房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重大利好。23日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會(huì )關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

　　《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。業(yè)內分析認為，本次政策力度空前，其核心邏輯為：“保交樓”促進(jìn)購房者信心恢復，企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩定市場(chǎng)主體，支持個(gè)人購房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復。

　　“保交樓”：設立專(zhuān)項借款，配套融資支持

　　“保交樓”是近來(lái)房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。此前，國家開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行已經(jīng)設立“保交樓”專(zhuān)項借款，規模預計達到2000億元。

　　《通知》中同樣提出積極做好“保交樓”金融服務(wù)，除了支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項借款，還有鼓勵金融機構提供配套融資支持。

　　“對于商業(yè)銀行等金融機構的配套貸款，在鼓勵加大信貸額度的基礎上，特別提出了明確的指導方案，如新增配套融資需投向有明確還款來(lái)源的項目，劃分‘專(zhuān)項借款配套融資’科目進(jìn)行專(zhuān)門(mén)管理，滿(mǎn)足盡職調查但仍出現不良的可予以免責等。”中指研究院認為，此次出臺的細則讓金融機構的資金投向更為精準、使用更加高效，同時(shí)也免除了機構的后顧之憂(yōu)。

　　“‘配套融資支持’可以說(shuō)是一種新的保交樓支持工具，后續各地‘專(zhuān)項借款+配套融資支持’的體系框架會(huì )更加健全。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。

　　房企融資：存量融資合理展期，支持增信發(fā)債

　　資金是房企的命脈?！锻ㄖ分幸源笃榻B了“保持房地產(chǎn)融資平穩有序”部分，包括穩定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，對國有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁;支持個(gè)人住房貸款合理需求;穩定建筑企業(yè)信貸投放;支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;保持債券融資基本穩定;保持信托等資管產(chǎn)品融資穩定。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這體現了管理層從信貸、信托、資產(chǎn)管理、債券等全渠道穩定地產(chǎn)融資，從開(kāi)發(fā)貸、按揭貸、并購貸、保交樓、破產(chǎn)重整、貸款展期、租賃融資等涉及房地產(chǎn)的方方面面融資，明確政策扶持內容。

　　中指研究院認為，“對國有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”將改善金融機構對民營(yíng)房企風(fēng)險偏好和融資氛圍，緩解民營(yíng)房企信用快速收縮問(wèn)題;“支持貸款、信托等存量融資展期1年”將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現金流緊張，特別是對未出險民營(yíng)房企;“加大利用發(fā)債、信托等支持房企融資”則將加快落實(shí)支持民營(yíng)房企通過(guò)增信發(fā)債融資。

　　“房地產(chǎn)金融工作從傳統信貸、債務(wù)融資進(jìn)入到信托融資形式，金融支持工作進(jìn)入到新的階段，各類(lèi)金融機構將多渠道、多角度、多方位支持房地產(chǎn)。”嚴躍進(jìn)指出，信托公司應減少對增量市場(chǎng)的關(guān)注，同時(shí)在存量市場(chǎng)方面尋找新的投資機會(huì )和業(yè)務(wù)方向。

　　房企風(fēng)險處置： “第三支箭”加速發(fā)出

　　《通知》指出，積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，包括做好房地產(chǎn)項目并購金融支持、積極探索市場(chǎng)化支持方式。嚴躍進(jìn)表示，這明確了對房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的重視程度，尤其是強化了四大資產(chǎn)管理公司的重要角色和功能。

　　中指研究院認為，收并購風(fēng)險化解一直在持續穩定推進(jìn)，在前期成功案例的示范效應之下，未來(lái)有望擴展處置范圍。當前信貸、債券這第一、二支箭已發(fā)射，而股權融資又是化解企業(yè)層面風(fēng)險的本質(zhì)性舉措，前期地方政府參與民企混改的成功經(jīng)驗也成為了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。

　　李宇嘉認同樣為，《通知》明確了地方政府在屬地責任的情況下，協(xié)同銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、資管公司、三方機構等一起來(lái)推進(jìn)項目收并購，這意味著(zhù)，股權收購的“第三支箭”或將發(fā)出。

　　個(gè)人：延期還貸顧慮減輕，租房金融支持加快

　　《通知》還提出依法保障住房金融消費者合法權益。鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息，切實(shí)保護延期貸款的個(gè)人征信權益。

　　根據《通知》，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機構可按市場(chǎng)化、法治化原則與購房人自主開(kāi)展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調整。

　　IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，確保延期還貸工作順利推進(jìn)，也是保民生的重要體現。一些符合政策的延期還貸行為，在征信方面不會(huì )受到影響，確保了購房者的合法權益。

　　另在住房租賃方面，《通知》明確了要加大住房租賃金融支持力度，包括優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

　　“通過(guò)加大對住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發(fā)展的資金來(lái)源，使得相關(guān)住房租賃企業(yè)規?；?、專(zhuān)業(yè)化的水平得到提升，從而有助于加快住房租賃市場(chǎng)建設，補齊住房租賃短板。”柏文喜認為。

　　“加大對住房租賃的金融支持力度，是推動(dòng)建立‘租購并舉’住房制度的重要舉措。”中指研究院預計，未來(lái)住房租賃領(lǐng)域的金融支持政策將進(jìn)一步加快落地，住房租賃相關(guān)企業(yè)將獲得更多支持。

　　“《通知》從根本上講，就是希望穩妥推進(jìn)去杠桿的進(jìn)程、降低風(fēng)險處置的影響，穩定市場(chǎng)預期，特別是保障民生不受沖擊，最終實(shí)現房地產(chǎn)平穩。”李宇嘉認為，《通知》有助于糾偏過(guò)度信貸緊縮，緩減流動(dòng)性陷阱。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，《通知》的出臺是“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的具體體現，金融政策也從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”，支持對象范圍更廣，可以有效防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展失速的風(fēng)險，也有助于購房者改善市場(chǎng)預期、穩定信心，推動(dòng)加快入市的腳步。