學(xué)區房依然一房難求，特別是德勝和月壇區域的房子。”

　　“11月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比小幅下降，同比基本持平，價(jià)格波動(dòng)主要受結構性因素影響。”冷會(huì )向《證券日報》記者表示：“但從各城區價(jià)格走勢看，多數城區保持平穩運行狀態(tài)，價(jià)格波動(dòng)處于合理運行區間。”

　　對于后續北京二手房市場(chǎng)走勢，麥田房產(chǎn)分析師表示，進(jìn)入11月份以來(lái)，政策端樓市利好不斷釋放。若疫情影響減弱，受11月份購房需求積壓及年底“翹尾”行情預期作用，市場(chǎng)或在12月份迎來(lái)反彈。