11月28日，證監會(huì )新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩定和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全局。證監會(huì )堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權益補充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險、轉型發(fā)展，更好服務(wù)穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)。證監會(huì )決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

　　這標志房地產(chǎn)融資“第三支箭”發(fā)出。此次政策核心是支持修復優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負債表，推動(dòng)行業(yè)優(yōu)化整合。后續證監會(huì )將推動(dòng)相關(guān)項目盡快落地，形成示范效應。另外，目前證監會(huì )正在研究涉房企業(yè)IPO相關(guān)政策。

　　南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(cháng)田利輝在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，恢復上市房企和涉房上市公司再融資、并購重組融資、境外上市等工作，不是改弦易轍，而是在堅持房住不炒的方針下，優(yōu)化當前房地產(chǎn)企業(yè)的融資和運營(yíng)。

　　改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表

　　近日，證監會(huì )主席易會(huì )滿(mǎn)在金融街論壇上表示，當前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權融資。

　　具體來(lái)看，上述5項措施包括：一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現金購買(mǎi)涉房資產(chǎn);發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金;募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價(jià)、補充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

　　二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

　　三是調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資;恢復主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

　　四是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì )同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產(chǎn)。

　　五是積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

　　加快房地產(chǎn)風(fēng)險出清

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經(jīng)落地，此次支持房企股權融資“第三支箭”發(fā)出，表明“三箭齊發(fā)”支持房企融資。

　　11月22日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，推進(jìn)保交樓專(zhuān)項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　11月23日，人民銀行和銀保監會(huì )正式發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的16條舉措;另外，“第二支箭”延期并擴容政策實(shí)施后，首批增信民營(yíng)房企債券于11月24日發(fā)行。

　　劉水表示，此次股權融資支持措施較為全面，能夠以多種方式支持房企融資，將加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險，加快房地產(chǎn)風(fēng)險出清。此外，建筑企業(yè)也將得到支持，支持房地產(chǎn)上下游企業(yè)整合。

　　基礎設施REITs方面，據記者梳理，目前已有4單保障房REITs獲批發(fā)行，其中3只已經(jīng)上市。對于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，證監會(huì )相關(guān)負責人表示，允許不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資存量的住宅項目、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等，同時(shí)對基金管理人和投資者設定一定條件或門(mén)檻，后續盡快出臺不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案細則。

　　田利輝認為，我國更需要的是發(fā)展REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金來(lái)盤(pán)活存量資產(chǎn)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑。其中，保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行將是我國資本市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊發(fā)展的重點(diǎn)所在。REITs發(fā)行可以使企業(yè)在不累積負債的同時(shí)，形成項目開(kāi)發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續發(fā)展的“開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、盤(pán)活”的新模式。