在9月短暫反彈后，10月樓市四大核心指標跌幅繼續加大，直接導致國房景氣指數降至94.7。

　　銷(xiāo)售：短暫反彈后的下降

　　按照國家統計局的口徑，1-10月，商品房銷(xiāo)售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，這一數據在前9月為同比下降22.2%，前8月下降23%，換句話(huà)說(shuō)，9月的銷(xiāo)售出現短暫反彈后，10月降幅再度擴大。其中最受關(guān)注的住宅銷(xiāo)售面積下降25.5%，從細分表中得知這一數字是94129萬(wàn)平方米。

　　盡管銷(xiāo)售面積負增長(cháng)進(jìn)一步擴大，但銷(xiāo)售金額卻出現“玻璃渣里的好轉”：商品房銷(xiāo)售額108832億元，下降26.1%，累計同比降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“雖然8、9月成交銷(xiāo)售數據呈現連續2月上升局面，但在市場(chǎng)信心不足、居民購房觀(guān)望情緒濃厚的背景下，10月份國慶假期居民購房計劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發(fā)，拖累市場(chǎng)修復速度。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙指出，隨著(zhù)近期金融16條、“第二支箭”對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，地產(chǎn)股持續上升，對提振行業(yè)信心起到明顯效果，預計11月下半旬至年底房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復速度加快，走出10月成交平淡局面。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)提醒稱(chēng)，當前房屋銷(xiāo)售數據總體上處于下跌兩成的水平，改善動(dòng)力不強，同時(shí)要警惕繼續惡化的可能。“從近期市場(chǎng)的反饋看，也要關(guān)注一線(xiàn)城市和豪宅市場(chǎng)兩個(gè)領(lǐng)域市場(chǎng)的新壓力。”他提示。

　　開(kāi)發(fā)：連續7個(gè)月同比負增長(cháng)

　　銷(xiāo)售的持續低迷，讓房企的開(kāi)發(fā)不斷縮量：1-10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅擴大0.8個(gè)百分點(diǎn);至此，開(kāi)發(fā)投資累計同比連續19個(gè)月收窄，且連續7個(gè)月同比呈現負增長(cháng)態(tài)勢。從單月數據上看，10月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為10386億元，環(huán)比下降18.5%。10月開(kāi)發(fā)投資數據低于預期，投資額較9月有所下滑。

　　貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認為，本輪市場(chǎng)下行幅度較深，主要是宏觀(guān)經(jīng)濟下行、疫情反復、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場(chǎng)預期修復難度較大。“今年以來(lái)前期多輪分散式支持政策呈現效果鈍化、持續時(shí)間短等特征，至今銷(xiāo)售和投資市場(chǎng)仍未明顯改善。”他也認為，這是近期央行、銀保監、住建部等多部門(mén)相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因，這次各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

　　資金鏈：各渠道資金悉數下降

　　縮量的背后，是房企資金鏈的緊張依舊。

　　1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。從各渠道資金看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款均呈現累計同比下降趨勢。

　　對此，包括王小嬙在內的業(yè)內分析師一致判斷：在銷(xiāo)售端并未明顯改善下，行業(yè)資金仍存壓力。“近期交易商協(xié)會(huì )2500億元支持民營(yíng)企業(yè)債券融資以及三部門(mén)支持保函置換預售資金，緩解房企資金流壓力。預計后期行業(yè)資金壓力能得到明顯改善。”

　　劉麗杰也指出，央行、銀保監出臺的16項金融支持政策中，供給端通過(guò)債務(wù)展期、增信發(fā)債支持房企融資，特別是聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營(yíng)房企將得到有效支持;“保交樓”專(zhuān)項借款和配套融資支持將有助于加快保交樓進(jìn)展;鼓勵資管機構參與處置風(fēng)險項目、繼續鼓勵并推進(jìn)項目收并購，將有望加快房企風(fēng)險出清。

　　需求端，新政后個(gè)人住房信貸政策有了進(jìn)一步寬松的空間，特別是二套改善性住房需求的首付和利率有望得到更大支持。銀保監會(huì )、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布新政指導商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預售監管資金，該政策通過(guò)盤(pán)活預售資金改善房企現金流，可用于新房建設和債務(wù)償還。整體來(lái)看，供需兩端的金融支持政策落地有助于為市場(chǎng)注入流動(dòng)性，改善市場(chǎng)預期，有望加快市場(chǎng)筑底。