短短20天內，房地產(chǎn)行業(yè)信貸、債券、股權“三箭齊發(fā)”穩融資。在筆者看來(lái)，這將大大增強房企流動(dòng)性預期，對投資、銷(xiāo)售產(chǎn)生積極作用，促進(jìn)供需兩端發(fā)力，進(jìn)而加速重塑行業(yè)生態(tài)。

　　“第一支箭”支持房企信貸融資，穩預期。從“保交樓”2000億元免息貸款到萬(wàn)億元授信額度，這其中，三條細則可見(jiàn)穩預期的決心和力度。

　　一是當下各大銀行紛紛與優(yōu)質(zhì)房企簽訂授信協(xié)議，意向授信額度已超兩萬(wàn)億元;二是2023年3月31日之前，央行將提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于“保交樓”，封閉運行、專(zhuān)款專(zhuān)用;三是“金融16條”中提到，“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構和人員已盡職的，可予免責。”

　　如此多管齊下，首先，可打消金融機構對房地產(chǎn)相關(guān)融資產(chǎn)品的顧慮，調整風(fēng)險定價(jià)，提示優(yōu)質(zhì)房企融資預期，保證經(jīng)營(yíng)性資金流入;其次，利于房企、供應商、施工方以及金融機構盡快達成一致，專(zhuān)項增量資金進(jìn)場(chǎng)，縮短樓盤(pán)交付周期。“保交付”順利推進(jìn)，讓信心傳遞到每個(gè)購房者，是穩市場(chǎng)預期，亦是助樓市回暖的關(guān)鍵“鑰匙”。

　　“第二支箭”支持民營(yíng)房企債券融資，穩信用。由人民銀行再貸款提供資金支持，通過(guò)擔保增信、創(chuàng )設信用風(fēng)險緩釋?xiě){證、直接購買(mǎi)債券等方式，預計可支持約2500億元債券融資。此外，“金融16條”中也提到“支持開(kāi)發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期。”

　　多線(xiàn)并行，近期已看到房企債券融資邊際明顯改善。從“第二支箭”發(fā)布到接收民營(yíng)房企增信需求郵件，再到受理龍湖集團200億元債券儲架式注冊發(fā)行，僅用時(shí)三天，且單一房企債券融資總額升至數百億元。核心是定向穩定市場(chǎng)主體信用體系，緩解開(kāi)發(fā)主體及房地產(chǎn)上下游企業(yè)償債壓力，防止出險房企擴容。如此一來(lái)，“三好生”房企將率先受益。同時(shí)，若債務(wù)順利展期，將不會(huì )觸發(fā)債務(wù)交叉違約條款，避免了債務(wù)擠兌，可為地產(chǎn)商贏(yíng)得緩沖時(shí)間。

　　“第三支箭”重啟房企股權融資，穩系統。相較于前兩支箭，“第三支箭”是防風(fēng)險、穩產(chǎn)業(yè)鏈系統、謀行業(yè)健康發(fā)展的重要利器。時(shí)隔6年多再次放開(kāi)股權融資，且募資可用于補充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，既能給房企“輸血”，又不會(huì )增加負債，同時(shí)避免地產(chǎn)商重走高杠桿發(fā)展的老路。

　　其一，減輕房企資金壓力之際，可加快并購重組及不良資產(chǎn)出清節奏。自去年年底以來(lái)，市場(chǎng)化并購重組推進(jìn)效果不如預期，此次證監會(huì )調整優(yōu)化房企股權融資五項措施后，買(mǎi)方會(huì )減少對加杠桿的擔憂(yōu)，利于推動(dòng)收并購。其二，再融資重啟后，國企、央企也可定向參與民營(yíng)房企定增，這對行業(yè)及市場(chǎng)主體信用重塑將有積極作用。再者，本次政策強化REITs與不動(dòng)產(chǎn)私募基金的作用，將為保障性租賃住房、倉儲物流、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區等存量資產(chǎn)注入增量資金，有利于探索不動(dòng)產(chǎn)新的經(jīng)營(yíng)模式。

　　更重要的是，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及高達50多個(gè)行業(yè)。“第三支箭”落地釋放實(shí)質(zhì)性利好，有助于穩定房地產(chǎn)與金融、建筑、家居、基建投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈系統。

　　“三箭齊發(fā)”，引活水入渠，房地產(chǎn)行業(yè)加速新舊動(dòng)能轉換。告別粗放式發(fā)展，行業(yè)投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專(zhuān)”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“低負債、低杠桿、專(zhuān)業(yè)化”。房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來(lái)平穩健康發(fā)展的新格局。